在房貸利率持續下降，開發商接二連三的暴雷，土地流拍成為常态，全國房地産市場萎靡不振的至暗時刻。有一座城市的操作讓其他城市看傻了眼，卻讓開發商樂開了花。

是的，它就是合肥。

合肥逆向操作，在第三批次建設用地使用權出讓公告中全面上調了毛坯最高限價！上調到了多少呢？以濱湖金融闆塊為例，毛坯限價上調到了2.76萬每平米。同二批次相比較，上調了将近4000元每平。當然，這也是有前提條件的：取消開發商的精裝修。

那麼，為什麼之前允許精裝修，現在卻又不允許了？為什麼不允許精裝修了，卻又上調了毛坯限價呢？這裡面究竟有哪些貓膩呢？我們慢慢來說。

首先我們要知道為什麼會有“精裝修交付”的出現。還是以最熱門的濱湖為例，廈門地方國企聯發集團2021年6月3日以總價279753萬元競的金融闆塊BK202103地塊，占地134.74畝，容積率小于2.1～2.3（兩個地塊）。

我們可以大概的算一算這塊地的樓面價，也就是開發商的拿地成本，再形象點說就是，面包店老闆批發面粉的價格。

這裡我們一定要關注一個數據，“配建租領住房計容面積：44600平米”。如果單純的用拿地總價除以計容面積，樓面價大概在1.7萬每平米左右。開發商精裝銷售的價格在2.8萬每平米左右，好像還挺暴利？

其實不然！現如今的開發商如果真的像網上說得那樣暴利就不至于有那麼多開發商暴雷或者躺平，甚至直接破産了。

土拍規則：配建租領住房計容面積的44600平米最終将有政府以2500元每平的價格回購。你看，批發給面包店1.7萬每斤的面粉，然後以2.5千每斤的單價買回去44600斤的面包。你懂了開發商的痛了嗎？

這還不算，還要代建一所幼兒園，代建一條市政支路。

所以單純的那總價除以總的計容面積來評判開發商的利潤未免有點狹隘了。

三先生粗略的算了一下，聯發的這塊地最終樓面價大概在1.95萬每平米左右。記住了，這僅僅是樓面價，拿地價！再加上3000元每平的建安成本和營銷廣告成本、稅金、利息等等。

要知道這塊地的毛坯限價在2.37萬每平米！如果毛坯出售的話，顯然是賠本賺吆喝了。

既要控制房價（毛坯限價），又不能總逮着開發商薅啊！隻能允許精裝備案，精裝銷售。允許開發商在精裝修這個環節能有點利潤。那麼大家都按照這個遊戲規則還是可以勉強玩下去的。

以上就是為什麼精裝修交付突然就流行了起來的原因。

那現在為什麼又要取消呢？這個大多數人都明白。開發商想着能從精裝修裡摳一點利潤出來，能省則省，于是精裝變“驚裝”，購房者肯定不同意啊！你四五千塊的标準就給我整這些玩意？鬧着玩呢！

于是，逢交必鬧。合肥沒有真正意義上的豪宅，各大房企的高端系列到了合肥全部縮水的主要原因都是因為這萬惡的限價制度。

樓面價擺在那裡，銷售價給你限死，如果不是允許精裝修，開發商都在裸泳，即使加上精裝修，利潤也是微乎其微。所以你指望開發商能在合肥能有什麼超常發揮，能有什麼高品質的豪宅，還是省省吧。開發商不是福利機構。

逢交必鬧怎麼辦？精裝修達不到購房者的預期怎麼辦？輿情控制不住了怎麼辦？

索性取消精裝修交付。隻允許毛坯交付。毛坯交付開發商肯定是裸泳啊，按照人家的遊戲規則虧本陪人家玩一局還好，玩兩局三局恐怕還沒這樣的冤大頭吧。

于是隻能提高毛坯限價。

其實從上文我們可以看到，開發商的銷售價當中樓面價占比百分之六七十。也可以理解說，樓面價才是房價居高不下的根本。樓面價是誰可以決定的？

所以說開發商隻是個背黑鍋的冤大頭而已。中介機構就更别說了，我們說得中介機構其實連真正意義上的“中介”都算不上，其他行業的中介機構是靠吃差價為生的，房産中介敢吃差價嗎？想什麼呢？房産中介不過是給人家算賬數錢的，更談不上炒作房價了。

那麼是沒有手段讓樓面價降下來嗎？顯然不是。兩種手段，第一，從供需平衡的角度，增加土地的供應量，土地的供應量上來了，單個地塊參與土拍的開發商必然減少，成交價必然走低，相對應的樓面價必然下挫。同時，随着土拍供應量的增加，入市的新房供應量也随即增加，必然也會影響住宅的銷售均價。這是良性循環，讓市場自主調節。第二，就是強控樓面價。

我們當然知道，遏制高房價不是沒有辦法。而是沒有去做。為什麼不去做呢？因為不能影響土拍的熱度啊！熱度下去了，開發商不參與了，都流拍了，哪來的錢修馬路、建高架、建地鐵、修公園？

所以在如何控制房價和如何保持土拍熱度之間需要做深思熟慮的利弊權衡。找到這其中的微妙的平衡至關重要。重慶和長沙在這方面明顯是三好學生，而合肥、杭州是笑裡藏刀的學習委員。

問題的關鍵也就在這裡。以中部城市為例，合肥的房價已經遠超南昌和太原，可以理解為南昌和太原的GDP、經濟實力和前景不如合肥。那麼為何合肥的房價也超過了武漢、鄭州和長沙呢？要知道在GDP方面，合肥仍然還是弟弟。

合肥的房價已經如此之高了，為何在全國市場萎靡的關鍵時刻，卻敢逆向操作，提高了毛坯限價呢？市場作何反應呢？

合肥市場的反應更離譜。還是以聯發濱湖的地塊為例。土拍新規剛出來之後的3天内，濱語聽湖勁銷了2個多億！而且這是在沒有新開樓棟的情況下，也就是說以前沒人看的一樓、頂樓和較差的樓層都被一掃而空了。

直接原因就是隔壁的地塊毛坯限價上調了4000元每平米，到了2.76萬每平米。濱語聽湖精裝也才不過2.8萬沒平米，毛坯的價格賣給你精裝，能不香嗎？三先生估計濱語聽湖後面再開的樓棟很有可能要參與搖号了。

上調毛坯限價，實際就是明目張膽的拉高房價。結果市場卻火熱起來了。合肥是将觀望者買漲不買跌的心态拿捏的死死的。

相對于全國冷寂的住宅市場來說，動辄需要搖号的合肥市場讓很多人琢磨不透。

其實，已經到了需要給合肥換一個參照系的時間了，大家應該也可以窺個所以然。

從2019年12月1日《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》發布之後，作為長三角副中心的合肥也就不再适合同中部那幾個難兄難弟相提并論了。

不管是近二十年GDP增速全國最快，還是全國第三座綜合性國家科學中心，還是世界制造業大會永久舉辦地，還是投資京東方而形成的國内配套最完善、産線最齊全的千億級新型顯示産業鍊，還是投資蔚和一系列新能源汽車上下遊産業鍊，邁向新能源汽車之都，合肥的每一次壯舉都稱得上是史詩級的逆襲和崛起！

那麼作為長三角副中心城市的合肥，同其他幾座長三角核心城市作比較。合肥的房價也就顯得不那麼高，甚至變得更有性價比了？

至于合肥究竟能不能堪當長三角副中心城市，能不能同長三角的老大哥扳手腕，咱們騎驢看唱本，走着瞧吧。

至少，僅從目前的房地産行情來看，不管是購房者還是開發商，似乎對合肥仍然有更高的預期。

綜上，我們可以得出兩個關于合肥房價“居高不下”的結論：

第一，土地供應關系決定了合肥土拍樓面價居高不下，決定了新房供不應求。

第二，合肥近些年快速發展，尤其加入了長三角一體化，房價持續上漲隻是快速發展過程中的正常上漲，購房者和開發商對其仍有上漲預期。

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