本文來源：時代财經 作者：童潔

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2022年房企的中期業績會，“穿越周期”成為關鍵詞之一。盡管面對行業、市場的震蕩，房企面臨着各式各樣的挑戰，但無論環境如何，許多房企仍在堅持前行。

作為房地産行業中的的一員，中南建設也是穿越周期大部隊的一員，過去的一段日子裡，其不可避免地受到了整體市場的影響。8月29日，中南建設發布了2022年半年度報告，今年上半年，其實現營業收入241.3億元，歸屬上市公司股東的淨虧損16.2億元。

不過，中南建設并未就此“躺平”，而是憑借多年的穩健經營及嚴格的财務紀律，審慎的平衡安全與風險的天平，做好降杠杆、保現金流。

中報顯示，截至6月末，中南建設有息負債餘額降至511.7億元，較年初下降17.6%，年内到期公開債務僅2億元；經營活動産生的現金流量淨額48.1億元，連續5年保持正值。

在中南建設董事長陳錦石看來，預計還需要半年到一年的時間行業才會觸底，将來的房地産市場會更規範，發展會更穩定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地産，眼下，中南建設唯一的宗旨就是“穩字當頭活下來”。

年内到期公開債務僅2億元

當野蠻生長成為過去式，曾被視為衡量房企實力強弱與否的“規模”指标也變得不再重要，想要平穩度過這個寒冬，現金流就是血液般的存在，也是反映房企真實經營狀況的重要指标。

8月30日中南建設中期業績會上，中南建設董事總經理陳昱含就明确表示，中南建設要繼續舍棄一些利益，包括規模、利潤等，把一切不必要的支出和業務砍掉，隻專注于地産和建築主業，在現金流危機緩解之前，不會兼顧其他。

然而，眼下房企所面對的是銷售低迷、融資渠道不暢的行業環境，想要精準把控銷售回款、現金流、保持财務穩健性并不容易。

在此背景下，中南建設通過清晰的現金流管理思路，平衡資金壓力及運營風險，上半年仍然保持了良好的經營性現金流狀況。中報顯示，公司經營性現金流入467.7億元，經營活動産生的現金流量淨額48.1億元，同比增加99.4%，連續5年保持正值，顯現出難得的韌性。

以“三道紅線”标準為參照，中南建設各項指标亦在持續改善。截至2022年6月底，中南建設淨負債率為85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預收賬款後的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點；扣除受限資金後的現金短債比0.61，比年初增加1個百分點。盡管三道紅線仍處“黃檔”，但放在時下的行業環境裡，不難看出其背後付出的巨大決心與努力。

與此同時，上半年中南建設在降杠杆方面也取得不錯的成績。陳昱含介紹，上半年，中南建設的有息負債總額從年初的621億元大幅下降至6月末的約512億元，比2021年末減少109.4億元，下降幅度17.6%，與經營規模比值繼續保持行業最低水平，真實負債占總負債的比重仍位于行業最低之列。

其中，短期借款和一年以内的有息負債合計194.9億元，與2021年末相比，同樣大幅度減少45.8億元。從财務安全的角度來看，到6月末，中南建設賬面資金為163.2億元，能夠保障短債償付安全。

陳昱含指出，上半年，對于境内債，中南建設無一違約，美元債方面，中南建設也在持續推進交換要約，認真兌現承諾。

事實上，近期中南建設正在努力拓寬融資渠道。有消息稱，銀行間市場交易商協會探讨通過中債增進公司增信支持民營房企發債融資，中南建設位列試點房企名單之中。業績會上，陳昱含對此事作出回應，她表示，協會正在探讨通過中債信用增進投資股份有限公司增信支持的方式支持民營房企發債融資，中南也在試點之列，相信公司會有所受益。

此前，中南建設控股股東還與華融和江蘇資産兩家AMC簽署戰略協議，預計可獲得70億元的資金支持。陳昱晗在此次業績會上透露，與華融和江蘇資産的合作現在處于項目審批和條件磨合階段，現在有10多個應收項目在提交和審批過程中，融資落地沒想象中那麼快，但其對最終落地由信心。

陳昱含稱，随着政策環境相對放松，當前中南建設各渠道融資都在進行。“除了與華融資産和江蘇資産的合作，中南建設房地産項目的開發貸和建築業務流動性貸款也都會正常進行。年初股東大會上海通過了100億元的融資工具授權額度，如果市場有機會，中南建設一定會盡力把握住。”

穩兌付保交付

如果說良好的現金流管控是為了守住企業安全經營底線，那麼，在債券違約頻發、多地出現停貸風波的情況下，保交付、保兌付就是房企提升綜合實力和競争力所需要修煉的“内功”。

Wind數據顯示，2022年-2025年是房企債務兌付高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。過去的半年，中南建設一直将保交付、保兌付視為重中之重，每次都如期如約兌付。

具體來看，3月，中南建設如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9.21億元；支付21中南01利息7300萬元；4月，兌付建銀6優A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬元；6月，支付“20中南建設MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優A本息3.96億元，支付21中南建設MTN001年度利息6800萬元。

就在中報發布前三天，中南建設還支付了1.83億元“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金，始終堅守公開市場承諾。

更值得一提的是，上半年疫情影響加之個别樓盤出現延遲交付等問題，房地産市場信心脆弱，為了恢複市場信心，房企打響“保交付”之戰，中南建設亦未缺席。今年上半年，中南盡全力完成對客戶的承諾，緊抓疫情緩解、市場複蘇等契機，加快推動工程項目建設，以實際行動落實“保交樓、穩民生”。

據悉，為完成每一次的交付任務，中南建設建立了全開發周期管控制度，從前期開發到後期服務，中南建設通過對産品定位、施工建造，到産品銷售、交付等8大階段59個管控點的全開發周期梳理，确保施工質量和交付效果。

此外，加強對項目工程全流程管理行為的管控，通過标準化管理輸出，實現對項目管理水平的提高。還對項目工程全流程管理行為設置了共計110個管理動作，其中集團級18個，戰區級42個，項目級50個。

持續推進全開發周期管控之下，上半年，中南建設房地産闆塊累計交付57個項目，共計32849套品質住宅，其中多個項目交付滿意度達100分；建築闆塊多個重大工程也在穩步推進，如北京豐台站周邊配套路網工程順利完成建設，杭州西站樞站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11号線商務東街站開始主體結構施工等。

對于未來，陳昱含用“煎熬”來形容中南建設眼前的處境，但若将眼光放得更加長遠，黎明終究會來臨。

陳昱含稱，相信政府一定會采取積極行動來應對風險，此時此刻，中南建設必須卧薪嘗膽，向黎明铮行。她指出，所謂卧薪嘗膽，即是挖掘存量盤，面向存量做動作、要業績，把現金拿回來，把房子交好；向黎明铮行則是打赢防禦戰，隻專注地産和建築主業，瘦身出清。

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