去年8月份，正是市場最火熱階段。我當時在鍊家上設定關鍵詞：總價100萬以下、朝南，關注了幾十套房源。

如果回過頭來看，有不少房子即使降價幅度較大、時間超過半年，也依然沒有賣出去。

NO.1丨壹

降價也賣不掉的二手房

比如琥珀北村一套35㎡小戶型，報價59萬，30天内無帶看。

優點：一環内、總價低、教育資源不錯（公辦靈童幼兒園、琥珀小學、琥珀中學）。

缺點：房齡較老、物業較差。這套房源位于高樓層，每天爬樓梯上樓很麻煩。

按照最近的行情價，35㎡戶型，成交價在55萬左右。

再比如，西環中心廣場一套60㎡一室戶型，總價85萬。之前報價95萬。

優點：潛山路與黃山路交口，地鐵3号線就在樓下；這是南區，學區是稻小、五十中望嶽中學。

缺點：開放小區，沒有正規大門和園林景觀；60㎡做一個卧室，不如同面積的兩房戶型。

哪些房子難出手呢？

1、戶型太小的房子

一般小戶型房子，要不挂學區。要不預算有限，暫時過度。但這樣的房子需要并不大，加上占用買房名額，流通性較弱。

2、戶型太大的房子

雖然人人都想住大房子，但是并不是人人都有能力去買大房子。自住的話，大戶型随便買。但如果是投資，90多㎡小三房最合适。

3、不帶學區的老破小

老破小配套完善，生活方便，但沒有物業、沒有電梯、電路老化、通透采光一般等問題較多，二手房市場極不受歡迎。

4、實用性不強的戶型。

比如60㎡兩房，比60㎡一房吃香；90㎡三房，絕對比90㎡兩房好賣，這就是戶型的功能性。

5、靠近高架、鐵軌、污染源、殡儀館等“不利因素”的房子，比較難出手。

6、經常維權的房企，慎選。比如前幾天，金大地時代天街維權，這大概是我見過品質最差的交付。最主要的問題，是水電的問題，而且基本修複不了。

NO.2丨貳

2019年房價怎麼走？會大漲嗎？

最近市場有所回暖，這是有目共睹的。但是，如果就此說2019年房價大漲，可能性幾乎為零。

最近一個月，全國房價都在漲、超20個城市放松調控、降準降息、貸款利率回歸基準、限價放松等消息“層出不窮”，真真假假。

但是，隻要有限購、金融政策沒有放松，房價就可控。

為了避免未來換房時房子難出手，在一開始買新房時就要“多個心眼”。

在合肥，新房接受度比二手房好多了。但是2019年合肥新房，面臨這幾個問題：

1、看整體價格，政務區融創雙盤成交價紛紛奔上了4萬 ，奠定了政務區在合肥這座城市的地位。

除此之外，濱湖區、包河區、蜀山區、廬陽區等房價突破2萬 ，加上限價盤的清盤，買房門檻直線上升。

高新區和經開區，對于剛需來說，門檻稍低點，但選擇并不多。

價格便宜的瑤海區和新站區，大部分人都看不上。

從3月份開盤結果來看，高價盤入市，壓力仍然很大。哪些說“售罄”的，可能就去化7、8成；說熱銷9成的，實際3成都不到。

2、看地段，合肥城市發展的不均衡，導緻目前東、北片區均沒有明顯的改善成色。闆塊會輪動，但很少有人踩對點。

但是，遵循以下4點原則，概率較大。一是在市區，或者靠近市區，并有大量儲備用地；二是周邊有地王，或者地價較高；三是有獨特的景觀資源；四是有地鐵（包括規劃中的地鐵）。

3、看産品，目前市場上的高價盤，地價偏高，雖然房價不便宜，但是利潤不高。導緻很多人花了錢，但并沒有買到預期的産品。2018年下半年土市降溫，地價下降，我認為可以關注這些純新盤。不管價格有沒有驚喜，但開發商利潤不低。

但是，相對來說，品質房企開發的樓盤，更有保障。

NO.3丨叁

結語

現在，能不能買房？

最近，很多人都在咨詢：目前看不清行情，此時要不要買，要不要抛？

從大方向來看，目前合肥樓市三個邏輯沒有改變：

一是，過去20多年樓市發展，周期一直存在，隻有時間長短的不同；總體來看，房價始終堅持在波動中上漲、前行。

二是，合肥單核城市發展模式沒變，全省資源和人口向這裡聚集沒變。

三是，通脹環境下，不動産是投資保值的最優渠道。

如果放在長周期考慮，目前“大多數樓盤不需要搶就能買到”的市場，适合自住購房者慢慢挑選。

但是，從短期來看，樓市依然處于“混沌期”。

1、合肥的老城區最近幾年都不“受寵”，如果要買二環内，建議品質新房，或者優質學區房、地鐵房。出行擁擠、房屋品質一般，大多數二手房沒有投資價值。

2、從區域來看，接下來幾年合肥發展大勢依然在南邊和西邊，濱湖區和高新區依然是發展重點。如果預算多，買西邊、南邊，仍然具備投資安全性和價值。

3、如果買三縣，建議考慮地鐵、品牌這兩個要素。如果有學區，價格合理，可以大膽買入。

4、資金很重要。

來源：微 信 公 衆 号-合 肥 樓 市（loushi_hf）

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