房地産企業的土地使用稅如何做賬?房地産企業土地使用稅地下面積是否分攤？，我來為大家講解一下關于房地産企業的土地使用稅如何做賬?跟着小編一起來看一看吧!

房地産企業的土地使用稅如何做賬

房地産企業土地使用稅地下面積是否分攤？

案例：A房地産公司開發某項目，占地面積20000平米，地上建面50000平米，同時配建了與地上建築物相連的地下室5000平米，地下室可以取得完全産權。2019年8月，地上建築物已交付30000平米，地下建築物尚未交付。

問

當月分攤土地使用稅應稅面積時，

是按地上地下的總面積比例分攤，

還是僅按地上面積分攤？

答：應按地上地下的總面積比例分攤。土地使用稅應稅面積=占地面積*（1-已交付建築面積/全部建築面積）=20000*[1-30000/(50000 5000)]=9090.91

實操指南

本例中地下建築物可以獨立分攤土地使用權，因此需要分攤計算，但實踐中大部分地下建築物沒有産權，此時通常不将地下建築物面積納入分攤。

全國缺乏統一規定，部分地區以計容面積進行分攤，或按照增值稅銷項抵減的口徑-地上計容可售建築面積進行分攤，具體還需與當地稅務機關溝通。

如地下不分攤，則本例中土地使用稅應稅面積=占地面積*（1-已交付建築面積/全部建築面積）=20000*[1-30000/50000]=8000

通常地下面積不納入分攤更有利，因為地下建築物銷售進度通常慢于地上建築物，自持時間比地上建築物要長。

如果是單獨建造的，不與地上建築物相連的地下建築物，則隻能按地下建築物面積進行分攤，無論是否計容或有産權。

政策依據

财稅[2009]128号“四、關于地下建築用地的城鎮土地使用稅問題

對在城鎮土地使用稅征稅範圍内單獨建造的地下建築用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證确認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未标明土地面積的，按地下建築垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建築用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。”

财稅[2005]181号“一、凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。

上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

二、自用的地下建築，按以下方式計稅：

1．工業用途房産，以房屋原價的50—60%作為應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%—30%]×1.2％。

2．商業和其他用途房産，以房屋原價的70—80％作為應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。

房屋原價折算為應稅房産原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市财政和地方稅務部門在上述幅度内自行确定。

3．對于與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應将地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

三、出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅”

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