#頭号周刊#近日，家住上海一高檔小區的老陳反映了他覺得困惑的一件事：原來，老陳的小區最近張貼公告說小區業委會要重新改選了。老陳看到後有點心動，自從從體制内退休後，原本忙忙碌碌的他一下子空閑了下來，很希望能繼續發揮餘熱，于是他按照報名要求去業委會登記競選。然而，老陳到了業委會登記的時候，業委會工作人員翻查了業主名冊後，告訴他，他不在小區的業主名冊上。由于不是本小區業主，老陳根本沒有資格參加競選。

這一下老陳納悶了，自己早年和老婆很早就一起買了這套房子，房子登記在妻子和女兒的名下，他和妻子也一直居住在小區裡，怎麼莫名就不是小區“業主”呢？

要解答老陳的困惑，需要我們一起來看法律是怎麼規定的。

對于小區業主的資格問題，目前主要有兩種觀點争議。

一種觀點是，隻要是實際所有權人即是業主。

根據國務院《物業管理條例》第六條第一款：房屋的所有權人為業主。此處的所有權人，應理解為實際的所有權人。老陳既然是和妻子在婚後購買的這套房産，那麼在無相反證據證明下，他們對該房産即是法定的共同共有，所以老陳理所應當也是該房屋的所有權人，屬于《物業管理條例》裡的業主。

另一種觀點認為，應根據公示主義，隻有在房産證上登記名字的人才屬于小區業主。因為老陳沒有在房産證上登記名字，所以他不是業主，不能行使業主權利。

雖然第一種觀點，大衆普遍更能接受，但是從目前實踐操作來看，都傾向于第二種觀點。比如，住建部2009年印發的《業主大會和業主委員會指導規則》建房（[2009]274号）第十三條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人(房屋産權所有人)，應當認定為業主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。”該條文明确強調了需要依法登記才能認定為業主。

上海的地方規定更加明确。上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局于2011年聯合印發的《加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若幹規定》的通知（滬房管物〔2011〕345号），其中第三條明确：“業主身份的認定：業主身份的認定以房地産權證記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地産權證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。房地産權證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業主大會會議。”因此，隻有在房産證上登記的人才有資格成為業主，其他由于婚姻、繼承等原因雖然對房屋事實上享有權利但是沒有在登記中心登記的，是不能成為業主的。

所以，我們也提醒一下和老陳有同樣困惑的朋友，小區業主資格的認定是采取公示主義，想要成為小區業主，還是建議盡快先到房屋登記中心把自己的名字登記上。

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