一則“啟福城”複工的消息，讓本已失去信心的陳剛，重新燃起了一線希望。

“（在啟福城）買房那年，我35歲，憧憬着趕緊住上新房，談個戀愛，然後能有個自己的孩子。”但伴随着啟福城的停工，陳剛對新生活的期望，逐漸由希望變成了失望，如今，已經快40歲的他，每個月還着已經停工的新房的數千元房貸，孑然一身租住在一個破舊的老小區。

啟福城是河南鄭州的一個“知名爛尾樓”。第一财經采訪發現，啟福城一個項目就有6000多戶陳剛這樣的業主。眼瞅着新房的“爛尾”，遙想當初為了買到這個樓盤的“團購房”，一些人到處托關系，甚至甯願付出6萬、8萬乃至20萬元的“茶水費”、“居間費”的場景，陳剛有恍如隔世之感。

回過頭來看，很多購房者發現，啟福城這個項目當年在建設用地都沒确定時就開始了“内購”，項目的預售許可證是在啟動發售四五年之後才取得，但未見有人阻止這些明顯的違規之舉，即使它的定向團購對象中不乏行政單位、監管部門員工，以緻到後來，這些購房者中有些人發現自己購買的房屋無法網簽，最後，項目終于變成“爛尾樓”。

“内購”

啟福城是位于鄭州市西南郊的一個樓盤，由河南長坤置業有限公司（下稱“長坤置業”）開發，項目占地面積約275畝，共計34棟樓、6000多套房子。

在當地，啟福城的“爛尾”之所以頗受關注，一個原因是牽涉的人衆多，6000多戶業主，背後是6000多個家庭，2萬多名居民；另一個原因是爛尾的時間長，從2013年底到如今，将近10年時間。購房者中不乏在房管局、稅務局、公安局上班的公務員，以及電視台上班的編輯、記者。

而長坤置業的母公司，則是2004年開始涉足房地産的啟福置業（後改名為“中晟置業”）。

最初以開發經濟适用房起家的啟福置業，曾先後開發出啟福中原、啟福尚都、啟福國際、和黃熙花園、中晟柒号院、中晟新天地國際廣場等樓盤，雖然在鄭州規模并不算大，但由于其開發的多個樓盤均為經濟适用房、公務員小區，當地不少人甚至認為，啟福置業很厲害、“有背景”。

也因此，當啟福城項目開始以“内購”、“團購”名義低價對外銷售時，鄭州一些政府機構、事業單位的職工們，對此趨勢若骛，而一些沒有購房資格的普通市民，甚至甯願為此付出數萬乃至數十萬元的“茶水費”、“居間費”。

而此時，已經開始“内購”的啟福城，甚至連項目的建設用地都還沒确定。

鄭州某電視台員工李江同樣參與了啟福城“團購”，他告訴第一财經，自己是2013年底，得知啟福置業正在進行新房團購的，當時推薦的團購房位置，在鄭州的常西湖新區，而且啟福置業的工作人員還告訴他們，團購名額可不是誰都有的，隻有其所在單位職工，才有資格購買。

最終，李江于2014年初向啟福置業繳納了7萬元的定金後，取得了其中一套房屋的購買資格，雙方約定的價格，約為5000元/㎡，雙方同時約定，新房将與2018年前後交付。

事後，李江得知，當時，啟福置業僅以“團購房”名義收取的定金就有2億多元，這意味着，至少有3000人參與了此次團購。

中晟置業則在接受當地媒體采訪時承認，啟福城項目共面向21家機構、單位實施了定向團購，在共計6000多套房源中，以團購方式購買的業主，就占比97%~98%。“總體來說，還是我們管理出現了問題。”據了解，定向團購包括鄭州某電視台、房管局、稅務局、公安局等單位。

從2014年到2015年，李江發現，自己所購買的房子，遲遲不見動工的信息，直到2015年9月，啟福置業才告訴李江等人稱，之前的約定位置的土地，啟福置業沒有拿到，不過，公司正在參與鄭州西南村莊密垌村的城改項目，可以将新房建設到該位置，但之前約定的房價，需要提高到5500元/㎡，彼時，該區域房價約為7000元/㎡，這意味着，其中仍有1500多元的差價空間。最終，大多數之前參與團購的準業主們，接受了啟福置業的新條件，并再次繳納了預付款。

也有一部分準業主，選擇了将手中名額轉讓，從中賺取“居間費”。

同樣在電視台工作的王軍，便将自己的購房資格指标，以7萬元的價格，轉讓給了并不在電視台工作的何祥。

彼時，另一名在電視台任職的趙峰，也與劉萍簽訂《團購房購買權名額轉讓協議》，将自己的購房指标名額，以6.2萬元的價格，轉讓給後者。

一時間，更多人在得知啟福城的“團購房”比市場價低的消息後，為了獲得購房資格，開始四處托人、找關系。

家住鄭州市中原區的韓龍，甚至為了在此購房，付出了20萬元的“居間費”。

陳剛也是在此時，得知啟福城的“團購房”信息的。他的一個高中同學，在鄭州某事業單位任職，獲得了一個購房名額，陳剛也想買房，高中同學便帶他去見自己的領導，随後，領導将自己的名額轉讓給了陳剛，“之前跟這個領導也認識，所以當時也沒付‘茶水費’。”如今想來，這竟然成為陳剛不幸中的萬幸——相對于那些既付了“居間費”，又不得不面對房子“爛尾”的業主而言。

其實，更不幸的，是最後一批上車的購房者，時值2018年底，鄭州房價已經暴漲40%以上。啟福城終于在準業主們的不斷投訴下，将大部分樓盤的框架建設好時，開始面向市場公開發售，建築面積約133㎡、169㎡的房源，對外售價約12000元/㎡。位于南水北調河畔，又是準現房，一些購房者心動了，他們成為最後一批接盤者，也是6000多戶業主中，買價最高的。

停工

當這些業主們翹首以盼新房交付時，啟福城再次停工了。

陳剛于2019年10月趕往現場查看後，也發現，啟福城的項目工地上，已經幾乎看不到工人，現場的塔吊，也已經停止工作。

2020年初，一則《關于鄭州中晟置業集團有限公司申請破産公告》開始在業主們中間傳開，他們中的一些人，有的已經繳納了全款，有的申請了銀行按揭，已經開始還房貸。

随後的2020年4月，雖然中晟置業否認了公司破産，但因此發出的一則《嚴正聲明》，反而做實了公司資金鍊緊張的傳言。

因“疫情及行業大環境因素影響，包含一線房企在内的各大房企均出現一定程度的資金周轉問題；我公司以地産開發為主業，與行業内多數公司一樣同樣面臨一定程度、短期内的資金周轉壓力。”中晟置業在該聲明中表示，公司各項目正在陸續複工。

但細心的陳剛卻發現，啟福城僅僅複工沒幾天，便再次停工了，這一停，就是兩年多，直到最近的這次，在中原區有關部門的深入介入下，重新招标後的複工。

而伴随着啟福城的停工，更多關于該項目的内幕也被挖掘了出來。

譬如，其中有一些業主發現，自己花費幾十萬元購買的新房，竟然無法在房管局辦理網簽，更無法到銀行辦理按揭貸款。

對此，中晟置業在回複《河南商報》記者采訪時稱，确實有300多戶業主存在隻有收據、沒有網簽的情況，其中的一個原因，是由于公司本身（資金鍊）緊張造成的。

還有一些業主發現，自己原本購買的商品房，到房管局查詢預售許可證時，卻發現房屋性質實際為“安置房”，而按照規定，安置房隻能用于安置村民，是不能對外銷售的。

對此，中晟置業則解釋稱，他們出售的，不是“正兒八經的安置房”，而是一部分“城改存量房”，而“城改存量房”如果想要改性為“商品房”，則需要10多個部門的簽字、蓋章。

而此時，對啟福城項目介入調查的鄭州市房管局，也在實際調查中發現，早在2014年，啟福城項目就開始收款，剛開始收的有10萬元、15萬元、20萬元不等，然後在2017年前後又補交了一次款。可是，該項目的預售許可證是在2018年才開始辦理的，而啟福城項目的商業、住宅用地使用權手續，則是分别在2016年之後，才正式獲得的。

這意味着，啟福城項目甚至在沒有獲得該地塊用地手續時，已經開始以“團購”等方式預售房子了。

“可是，他們又為何能如此自信，自己一定能夠拿下相關地塊呢？”對于業主們的這些疑問，啟福置業并未給出答案。一些業主坐不住了，開始通過各種途經向上反映。

救贖

其實，不為陳剛等人了解的是，早在啟福城項目停工後不久，該項目所在的中原區，便責成航海西路辦事處成立了中原區問題樓盤攻堅化解領導小組啟福城項目工作專班（下稱“工作專班”）。

一位接近工作專班的内部人士楊靖（化名）則向第一财經透露，最初，由于缺乏對問題樓盤的監管經驗，也沒有查詢到問題樓盤的重整相對成功的案例，最初，工作專班主要還是以鼓勵中晟置業盡快複工為主，“（我們那時候）最直接的想法，可能正常人也都會想到，還是想着既然你企業的項目出問題了，那你就趕緊出來，該用什麼方法就用，趕緊把這個項目做好，讓老百姓能住上新房。”楊靖說，那時候，他們更多強調的，是作為市場主體的開發商的責任，但在随後的一年多，他們卻發現，（啟福城項目）确實很難推動，至少從企業自身，可能推不動。

楊靖的話，也在航海西路辦事處（下稱“航西辦事處”）回複網友投訴時得到了印證。“關于督促開放商按期交房問題，我辦已在問題出現的第一時間成立啟福城項目問題化解專班，定期召開分析研判會議，對啟福城項目問題進行全面梳理、精準研判、緊密跟進，推進問題化解，同時強化企業對接，介入開發企業與施工單位之間的矛盾化解，多次約見企業負責人，要求企業想盡辦法籌措資金、窮盡手段盤活項目。”下一步我街道将多方面、多渠道的持續同業主群體保持密切聯系，及時傳遞項目最新進展，并在每月區信訪局召開的專項協調會上積極協調，及時收集購房戶最新訴求，”航西辦事處在2021年3月25日的回複中稱，目前企業已同4家施工方簽訂《複工協議》，正在陸續複工中，“我街道時時關注此事，督促企業盡快全面開工。”

但最終的結果證明，當時的航西辦事處，可能還是有些樂觀了。一年後的2022年3月24日，航西辦事處再次表示，雖然自2019年底，（啟福城）項目停工以來，街道積極開展工作化解樓盤問題，成立由法律、審計、評估、工程造價四個專業團隊組成的啟福城樓盤問題化解第三方專班，開展了澄清底數、導入預重整、推動刑事初核三個階段工作，但目前仍面臨企業不盡責、條塊不聯動、法律支撐不足等困難。

不過，航西辦事處也表示，公安機關已與2022年2月26日，對啟福城項目涉嫌犯罪行為立案，“随着資金去向的查明和資産的鎖定，化解方案将逐步落實，在符合複工條件時将盡快推進複工續建。”

随後的2022年4月，鄭州市公安局中原分局以涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執行判決罪、裁定罪等罪名，将中晟置業實際控制人盧一博刑事羁押，并将中晟置業及盧一博名下關聯公司資産、股權凍結。

但第一财經記者查詢發現，早在被逮捕之前，盧一博已于2018年12月，與妻子張某簽訂《離婚協議書》，并将兩人共有的8套房産，全部轉讓給張某，并約定，盧一博自離婚協議簽訂之日起，兩年内向張某支付3000萬元人民币。

伴随着盧一博被抓，啟福城項目的複工進程，也開始進入第二階段，由中原區國有資産管理中心擔任大股東的國資企業，開始深度介入。

“從老百姓的角度來講，是能否入住新房的問題，但從政府的角度來講，（啟福城項目）已經不單是一個經濟案件的問題，其中可能還涉及到民生問題，這個時候需不需要介入，介入的點在哪，是我們一直在探讨的。”最終形成的方案是，參考公司破産法的相關規定，由國資企業對問題樓盤實施委托代管。

工作專班在7月22日的一份會議通報中，詳細解釋了複工續建的工作模式：

1、由啟福城開發商實際控制人委托國有公司代管名下資産和股權用于啟福城後續建設，與實際控制人簽訂授權委托書，之後，國有公司成立全資子公司，并與啟福城項目方委托協議。

2、以保交樓為目标，确定國有央企為施工單位。針對後續工程建設及配套設施建設出具造價報告，國有央企入場盡職調查和複核認證工作。

3、按照要求變更施工單位，與原施工單位簽署撤場協議。

4、對實際控制人及其關聯資産實施有序化解變現。

此後的8月25日，中招聯合招标采購網發布“中原區啟福城續建項目-中标結果公告”。公示顯示，中國建築第七工程局有限公司（下稱“中建七局”）中标鄭州市中原區啟福城續建項目，負責續建啟福城(福苑、慧苑、觀瀾苑)主體未完工程、安裝工程、裝飾裝修、綠化、地面、圍牆等工程，建築面積約114萬平方米。。

招标公告同時顯示，招标人為鄭州中密安康建設有限公司。這是一家剛于7月12日成立的新公司，由鄭州中原城市開發建設投資有限公司100%控股，實控人則為鄭州市中原區國有資産管理中心。

9月1日上午，第一财經記者再次實地走訪啟福城項目工地時發現，由于曾經停工多年，部分樓盤的裸露的鋼筋，已經生鏽，現場有零星的工人，正在進行複工前的準備工作。但令人遺憾的是，由于停工時日過久，項目工地上的一些建築材料已經生鏽、過期，面臨着報廢的命運。

不過，這對于已經心急火燎等待兩年多的陳剛等業主而言，總算是一個好消息。

可是，真正見證了啟福城項目複工的楊靖，卻始終難言樂觀。“雖然複工了，可能老百姓也能住上新房了，但後續，仍然有很多資金的問題，譬如，前期拖欠的建築工人的工資，上下遊鍊條上供應商、服務商的費用結算，現在仍是難題。”

實際上，同樣在探索問題樓盤解決路徑的，不僅是航西辦事處。據楊靖介紹，僅在鄭州，就有多個轄區、辦事處，在積極探索問題樓盤的解決方案。

而具體到鄭州市，則于今年8月正式出台了《鄭州市房地産纾困基金設立運作方案》（下稱“方案”）。

根據方案内容，鄭州市房地産纾困基金将按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立纾困專項基金，按照“母基金-子基金-項目”的模式運作，采用四種方式進行項目纾困，基金規模暫定100億元。

同時，纾困基金還将重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域内未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地産項目，纾解房企短期出現的資金流動性困難，并通過将盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停按揭月供問題。

在一些市場人士看來，在“保交樓、穩民生”的背景下，纾困基金被認為是一項實質性的纾困政策，對項目停工未收房的業主們有着至關重要的穩信心意義。

目前，鄭州纾困基金首單纾困項目已經與建業集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

此外，第一财經記者查詢發現，在中央提出“保交樓、穩民生”的背景下，除了鄭州，廣西南甯、浙江、湖北、陝西等省市，也都紛紛表示，将通過設立纾困基金，撬動多方資本，盤活行業流動性，穩定房地産市場發展。

（文中購房者均為化名）

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