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日前，青島龍湖春江天玺一期首批準業主在9月初收到交房通知，這比合同約定的交房日期提前了300天左右。

該項目所在地樓市從業者對36氪稱，2020年10月開盤後去化率不錯，一期已經售罄，2021年年底拿到了竣工證，「索性就提前交付了」。

36氪注意到，2022年7月，春江天玺一期曾因夜間施工噪音超标被罰。一名接近該項目人士表示，疫情給開工、材料運輸帶來不确定影響，但項目方面保障了參建供應商工程款的及時支付。

據了解，2021年中春江天玺一期便開始為提前交付鋪排，拉通了公司對參建供應商的付款支付。由于所有參建資源需要提前進場施工，所帶來的工程招标、合同簽訂、工程款支付等事項都在前期進行了梳理。供應商進場前便做到統一交底、目标一緻，确保提前交付後項目品質得到保證。

此次青島龍湖項目提前交房并非孤例，在湖南婁底、山東濟南等地，碧桂園、金茂均有項目提前半年、乃至三百天交付。

「一般情況下，按時交付對于項目來說能達到利益最大化。」一位來自全國性房企華東區域的人士對36氪稱，以往房企往往是搶開工、預售節點，在預售、回款之後工程進度會放緩。提前交付意味着提前竣工，趕工期需要提前支出更多的施工成本。

房地産行業信用收縮，流動性緊張，持續時間已經超過一年。一方面是融資受限，礙于「三道紅線」、「銀行貸款集中度管理」以及高杠杆房企暴雷的負面影響傳導，開發商到位資金持續下滑，銀行貸款、利用外資、私募信托等其他融資渠道不暢。另一方面，樓市銷售持續不振疊加預售資金監管趨嚴，房企利用期房預售、獲得定金預收款及按揭貸款的效率也在下降。

相對于外部融資渠道的打通，盡早竣工、提前交付成為房企力所能及的“融資抓手”，這樣做至少可以恢複預售回款能力，同時打消潛在客戶的保交樓疑慮，恢複市場購房信心。

保交付的資金困境

提前交付之所以被熱議，是由于自從去年房地産企業陸續出險爆雷以來，交付難俨然成了行業常見現象。據德邦證券統計，2021年房地産項目停工率約為6.6%。據克爾瑞咨詢統計數據，截至2021年底，全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米。

「項目交付難的主要原因是銷售資金被挪用。項目資金付不出工程款，施工單位自然不配合交付進度，嚴重時便造成停工、爛尾。」某出險房企内部人士對36氪指出，在預售資金監管趨嚴之前，銷售資金被挪用的情況較為常見。

當房企陷入資金困境，一邊是施工方看到現金才動工成普遍情況，另一邊是艱難推動的出售資産、債務展期，補充現金流的途徑愈加狹窄。銷售端回款成了項目努力補血的方向。不過一旦銷售端低迷，房子賣不出去，即便再提前交付，仍舊堵不了資金缺口。

值得注意的是，多地加強了對預售資金的監管。從去年10月至今，青島發布了多項預售資金監管相關政策。預售資金監管将按照工程建設進度設置相應控制節點及監管資金留存比例，監管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。

「企業現金流穩健的前提下，加快工程進度是合理的。相比期房，準現房在現有市場情況下更具有競争力。」上述華東房企内部人士稱，預售監管資金趨嚴後，也不排除個别項目以二期的銷售資金，來保證一期交付的可能性。

邏輯變了：從高周轉到資金平衡

在更嚴格預售資金監管政策下，高周轉失效，部分房企傾向于調整推盤施工節奏。一些業内人士已經關注到行業邏輯的變化。

國泰君安證券首席分析師謝皓宇在今年7月的一份報告中指出，「2021年預售資金監管以後，竣工接替新開工，成為了房企重要的資金來源，疊加竣工周期的縮短，竣工将在2022年7月後迎來拐點，并将持續上行。」

「預計當單盤去化率達到50%，房企可以根據工程進度做資金的提取，這意味着竣工對地産企業來說将成為資金回籠的抓手。」謝皓宇指出尤其對民企來說，隻要工程款支出能夠被預售資金所覆蓋，竣工就是更好的選擇。

尤其在當下房企利潤率處于下行趨勢，為了保障2022年利潤平穩，加快竣工結算進度有利于加快收入結算。

數據層面來看，房地産行業竣工面積也有進一步向好表現。8月國家統計局數據顯示，單月竣工面積環比增長42.5%。從重點房企計劃來看，2022年竣工面積計劃達到1.35億平，同比增長7%，保持穩健增長趨勢。高周轉（早開工推盤、晚竣工交付）期間逐漸積累的“新開工-竣工”面積剪刀差正在收斂。

「相比前幾年的高周轉邏輯，如今更需要做好資金平衡。」上述出險房企内部人士對36氪稱，根據自身資金狀況算好賬，項目如何在覆蓋掉建設資金後确保新老地塊的交付是重點。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，房企縮短項目完工周期，有利于提高資金周轉率，從而緩解現金流壓力。同時，未來企業拿地也更傾向于小體量項目，理性拿地以減少資金占用。

中信證券明明債券研究團隊指出，9月保交樓政策措辭執行力度進一步加強，各部委和地方政府有關部門相繼出台措施，完善政策工具箱，推進爛尾樓盤開工，預計房屋竣工端将持續改善。但是，在财務壓力偏大的情況下，房企削減拿地和開工的趨勢已成，竣工投資将成為支撐房地産投資乃至固定資産投資的關鍵。

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