礦産豐富，土豪雲集，房價有點高，鄂爾多斯的身上有着很多獨特的符号。

對一座因為 " 羊煤土氣 " 而極度富有，而人口卻不算多的北方小城市來說，樓市存在庫存問題是一種必然。一個頗為吸引眼球的說法，是把這裡空置率較高的住宅區，稱為了 " 鬼城 "。

這兩年，受到多方關注的鄂爾多斯，早已踏上了艱辛的去庫存之路。

當地收緊批建新房、推進棚改房票兌換制度、遷移學校和企業、大力招商引資 …… 在每年懷揣獵奇心态來到鄂爾多斯的中外視頻博主的鏡頭中，新城裡的人似乎越來越多。

數據比鏡頭更能反映問題。2021 年，鄂爾多斯商品房銷售面積同比增長 79.9%，在内蒙古各地市遙遙領先。現如今鄂爾多斯老區和新區的房價，都恢複到了 2010 年房價崩盤前的大緻水平。

這是一個成功的去庫存故事嗎？

在中國衆多城市面臨庫存壓力的大環境下，鄂爾多斯或許是一個不錯的研究樣本。

" 不差錢 " 印象

" 你要去康巴什啊？" 出租車司機的語氣，透着一股失落與不滿。

經過手續和核酸檢測，剛從鄂爾多斯伊金霍洛國際機場出來，我還沒搞懂狀況，于是反問他，大部分乘客去哪裡，中間差多少錢。

" 十個有九個去東勝的吧。拉他們一百多塊，拉你的話也就五六十塊吧。" 司機一路不依不饒，" 在機場排了兩小時，心裡就想着别拉到康巴什的，結果避什麼來什麼 "。

然而，結果是，司機還是樂觀了。到了旅館時，計程車計價表隻顯示了 39 元。

康巴什是鄂爾多斯 " 鬼城 " 綽号的來源。看了眼地圖，機場和高鐵站都建在了緊鄰康巴什的地方，交通無可挑剔。

以前它是東勝區南邊的一部分，距主城區 30 公裡。2004 年内蒙古批準設立康巴什新區，2006 年市黨政機關遷址新區，自上而下地推動人們搬進人口稀疏的康巴什。

初見康巴什，第一感覺是：城市景觀好。

道路平整開闊，植被覆蓋率很高，并不是印象中普通北方城市的樣子。走到中心區域，幾個造型别緻的建築物更是壯觀。博物館、圖書館、大劇場，占地規模和設計風格上來說，甚至可以比肩一線城市。

不過，豔陽高照的盛夏下午，街上的車與人寥寥。偶見幾個，多是環衛工人在掃着本就幹淨的大街。

騎着共享電動車，我大緻繞了一圈康巴什，一個明顯的感受是 " 這裡不差錢 "。城市規劃規模、基建完整度、工程細節等方面，都顯示着這座新城的建設，需要豐厚的财力支撐。

而這可能也隻有鄂爾多斯可以做到。

根據今年國家統計局發布的《2021 年國民經濟和社會發展統計公報》，從城市的 " 人均 GDP" 來看，鄂爾多斯以人均 21.9 萬元的數據，超越了克拉瑪依、無錫、北京、蘇州等一系列城市，穩居全國境内城市第一。

2021 年人均 GDP 鄂爾多斯穩居首位

值得一提的是，鄂爾多斯這兩年經濟仍在飛速增長。

2021 年，鄂爾多斯 GDP 總值 4715.7 億元，穩居内蒙古第一，超過第二名包頭約 1400 億元。

而疫情防控壓力較大的 2022 年上半年，鄂爾多斯 GDP 增量 510.21 億元，名義增速竟達到了 25.01%。

一個身處内陸的内蒙城市，為何那麼富？

原因離不開一個 " 煤 " 字。

鄂爾多斯的經濟産值，7 成與煤炭相關。在 " 羊煤土氣 " （羊絨、煤炭、稀土、天然氣）四大件中，煤炭是當之無愧的經濟支柱。

黃河的 " 幾字彎 " 裡，連綿起伏的山溝和峁梁，構成了鄂爾多斯獨特的地貌。山溝和峁梁之下，扒開十多米深的土層，就露出了黑色的優質煤層。這裡的煤炭規模，占到了中國已探明煤炭總儲量的 1/6。

鄂爾多斯的興衰，與煤炭周期緊密聯系。

2000 年至 2007 年，宏觀經濟上行，社會投資劇增，煤炭需求高漲。煤價不斷蹿升，坑口價從每噸 40 元漲到 100 元後，再度漲到 200 元。

承包了采礦權的煤老闆，開動挖機，扒開土層，将煤炭裝進貨車，換回了成捆的鈔票。

但 2008 年金融危機來臨後，景氣下降趨勢明顯，煤炭供需雙回落，煤價下滑。煤炭是周期性行業，這一探底過程約莫經曆了 10 年，在産能過剩的大背景下，鄂爾多斯的煤炭行業也受到嚴重打擊，直到近年的能源危機時才開始擡頭。

因煤而興

同樣是因煤而富有，如果說山西的富集中于煤老闆，那麼鄂爾多斯的富則顯得更平均一些。

2011 年，住建部聯合高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》稱，保守估計鄂爾多斯資産過億的富豪在 6000 個以上，而資産上千萬的富人則至少有幾萬個。

這些富豪除了煤老闆，也包括相當一部分與煤有關的人。

首先就是被征地的牧民們。

在地廣人稀的鄂爾多斯，農牧民的土地動辄數百上千畝。如果被征地挖煤，他們獲得的土地補償已是一筆不小的數目。

" 我的叔叔以前是地地道道的牧民，當時拿了 400 多畝的土地補償，大概有 800 萬元。他腦袋比較活，膽子又大，看挖煤來錢快，他拿這錢去承包其他人的煤礦，買挖機和貨車，自己成了煤老闆。" 在康巴什做旅館生意的國恒彬，其家族裡就有人憑借土地拿到了補償。

國恒彬說，承包煤礦需要資金不菲，隻有少部分人才能參與。但服務于這些煤炭生産的行業，很多門檻并不高，比如運輸、餐飲、住宿、娛樂、小額金融借貸。

當時很多人參與其中，國恒彬的旅館生意也是從那時候開始做的。" 當時煤炭效益好，全國很多人過來幹活兒，旅館幾乎是每天爆滿的狀态。我有兩個親戚開飯店，也是生意很好，半年就買了路虎。"

飙升的煤價，也讓政府的錢袋子鼓了起來，政府的 " 康巴什新區 " 計劃拉開序幕，由此産生了旺盛基建需求，很快刺激了當地的房地産市場。

民衆願意買，企業也願意買，越買越漲，越漲越買。很多新盤一開盤就被搶購一空，投資房産一度成為了民衆和企業儲存财富的工具。

政府在建設康巴什新區

2006 年到 2011 年，僅僅 5 年的時間，鄂爾多斯的房價就從 1500 元 / 平米飙升到 1.3 萬元 / 平米。

要知道，當年上海的房價也不過 2 萬元 / 平米。

包括星河灣、綠地、王府井等 200 多家房企，來到康巴什淘金，火速圈地，火速賣房。

房地産需要籌備大量資金，但鄂爾多斯金融系統薄弱，無法産生充足融資。當金融業跟不上建設步伐，樓市又渴望巨量的資金時，民間借貸在鄂爾多斯蔚然成風。

" 當時我周邊的人，如果自己不做生意，隻要手頭有錢，幾乎都在做房貸。月息 3 分是标配，就和每月固定發工資一樣。" 國恒彬回憶。

《中國民間資本投資調研報告》把鄂爾多斯的财富分配鍊條形容成 " 體内循環 "，即煤礦産生财富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地産和新煤礦。

然而，回頭來看，當時鄂爾多斯的财富盛宴已經到了要散席的時候。經濟學博士馬光遠撰文分析，2011 年，鄂爾多斯房地産計劃銷售商品住宅面積達 1200 萬平米，對于一個總人口僅有 160 萬的城市而言，在外來移民比例并不大的情況下，當地人将至少擁有人均 10 套以上的房子。

煤價的不斷下探，危機開始顯現。

去庫存加速

這場泡沫的破滅，影響是延續至今的。

晚上的時候，我逛了逛康巴什的幾個主要小區，入住率仍然很低。好一點的小區，多集中在學校旁，" 亮燈率 " 大概四成。更多的是一片黑的小區，" 亮燈率 " 普遍不足一成。

既然房子這麼多，那一定愁賣吧。帶着這樣的想法，我找了一家中介問詢。

但出乎意料的是，中介說這些 " 不亮燈 " 的房子，也大多是有主人的，隻是沒人住而已。" 因為人少也租不出去，如果不是學區房的話，也不是很好出手，所以閑置的情況就比較多了。"

" 鬼城 " 的房子，不是無人買，隻是無人住而已。

這麼多的庫存被消耗掉，并不是 2011 年前的那通爆買。

2011 年，鄂爾多斯的房價撐不下去了，炒房團買了房後，遲遲等不到人 " 接盤 "，便低價抛售，恐慌效應引發連鎖式崩潰，不到一年時間，房價跌至 3000 元不到。20 多萬購房者沒來得及抛售，被深度套牢。

後面的庫存消耗，與鄂爾多斯推行的一系列政策有關。

為了消化巨量庫存，鄂爾多斯先是凍結了新盤開發，然後搬遷好學校到新區，在新區建好醫院。那些住慣了老區的人，即便一百個心不願搬到新區，為了孩子和老人，恐怕也要在這買一套房兼顧教育和醫療，周末再返回東區住。

2016 年起，鄂爾多斯給拆遷戶發一種 " 鄂爾多斯市房屋兌換憑證 "，俗稱 " 房票 "。

" 房票 " 上面寫了面積、地段、價格，拆遷戶拿着它在有效期内，可以去兌換房源。

當時的 " 鄂爾多斯市房屋兌換憑證 "

憑借 " 房票 "，拆遷戶可在一年期内到政府已經回購的商品房小區房源中，自行選購安置房；多出的 " 房票 " 可多次實名轉讓，不足部分則可購買市場上流通的 " 房票 " 以補貼差價。

據不完全統計，鄂爾多斯東勝區房票中心從 2016 年至今，先後發布房源 15 次左右，每次按 600 套左右的房源供給計算，保守估計也有 9000 套房屋被選購一空。

老城區拆遷，給新城 " 房票 "。毫無疑問，這一做法有意把富有的鄂爾多斯人捆在當地，不讓他們出去買房，并精準導流到那些積壓樓盤上。

國恒彬回憶，大概在 2016 年時鄂爾多斯的房價就在逐漸回暖。" 現在有的小區，特别是學區房，靠近康巴什實驗小學、康巴什新區第一中學、鄂爾多斯市第一中學的小區，（房價）甚至比 2011 年時還高了。" 總的來說，被房票安置的人們都很樂意見到現在的結果，畢竟房價漲了，資産變多了。

康巴什 2020 年房價走勢

雖然人流仍然不多，但據我在康巴什近一周的考察發現，固定的一些商業街區、一些公園綠地、一些市民設施，其使用率與 " 鬼城 " 的形容已經沒有關系了。在一些口碑好的餐廳，即便不在飯點，顧客依然絡繹不絕。

鄂爾多斯，早已不是當初 " 鬼城 " 的樣子了。

但令人擔憂的是，近幾年有不少城市的庫存量逼近甚至超過 10 年前的鄂爾多斯。

依照鄂爾多斯的經驗，去庫存花了接近 10 年的光景，是建立在停供給和擴需求的基礎上的。在房地産市場不确定的眼下，這或許能給我們帶來一些啟示。

來源：南風窗

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