國内養老産業發展模式?上海浦東新區周浦鎮忘憂路100弄，這裡是一家險資投資的高端養老社區所在地11月上旬，第一财經1℃記者在此遇到了70多歲的劉阿姨和她的老伴兒，以及其他好幾波老人，他們都是在為自己考察心儀的養老生活家園，今天小編就來說說關于國内養老産業發展模式?下面更多詳細答案一起來看看吧!

國内養老産業發展模式

上海浦東新區周浦鎮忘憂路100弄，這裡是一家險資投資的高端養老社區所在地。11月上旬，第一财經1℃記者在此遇到了70多歲的劉阿姨和她的老伴兒，以及其他好幾波老人，他們都是在為自己考察心儀的養老生活家園。

劉阿姨看中的養老機構頗為高端，引進國際上主打精細化管理和服務的持續照料退休社區（CCRC）養老模式。目前國内的CCRC模式養老社區，背後有大量資本湧入，由險資和房地産企業主導。

長三角是目前國内高端養老産業布局最集中、發展最成熟的地區，包括保險資金在内的各路投資方，紛紛在包括上海在内的長三角投資興建高端養老機構，最長的投資時間已經有十多年。

從1℃記者實地調查的情況來看，目前高端養老産業整體上都存在入住率不高、盈利能力弱等問題。對投資方來說，現在尚屬于搶灘、布點階段，但他們都需要思考怎樣快速找到真正可持續的運營模式。

周期長，投資大

随着長三角日益嚴峻的人口老齡化壓力，近年來上海、浙江、江蘇和安徽持續加大對養老産業的開放力度。然而從2007年至今，國内衆多機構在此布局養老産業十餘年以來，能夠出現持續性較高盈利的養老商業模式及養老機構卻并不多見。

2015年，原國土資源部、住房城鄉建設部發布的《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》指出，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用于國家支持的養老産業等項目。這在推動地産行業去庫存的同時，為資本進入養老産業提供了新機遇。

泰康算是國内CCRC養老模式的代表，早在2008年即開始布局，并正式向保監會提交壽險資金投資養老社區的可行性報告和試點申請。

經過長達十餘年的耕耘，泰康在長三角地區的養老社區已開業的有上海申園、蘇州吳園。據梳理泰康對外披露，申園、吳園規劃的戶數分别為2100戶、1600戶。

一般大型養老社區投資體量大，建設周期長，這更加重了成本開支。泰康方面告訴1℃記者，養老産業是重資産行業，對品質要求很高，回收周期很長，“一個項目從選址、開發到入住，一般需要6-8年，要想實現全部收支平衡更是需要20多年。”

對于建設一家養老社區平均投入多少資金和運營成本以及投資回報率情況的問題，泰康在回複1℃記者的采訪郵件中并未提及。

浙江當地一家大型養老機構的高管劉霞（化名）告訴1℃記者，一般投資一家養老社區項目，建設周期基本是“3年打底”，有的大型養老項目的開發力度甚至在四五年以上。

中國太平打造的梧桐人家就建設了5年以上。公開資料顯示， “梧桐人家”系由中國太平旗下專業壽險子公司太平人壽出資興建，中國太平宣稱，“投資約 40 億”，“耗時 6 年建造”。

據1℃記者查證，早在2012年，中國太平就宣稱注資布局，此後在2017年宣稱計劃于2018年下半年建成投入試運營，接着又有公司内部人士稱在2019年上半年實現拎包入住。如今，已是2019年下半年，據梧桐人家銷售人員介紹，目前僅有3棟樓的房源會籍實現對外出售并開門迎客。

在養老公司的經營業績方面，據1℃記者調查，現實狀況是很多養老機構卻并未能實現盈利。“目前從事養老産業的企業大多都是虧損狀态或者低毛利狀态。”劉霞說，服務性行業的毛利率本就不高，大多在30%以下，養老産業的毛利率更低。

總部位于上海的親和源集團有限公司（下稱“親和源”）耕耘中高端養老産業長達十餘年，目前運營的養老社區，覆蓋上海、杭州、嘉興、甯波等長三角熱門地區。然而，親和源已連續虧損多年，至今仍未能擺脫虧損泥潭。據宜華健康（000150.SZ）2019年半年報，報告期内淨利潤虧損2424.58萬元。而據親和源被宜華生活收購時的對賭協議，親和源将在2019年要有不低于2000萬元的淨利潤。

長三角一家養老企業負責人告訴1℃記者，實際上投資高端養老社區是一個全周期的經營能力或運營能力的體現，從房地産的投資、開發建設，以及營銷和運營需要一系列全流程掌控能力。

式單一、入住率不足

各機構之所以熱衷于在長三角投建高端養老産業，是因為這一地區的潛力巨大，以及基于對這種潛力的良好預期。

國家民政部近日回複全國人大代表兩會提交的建議中稱，上海、江蘇、浙江、安徽老齡化率分别達到34%、23%、22%和19%，均已超過全國平均水平。該回複同時提到，“長三角地區既是人口老齡化程度較高、應對人口老齡化壓力較大的區域，也是養老服務發展水平比較靠前的地區。”

上海的養老壓力在長三角地區尤為突出。

像劉阿姨這樣面臨養老現實的老人全上海已超過500萬。據《2018年上海市老年人口和老齡事業監測統計信息》（下稱“上海老齡事業（2018）統計信息”），截至2018年12月31日，全市戶籍人口1463.61萬人，其中60歲及以上老年人口503.28萬人，占總人口的34.4%。也就是說，平均每三個戶籍人口中就有一個60歲以上的老人，這還僅是保守數字，并不包括數百萬外來人口中的老年人群體。上海老齡事業（2018）統計信息顯示，全市共計有712家養老機構，床位數共計14.42萬張，床位空缺巨大。

但從現實來看，大多數高端養老機構目前的赢利模式都較為雷同且單一。

據1℃記者調查，目前，長三角地區的多數高端養老機構都是采用銷售會籍的形式對外銷售。會籍即入住資格，這主要與土地性質有關。要想入住上海本地的CCRC模式養老社區，除了要購買上百萬元的入住 “門檻”資格外，還要繳納平均在6000元以上至上萬元左右不等的月費，這對家庭條件一般的老人來說顯然難以高攀。

上海金色陽光頤養院系上海高端五星級醫養結合養老院，其内銷售人員告訴1℃記者，以家庭為單位擁有一間套房，入住首先需要上交6萬元/人的押金，第一人的月費1.8萬元，第二人可享受半價即0.9萬元，即一對老夫婦入住，除了每人要交6萬元的押金之外，還需要2.7萬元的月費。

申園的銷售人員提供的申園社區獨立生活公寓入住價格表顯示，在獲得入住資格後，每人月費（包含兩項：即房屋使用費及居家費用，以及預估餐費）在6000多元至上萬元不等，最高的兩居室月費高達3萬元/人。

除了模式較為相似，記者調查的多家高端養老機構還有一個共同點，即入住率都不充分。

劉阿姨考察的是一家位于浦東偏僻地段的獨立養老社區，擁有十幾棟房子，環境幽靜。然而1℃記者在此看到，此處俨然一座“空城”，幾小時内，除了零星來探訪的老人，較少有人來此。銷售人員稱，這裡還未開園，以後人氣就會“好一點”。

“這裡土地規劃沒有商業，隻能建醫院等健康機構。目前養老社區隻開放了3棟樓，已經賣了80%左右，還剩下幾十套。”銷售人士告訴1℃記者。

11月7日，據泰康全國客服中心統計，申園養老社區已開放了一期大概1060戶左右，目前獨立區和護理區共計有700多戶居民入住。據此計算，入住率達70%左右。

上海金色陽光頤養的入住率不足三成。11月上旬，工作人員稱，“這裡是2017年左右開業，共計有120套房間，可是至今僅入住了30套左右。”

盈利閉環待完善

投身養老産業更像是一場拉鋸戰，資金實力是支撐企業進行下去的根本。

“養老産業并不是一個生意，需要企業家的社會責任和情懷。”泰康方面對1℃記者說。但前述長三角地區一家大型養老機構負責人則持不同的觀點，“大家一談養老（都）要談‘情懷’，要說養老不賺錢、賠錢，那是個 ‘僞命題’。要是真正踏踏實實地做精細化運營、管理，我們覺得還是能賺錢。”

一般長者獲得入住資格後，需要交納相關的費用，這位負責人給1℃記者捋一了一遍，首先，需要上交會籍費即業内俗稱“床闆費”；其次是基礎生活服務費，包括保安、保潔、組織娛樂活動和餐飲等費用；再次，結合老人個人的身體狀況收取照護和醫療服務費。

“我們隻能把每個客戶自己交進來的錢，精細化運營并将其發揮到效益最大。像我們運營的老年公寓這樣的服務，如果每人月費收到7000塊錢，再交一些相關的生活費用，我們認為可以盈利。”上述負責人對1℃記者表示。

目前險資企業往往與公司的金融保險産品挂鈎，比如泰康，對購買相關對接養老社區的保費産品保單達到200萬以上或者300萬的客戶，可以優先擁有入住旗下養老社區的資格。

據泰康養老社區的銷售人員告訴1℃記者，要想獲得入住養老社區的資格，一種方式即是購買價格110萬元至300萬元不等的樂泰财富卡。

上述泰康銷售人士表示，200萬元的保費“門檻”還隻是之前的标準，目前入住資格方面，部分社區的保費門檻已提升至300萬元，“現在（養老）進入2.0時代了，以300萬（保費門檻）對接。”

據1℃記者了解，早在2012年，泰康即推出了幸福有約的保險産品。截至目前，據泰康人壽客服人士介紹，公司共計有十餘款保險對接養老社區。

與保費直接挂鈎的還有險資企業中國太平。中國太平集團打造的養老社區梧桐人家亦是如此。據銷售人員介紹，面向太平人壽客戶，隻要購買了太平人壽的保險産品，累計保費達到一定金額，就能獲得入住資格。

“我們沒有對應的金融以及證券化的産品來為養老産業闆塊提供支持，像‘幸福有約’這類的金融産品公司嚴重缺失。”劉霞對1℃記者說，公司在長三角地區布局了多家養老中心，然而僅靠養老業務自我循環運營苦苦支撐。劉霞告訴1℃記者，如果單純靠自有資金進行投資以及後續運維，短期一二十年内根本不可能盈利。

多位業内人士看來，對于國内高端養老社區的投資，更大的窟窿可能在前端，即投資端和開發端。“在投資端，如果對存量改造物業的判斷以及地段投資的價值判斷出現偏差，那是大窟窿。”上海一家養老企業負責人告訴1℃記者。

1℃記者在一家老年公寓看到，該公寓每平米裝修的各方面成本達1萬元左右，這在業内已是一個較合理的水平，但是業内部分養老社區單平米的開發成本有的卻達到1.5萬元甚至2萬元以上。

上述上海養老企業負責人稱，如此大的開發端“窟窿”，單純靠後續運營往前“堵”并進行補貼，“這個事情肯定交不了圈，閉不了環。”

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