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最近桂林持續暴雨，導緻我們大桂林提前開啟“看海”模式；

朋友圈各種内澇圖片刷屏，是這樣的：

有人在雨裡受災，有人上小班被堵在路上，有人調侃這才是“海景房”、“東方威尼斯”。但有的人卻房子被泡，家具家電損壞，傷心得很。來看看有多嚴重：

那麼，暴雨過後房子被泡水、衛生間污水反水、家具家電損壞，能索賠物業或開發商嗎？

►我們首先看看桂林購房合同标準文本中涉及保修的“兩書”

購房合同中《房屋質量保證書》專門針對房屋質量進行了約定，《房屋質量保證書》條款如下：

一 、房屋質量保修範圍

質量保修範圍和内容包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面、地下室的防滲漏，房屋電氣管線、給排水管道、地面、門窗等。

二、質量保修内容和保修期

1． 本小區的住宅及商鋪按法律及政策的相關規定經有關部門或單位驗收合格。

2． 地基基礎和主體結構在國家規定的合理設計使用壽命年限内承擔保修責任。

3． 在正常使用情況下各部位、部件保修期為：

（1） 屋面防水保修三年。

（2） 外牆和窗的滲漏、廚房和衛生間地面及防水層、地下室、管道滲漏保修一年。

（3） 牆面、頂棚抹灰層脫落保修一年。

（4） 地面空鼓、開裂、大面積起砂保修一年。

（5） 門窗翹裂、五金件損壞保修一年。

（6） 電氣管線、給排水管道保修一年。

（7） 燈具、電器開關保修六個月。

（8） 管道堵塞保修二個月。

4．如果建設工程承包單位向開發單位出具的質量保修書約定保修期的存續期長于以上期限的，則按存續期限标準執行保修。存續期指《建設工程質量管理條例》中規定的建設工程承包單位向開發單位出具的質量保修書約定保修期減去商品房竣工驗收合格至交付之間的時間。

同時，購房合同中《房屋使用說明書》也約定了住戶使用排水系統的一些注意事項：

（1）陽台、衛生間、露台地面裝修時，請注意地面坡向地漏口（或出水口），否則地面積水會流入别的房間。

（2）在裝修和使用中，還應注意不要将垃圾倒入排水系統，以免引起阻塞。

（3）不能将裝修雜物及其它不溶物（如婦女用品等）丢入下水道，确保排污排水暢通。

►《建設工程質量管理條例》規定保修期

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

如果存續期的保修期長于《房屋質量保證書》中的保修期，則以存續期的保修期為準。即哪個約定的保修期長就按哪個。

►國家規定，哪些部位必須要做防水？

1、《住宅室内防水工程技術規範》強制性條款

第5.2.1條“衛生間、浴室的樓、地面應設置防水層，牆面、頂棚應設置防潮層，門口應有阻止積水外溢的措施。

第5.2.4條“排水立管不應穿越下層住戶的居室;當廚房設有地漏時，地漏的排水支管不應穿過樓闆進入下層住戶的居室。

2、《住宅項目規範(征求意見稿)》

開敞式或設置洗衣機的陽台地面應有防水措施。

►暴雨導緻房屋被泡，有哪些情況，是否能索賠物業或開發商？

一、屋面、外牆開裂滲漏；

如果因為房屋的屋面或外牆開裂、破損導緻雨水進到室内，根據上面保修書及國家法律規定，購房不滿5年的，可以索賠；購買滿5年的，已過質保，無法索賠。

二、（首層住戶）地面滲水；

如果因為房屋地面的防水處理不當、存在質量問題導緻滲水、冒水，根據上面保修書及國家法律規定，購房不滿5年的，可以索賠；購買滿5年的，已過質保，無法索賠。

三、門口漲水進水、門窗洞口飄雨；

若因為門口漲水進水、門窗等洞口飄雨進到室内，此基本屬于用戶自行居住管理問題，無法索賠。

四、上層用戶陽台、衛生間漏水；

若因為上層住戶的陽台、衛生間漏水到住戶室内，購房已滿5年的，已過質保，無法索賠。

購房未滿5年的，分兩種情況：①可以檢測原陽台、衛生間地面開發商是否做了防水措施，若沒做防水，則可以索賠；②若做了防水但被上層住戶裝修時破壞的，則無法索賠（可以索賠上層住戶）。

五、衛生間污水反水：這是最頭疼、損失也最大的情況

近幾年，衛生間污水返冒導緻房子被泡水的情況屢見不鮮，尤其是對于别墅類地下室設置衛生間的住戶、首層的住戶而言更是嚴重，湧出來的污水臭氣喧天，浸泡後的房間簡直不忍直視，到處是污染物甚至有糞便，基本要全部更換，房間要進行殺菌除臭，嚴重者要另行翻新裝修。

從設計角度看，通常高層建築一樓的排水管道是單獨設計的。因為樓層太高，越往下壓力越大，到達一樓時壓力最大，堵塞的情況就會發生，而單獨設計能有效防止立管的排水反水等問題。但國家對此并未做強制性要求。

衛生間污水反水主要有哪些情況，是否能索賠？

1、暴雨導緻樓外污水井滿溢導緻反水，則屬于不可抗力，無法索賠；

2、如果戶主家下水道反水是由于樓外污水井下水管的主管道堵塞，因其屬于小區公共設施，物業就必須按照合同約定進行維護和管理，業主有權利向物業追責；

3、如果是住戶本身或其他住戶擅自改裝下水管道，導緻下水管道經常出現反沖現象，那住戶自己承擔或向其他住戶進行索賠。

4、若因為排污主管與支管混淆、施工錯誤等導緻反水，則屬于開發商責任，可以索賠。

本文完，感謝閱讀。

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