買到爛尾樓怎麼判斷?新房爛尾，業主該如何維權？有哪些選擇和誤區？這篇文章，我們好好聊聊，今天小編就來聊一聊關于買到爛尾樓怎麼判斷?接下來我們就一起去研究一下吧!

買到爛尾樓怎麼判斷

新房爛尾，業主該如何維權？有哪些選擇和誤區？這篇文章，我們好好聊聊。

一、解除《商品房買賣合同》，可行麼？不建議！

買到爛尾樓，業主最先想到的，肯定是退房退錢。房子我不要了，開發商把房款退給我就行。一拍兩散，互不虧欠！想法很好，但存在兩個問題！

（一）房子不是你想退，想退就能退

雖然業主與開發商簽訂的有《商品房買賣合同》，明确規定：延期交房XXX天，業主有權退房。

但在實踐中，尤其是房地産市場低迷的當下，法院對解除購房合同的認定标準是非常嚴苛的。除非延期特别久（無統一、準确數字，推測至少一年半以上），法院一般隻會判決開發商支付違約金，不會解除合同關系。

為何會這樣？從法律角度，封土令、疫情等不可抗力因素确實客觀上影響了施工。但更多的，法院是考慮了法律之外的其他因素（社會、維穩）。如果業主們都退房了，開發商、政府将面臨何等局面？可想而知。

（二）退房成功，房錢兩空？

若業主攻克了第一關，成功解除了與開發商的購房合同。接下來，業主要做的，就是坐等開發商退錢。此時，業主可能面臨以下兩種情況：

1、開發商有錢，業主成功拿回購房款。

這種業主，上輩子真是燒高香了。概率太低，跟中差不多！畢竟，就是因為開發商沒錢，項目才爛尾的。業主還能從開發商身上，把購房款撸走？

2、開發商沒錢，業主喪失優先權

開發商欠了很多外債，可能導緻破産。若破産清算，就這些外債、開發商是按照下列順序（從前到後）清償的：

（1）業主；

（2）施工單位；

（3）有抵押的債權；

（4）無抵押的債權

因此，若開發商破産，業主有優先受償權。而一旦業主解除購房合同，則變為無抵押的債權人，清償從第一順位直接掉到最後一位。這絕不是業主希望看到的。

二、起訴要求開發商支付延期交房違約金，可行麼？

可行！但建議待新房交付後再起訴！

項目沒有正式交付之前，無法計算開發商違約的具體天數。因此，建議業主先别急着起訴，待項目正式交付、違約天數已定時，再訴無妨！

三、能否停貸？

雖然社會輿論一直号召，銀行對爛尾樓業主停貸，待項目恢複建設後再付房貸。但從法律角度，停貸無依據。實踐中，也罕有銀行同意停貸的先例。

因此，業主若想停貸還需與銀行多做溝通、并征得其同意（難度五顆星）。貿然停貸，将面臨被銀行起訴的風險。

四、媒體介入有用麼？

小道消息，此類問題官媒現在是不碰的。畢竟屬于敏感、負面事件，政府也在積極想辦法解決。我們也不難發現，主流媒體哪個天天報道爛尾樓？敢報道的，大多是自媒體。雖然曝光率不低，但畢竟社會影響力有限！

退一步說，即使主流媒體介入了，又能起到多少作用？合作省台曾報道鑫X某盤延期交付問題，采訪時開發商工作人員直接搶攝像機，把記者也弄傷了。此事當時熱度不小，多家媒體轉載，但最後也不了了之。因此，這類事件中，媒體的監督作用十分有限。

五、信訪有用麼？

小心紅碼！

六、業主維方式參考

起訴、媒體、信訪，上文一一列舉了、作用都很有限！業主想自救，最終還要靠自己！

以下，是我總結的，業主自救的大緻策略、路徑。涉及的法律問題并不多，僅供大家參考：

（一）成立統一的維權組織

一個人的力量是有限的，集體的力量是無窮的。因此，聯合小區所有業主，成立維權組織，選舉領導成員，統一思想集體行動是十分必要的。

（二）積極與政府部門溝通，了解項目真實情況

項目為何停工？開發商究竟欠了多少錢？這些問題，業主很難搞清楚。但隻有了解清楚了，業主才能對症下藥，提出切實可行的解決方案。

這些信息如何了解？開發商肯定不會跟你實話實說，隻能找相關政府單位。

（三）制定切實可行的自救方案

各個項目，開發商欠債多少區别還是很大的。

對于那些，離交工不遠、開發商欠錢不多的項目，業主自發湊錢保交房是個不錯的選擇。

但對那些，剛剛施工就爛尾、開發商負債累累的項目，僅靠業主自救恐怕很難，隻能等政府介入或第三方收購。

以上三步看似簡單，但實際操作困難重重。大多數的爛尾項目，一爛好多年，至今仍沒有解決。

七、總結

我有很多關系不錯的朋友，都買到了爛尾樓，甚至有人連續買房連續爛尾。他們咨詢我時，都想尋求一種最快捷、有效的、放之四海而皆準的解決方法。

遺憾的是，此類問題、無論如何都很難解決。它遠遠超過了業主、律師、開發商、甚至是政府的能力範疇，需要大量的人力、财力、精力，再加上運氣才能解決。大部分時候，業主能做的，隻能是等！等開發商周轉，等第三方介入，等政府給個說法！

希望所有的爛尾樓，都有個好歸宿！

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