（一）建築面積及其組成

（1）房屋建築面積：通常指分戶的建築面積，由套内建築面積和分攤的共有公有建築面積組成，即：建築面積=套内建築面積 分攤的共有建築面積。

（2）套内建築面積，由套内使用面積、套内牆體面積、套内陽台建築面積組成，即：套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 套内陽台建築面積。

（3）套内使用面積，是指房屋内實際使用的面積，按照房屋内牆面水平投影計算，包括卧室、客廳、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、儲藏室、壁櫥等，不包括牆、柱等結構和保溫層的面積，也不包括陽台面積。

（4）套内牆體面積，是指套内使用面積周圍的圍護或承重牆體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆等共有牆，均按照水平投影面積的一半計算套内牆體面積。

（5）套内陽台建築面積，均按照陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽台按照其外圍水平投影面積全部計算建築面積，未封閉的陽台按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建築面積。

（6）分攤的共有公有建築面積，簡稱公攤面積，是指某個房屋所有人在共有公用建築面積中所分攤的面積。具體有：樓梯面積、電梯面積、配電房面積、共有走廊等。

【例】客戶秦正通過貝殼平台購買了一套新建商品住房，該住房建築面積 115 ㎡，套内建築面積 92㎡，套内使用面積 85 ㎡，套内陽台建築面積為 4 ㎡。請計算該套住宅的套内牆體面積。

【解】該住宅的套内牆體面積計算如下：

套内牆體面積=套内建築面積-套内使用面積-套内陽台面積=92-85-4=3（㎡）

（二）不同階段的房屋面積

1．預測面積

根據預測方式，分為按照圖紙預測的面積和按照已完工部分結合圖紙預測的面積。按照圖紙預測的面積，是指在新建商品房預售時按照商品房建築設計圖上尺寸計算的房屋面積。按照已完工部分結合圖紙預測的面積，是指對新建商品房已完工部分實際測量後，結合該商品房建築設計圖，測算出的房屋面積。

2．實測面積

也稱竣工面積，是指房屋竣工後由房産測繪單位實際測量出具的面積。預測面積與實測面積不一緻，以實測面積為準。造成預測面積和實測面積不一緻的原因有：（1）施工誤差；（2）測量誤差；（3）工程變更；（4）公攤面積改變等。

3．合同約定面積

簡稱合同面積，是指新建商品房出賣人和買受人在商品房買賣合同中約定的所買賣新建商品房的面積。新建商品房預售中，因還沒有實測面積，合同約定面積一般是預測面積。

4．産權登記面積

簡稱産權面積，俗稱房本面積，是指不動産權屬證書記載的房屋面積，是實測的房屋建築面積。二手房買賣中說的面積一般是該面積。

5．實際面積

現實存在的面積。該面積可能比産權登記面積大，可能比産權登記面積小。例如，在有違規超建加建的情況下，實際面積比是産權登記面積大，雖然超出的面積有一定使用價值，但沒有法律保障。有的已購公房，當時為了規避面積超标，産權登記面積可能比實際面積小。

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