中山市小榄鎮九洲基社區，廣成路與聯豐北路交彙處，約70畝的廣成路工改項目地上作業正在如火如荼地開展。今年1月4日，在中山市村鎮工業集聚區升級改造集中動工儀式上，中山市委書記郭文海來到了九洲基廣成路工改項目現場，穿上“工改”工作馬甲，為小榄加油打氣。

土地瓶頸，小榄有切膚之痛；重塑空間，小榄有強大決心。截至9月5日，小榄鎮已完成低效工業園拆除整理任務1100畝。今年上半年，小榄鎮“工改”拆除整理任務完成量全市第一，任務完成率全市第二。

收儲出讓、村企合作、集體自改等多種路徑，激活了前所未有的改造活力；多個全市首宗顯示小榄破除體制機制障礙的創新。小榄鎮堅持為村（社區）集體“量體裁衣”、平衡各方利益激活改造主體内生動力的積極探索，為全市“工改”提供了先行先試的實踐經驗。

7月23日上午9時，小榄鎮永甯工業大道上鳴笛聲響徹雲霄。這聲鳴笛，标志着永甯工業大道工改項目拆除正式啟動。

7月23日，小榄鎮永甯工業大道工改項目拆除攻堅誓師大會舉行。

這一聲鳴笛穿透曆史。一個超600畝、存續史超過40年的工業園區即将發生從裡到外的蛻變，也将迎來自己的下一個40年。

這一聲鳴笛串珠成鍊。從一場全面動員，到一次通過率100%的表決，再到項目拆除攻堅誓師大會的舉行，小榄用一系列腳踏實地的工作，堆疊起一幅氣象更新的未來圖景。

追溯曆史，40多年前，小榄永甯“先走一步”的改革成就了全省首個“億元村”；40多年後，永甯又以全市首宗“工改住”反哺“工改工”的創新模式，在低效工業園改造升級這場全新的征程裡吹響号角。

“小榄要在全市各鎮街中當标杆，永甯要在全市各村居中當标杆。”去年10月29日，郭文海到小榄調研時對小榄、對永甯寄語。

永甯是中山村集體經濟模式發展曆程中繞不過的一個名字。

矗立于小榄鎮永甯工業大道一側的永大（中山）有限公司大樓，外立面上“永大”“1984”的紅色字樣尤為顯眼。1984年11月18日，由永甯村和香港大華行合資創辦的中山市永大膠粘制品廠有限公司（永大公司前身）成立，成為小榄鎮第一家合資企業。多年以後，新華社長篇通訊《風帆起珠江》特意提到了這家村辦企業。

改革開放以來，蜚聲海内外的“珠江模式”，其顯著特征之一是從村級工業園中發展起來的鄉鎮企業成為農村工業化的主力。

一條永甯工業大道，見證着小榄鎮乃至中山改革開放四十餘年的這場工業化大潮。

《小榄鎮志》載，1978年至1998年，20年間，永甯村共發展超過70家村集體企業，工業産品種類包括服裝、皮具、飲料、建築材料、五金制品等。到1993年，永甯村工農業已超10億元，1997年産值達到20億元，成為遠近聞名的“億元村”。

“先走一步”的改革，帶來了永甯四十多年的經濟繁榮，一直是中山村集體經濟發展的标杆。但與此同時，“先走一步”的帶來的發展，也給今天的永甯提出了新的問題和挑戰。

從小榄鎮領導、社區黨委幹部到村民們都明白，一場徹底的改變勢在必行。

黨員代表審議環節：應到138名黨員代表，實到124名，參會代表100%舉手同意通過；

股東代表決議環節，股東代表總數105人，實到102人，參會代表100%投票同意通過。

這是今年5月11日，中山市小榄鎮永甯社區關于永甯工業大道片區改造方案的表決結果。作為永甯社區的股民之一，劉嘉樑也在表決中投出了自己的贊成票。

5月11日，永甯工業大道片區改造方案在永甯社區表決通過。

“這是一個艱難曲折的過程。”劉嘉樑回憶。從去年開始，永甯社區要進行低效工業園區升級改造的消息，就在社區股民中不胫而走。與許多股民一樣，劉嘉樑一開始也對這一計劃感到不解與困惑。“‘工改’需要将集體用地轉為國有用地，盡管股民會得到出讓土地的收益，但也可能會損失每年都會産生收益的租金。”劉嘉樑說。

即便如此，在小榄工作，生活多年的劉嘉樑也明白，這是小榄的必然抉擇。永甯工業大道工改項目超600畝的連片工業用地，時至今日建築物仍多以鋅棚為主，建成至今大多超過25年，已達（超）使用年限。同時，産業低端、産出價值低、社區租金收入少、小散亂污企業多、周邊人居環境差等肉眼可見的問題，與永甯作為“富裕社區”的形象并不相匹配。

産業自發集聚形成村級工業園，是曆史的選擇，也是基層打破思想禁锢，解放和發展生産力，調整生産關系的重要探索。小榄鎮在發展過程中形成了超1.5萬畝的村級低效工業園區，土地開發強度超60%。這些曾在經濟發展中發揮了重要作用的村級工業園，其自身的經濟密度已經走到了上限。

随着企業轉型升級，現有廠房和配套已不能滿足企業需求。土地利用效率和産業附加值不盡如人意，限制了小榄鎮的産業轉型升級。

産業升級走不通，“躺着收租”更是不可能。永甯社區在股東代表會議上，算了這樣一筆賬：目前待改造區域内集體用地宗地面積約414畝，年租金3869萬元，畝均租金僅約9.35萬元。

靠“修修補補”支撐出租的日子已漸行漸遠。這不僅是永甯的現狀，更是小榄和中山的現狀。但想要讓股民們克服收益不穩定帶來的不安全感，全力支持“工改”工作，就需要進一步明确工改收益，提振信心。

4月以來，小榄鎮黨委先後組織多場股東代表座談、黨員代表座談會，與股東代表、私人地塊業主和企業經營者深入溝通，講透不改的弊端、講清改造的路徑、講透政策的紅利。

劉嘉樑和村民們漸漸理解了鎮黨委政府的長遠謀劃。“新的方案提高了股民的收益，片區用地的未來規劃也帶來了區域價值的提升，同時改造還具有優化環境的外部效應。”劉嘉樑說。股民們的意見逐漸統一。繼永甯工業大道片區改造方案表決通過後，6月17日永甯工業大道片區搬遷補償方案也表決通過，通過率同樣達到了100%。

明确了“工改”的極端重要性，“怎麼改”的問題又随之而來：工作怎麼推進？機制怎麼建立？錢從哪裡來？

“中山改革突圍，最大的改革在哪裡？‘工改’就是最大的改革。”郭文海多次強調，“工改”工作很不容易，但任何問題都不能阻擋我們前進的步伐。

在改革開放中的扮演着先行者角色的小榄和永甯，在這場新的改革中備受期待。

永甯也一直有所嘗試。在股東代表會議上，相關負責人介紹，永甯早在10多年前就率先開展低效工業鋅棚廠房的改造，建設多層的标準廠房，至今已建高層廠房共約20萬平方米。但整體改造速度不高，不符合現時物業發展的迫切需求。

永甯不僅需要更全面的規劃，也需要更大的動力。

3月12日，小榄舉行永甯工業大道低效工業園改造升級動員儀式，彰顯小榄黨委、政府推進村級工業園改造的決心和信心。小榄鎮鎮長薛治國在動員儀式上表示，工改關乎小榄未來和小榄人民的最大利益。“我們要‘明知山有虎，偏向虎山行’，哪個地方困難多，哪個地方困難大，我們就把前線指揮部設在哪裡，堅決啃下‘硬骨頭’！”

随着規劃思路的逐漸成型，這一項目成功争取到市級層面“工改住”反哺“工改工”政策，以解決工業用地收儲出讓價與市場交易價差距較大的問題，使永甯工業大道工改項目成為全市第一宗采用“工改住”反哺“工改工”模式推進的低效工業園改造項目，并在小榄鎮第一次實現集體用地轉國有後公開出讓，招引優質企業優質項目進駐。

如何理解這種“反哺”？在股東代表會議上，相關負責人對改造模式進行了詳細介紹：整個“工改”項目共劃分為A、B、C、D四個片區。項目A區、D區計劃轉為國有用地，保留集體權屬不變，以集體自改方式進行改造開發，按照容積率3.5，可建設約36萬平方米高标準廠房。項目B區、C區計劃轉為國有用地後公開出讓，招引上市企業、龍頭企業、高端制造企業等優質企業。

片區北側還有約89畝的“工改住”A1區域。A1區域轉為國有用地、性質由工業将改為商住後公開出讓，土地出讓的村集體和鎮街分成部分扣除土地開發成本後，将用于社區改造A區、D區及其他低效工業園區，建設高标準廠房。

同時，B區和c區共約271.83畝将由政府挂賬收儲後對外招商，土地出讓價款集體和鎮級分成按規定扣除相關費用後全數歸集體所有，小榄鎮将不留一分，由社區用于建設包括A區、D區在内的集體高标準廠房。

這些“反哺”資金，成為推動片區改造的經濟動力。

以“利益下移，真誠合作”的原則，改變村民政策不明、信心不足的情況，以及擔心集體土地出讓後長期收入下降等問題。永甯工業大道工改項目推進以來，一系列公開透明、釋疑增信的操作，是社區股民發自心底認同項目改造的關鍵。

在明确了利益下移的原則與“反哺”政策的支持後，片區“工改”的收益便顯而易見：

首先，是集體物業收入大幅的增加。通過改造，該區域的集體出租物業總面積将從現在的22.5萬㎡增加至36萬㎡，年租金收入由3869萬元增至6912萬，年租金淨增超3000萬元，增幅超78%，并且固定資産價值大幅提升。

其次，是集體物業價值的提升。B區、C區在招引優質企業進駐後，可帶動其産業鍊上下遊配套企業進駐A區、D區及周邊集體自改物業，同步輻射帶動周邊集體物業、土地的保值增值。

同時，對于存續多年村級工業園來說，完善用地、建設手續同樣重要。股民們意識到，改造前，片區内的土地大部分沒有土地證，大部分建築物未辦理房産契證，涉違法用地和違法建築。通過“工改”，土地完善曆史用地手續，新建廠房為合法建築物，将避免被淘汰甚至被強制拆除的命運。

在經濟學上，常用“外部性”來形容經濟主體（包括組織或個人）的經濟活動對他人和社會造成的非市場化的影響。“工改”便是“外部性”非常突出的一種經濟活動：其在經濟收益之外所帶來的人居環境的提升與區域建設布局的優化，将大幅提升居民生活質量，和人才吸引力。

這是小榄提升區域發展水平至關重要的一次改革。

在黨建引領下，小榄一批批優秀的村、社區幹部先行先試，不遺餘力地積極投身工改，不斷重塑這片熱土上的營商環境新優勢。1月21日，小榄鎮舉行村級工業園改造項目黨員先鋒隊授旗儀式，從機關單位精挑細選100名以年輕黨員幹部為主的業務骨幹，支援工改戰線。小榄鎮在永甯工業大道項目等18個工業園改造項目成立臨時黨支部，市、鎮、村三級幹部作為支部成員組建黨員先鋒隊，把黨旗插在工改一線。

“對永甯工業大道工改項目，凡是承諾對社區的利益一分不少地兌現，凡是有利集體經濟發展的事情一絲不苟落實，凡是有利于工改項目推進的工作一抓到底做好，要真正地将永甯工業大道工改項目打造成為鎮村合作、互利共赢的标杆。”

在5月11日的股東代表會議上，小榄鎮黨委書記趙錫雄的表态，體現了永甯工改的特點與根本目标：鎮村合作、互利共赢。其中，除了村集體與鎮政府外，還有一個關鍵角色：龍頭企業。

以商定改，以商促改，是小榄推動工改的一大原則。小榄鎮副鎮長吳鑄輝介紹，小榄以全鎮“招商一盤棋”推進工改，從騰挪、拆除、動工到招商，通過工改“組合拳”以期實現對土地的高效利用。“我們不能讓土地晾在那裡曬太陽。通過工改，一批招商引資項目得以落地，一批優質本土企業得以增資擴産，村、社區租金不損失，企業有了成長空間，政府稅收也得到了保證。”

小榄鎮工改辦相關負責人介紹，在定下永甯工業大道工改項目改造路徑後，小榄鎮主動對接本土優質企業增資擴産需求，瞄準深圳“專精特新”優質企業和相關産業協會，加大招引力度，專人專企專責加強政企對接，以期完成土地整備之日，即項目進駐之時，盡可能減少改造“空檔期”。目前，已有意向投資方之一拟在永甯工業大道片區投資建設以工業4.0為目标的智能工廠，争取實現拿地即動工，三年建成投産，達産後年産值不低于30億元，稅收不低于1.5億元。

利用B、C區（約占社區工業用地的7.9%）進行招大商、招好商，是永甯工改的一個新嘗試，希望通過此舉以點帶面拉動上下遊産業的提升，同步輻射帶動周邊集體物業、土地的保值增值。

這一模式，最大亮點在于鎮黨委政府始終堅持“利益平衡、兼顧各方、閉環管理”原則，确保項目實現自我平衡，以合理比例的“工改住”出讓收益，彌補“工改工”收儲價差，解決土地整備成本，保障集體長遠穩定收入。

從資金反哺到利益分配，再到政企合作，經過一段時間的探索，永甯社區提出了一條平衡改革陣痛與長遠增長，符合永甯村集體經濟發展模式的“工改”之路。

1月4日，小榄鎮九洲基廣成路工改項目啟動拆除。 南方 葉志文 拍攝

從鎮政府、村集體到企業，從三方共識到三方共赢，一批批幹部深入下沉工改一線，一批批項目緊鑼密鼓地開展，一些探索實踐逐漸形成經驗示範，小榄工改成效漸顯。

下半年，随着騰挪園建設的加速，小榄将為更長遠的工改備好産業騰挪空間；随着工改成效的不斷顯現，覆蓋面将進一步擴大。小榄将利用好政策窗口期，抓緊機遇，鼓勵、動員一批個人産權業主參與到工改進程中，讓更多舊有廠房得以改建成為高标準、高能效、高産值的現代化廠房。

在這場注定載入史冊的破解土地瓶頸攻堅戰中，小榄正在日夜兼程。

【特寫】“工改鐵軍”的日與夜：講透利與弊，講通情與理

從7月啟動搬遷補償談判以來，争取地塊權利人的理解、支持和配合成為永甯工業大道工改項目推進的關鍵。小榄工改鐵軍分成9個談判工作組，共計59人，由鎮領導任各工作組組長，挨個與地塊權利人展開深入的搬遷補償談判。

8月14日，周日晚上11點，小榄鎮副鎮長吳鑄輝接到了一個電話。電話那頭，工改談判工作組的成員告訴他，談判了一個多月的一位地塊權利人，終于松口願意作進一步的溝通，并希望在當晚達成一緻。“挂斷電話後，我立馬通知工改專班的同事帶上資料先行與權利人溝通、核對，而自己就馬上驅車從城區回小榄。”40分鐘後，吳鑄輝趕到了永甯社區。

吳鑄輝的激動是有原因的。作為小榄鎮最為重點的“工改”項目之一，小榄鎮永甯工業大道工改項目涉及搬遷補償談判的私人長租土地有44個土地權利人，共計50宗地塊。分管工改工作的吳鑄輝所在的第8談判小組，工作量最多、談判任務最重，與權利人面對面的交流，涉及的不僅是利與弊，更是情與理。

為了争取一位年過七十，對“工改”情感上強烈抵觸的地塊權利人的理解支持，吳鑄輝與小組成員幾乎每隔一天過去一次，從其耕作的田間地頭到家中，以最接地氣的方式與他溝通。

一個多月的努力後，8月14日晚零時，在權利人可獲得小榄工改獎補政策第一階段獎勵的最後時限之前，社區終于與該權利人簽訂了解除長租地塊合同。熱烈的掌聲過後，永甯工業大道工改項目地塊任務表上插上了一面新的紅旗。這不僅标志着搬遷補償談判又更進一步，也意味着永甯工業大道工改項目又獲得了群衆多一份的支持。

【統籌】龔晶

【采寫】南方日報記者 廖瀚

【攝影】南方日報記者 葉志文

【通訊員】蔡焯浩 彭卓輝

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【作者】 廖瀚；葉志文

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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