《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地産行政管理部門允許房地産開發企業銷售商品房的批準文件。其作為“五證之一”被消費者廣為熟知，在熟知的背後，是否還存在作為法律人更多的思考空間？

本文将以工業用地項目上所建房屋是否能辦理《商品房預售許可證》為題，抛磚引玉。

看到這個問題，您是不是已經有了很肯定的答案，認為：工業用地的土地性質決定了其“肯定不能”辦理。

那麼，請稍等！您的答案，并不一定正确。

本文将通過商品房的概念、商品房預售的條件（辦理許可證的法律依據）以及各地市針對該問題的不同規定，帶您深入了解該問題。

商品房概念

要了解工業用地上所建房屋能否辦理《商品房預售許可證》的問題，需要首先了解此處的“商品房”是否對項目建設依據的建設用地使用權性質進行了限制，是否将工業用地類排除在外。

為此，筆者檢索了有關商品房的相關法律法規，包括《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地産管理法》、《城市房地産開發經營管理條例》等等，發現法律法規層面并沒有對商品房的概念進行明确，也沒有對商品房包括哪些進行限定。

因此，工業用地上建設的房屋其實并未被法律法規排除在商品房之外，為此筆者又試圖查詢了有關商品房的字面含義。

在百度百科中，對商品房的詞條解釋是這樣描述的：“商品房在中國興起于80年代，它是指經政府有關部門批準，由房地産開發經營公司（個人、外國公司）向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成後用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。商品房又稱"大産權房"。”《現代漢語詞典》中對“商品房”的釋義為“房地産商建造的作為商品出售的房屋”。從上述定義看，“商品房”這個概念主要是對房屋的性質、使用功能進行描述，對于房屋的用地性質并未進行限定。

所以，無論是從現有法律法規，還是 “商品房”字面理解來看，均沒有明确工業用地上建成的房屋不屬于商品房。

辦理《商品房預售許可證》的條件

《城市房地産管理法》第四十五條規定：商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經确定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

此外，依據《城市房地産開發經營管理條例》第二十二條、第二十三條的規定，房地産開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交的文件有：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書的證明文件；（二）建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已确定施工進度和竣工交付日期；（四）工程施工合同；（五）預售商品房分層平面圖；（六）商品房預售方案。”

通過以上法律規定，不難看出，對于辦理預售許可證的條件之一是取得土地使用權證書，而至于土地性質卻并未進行限制。

各地市對工業用地上房屋辦理商品房預售許可的相關規定：

重慶市：《重慶市國土房管局、重慶市經濟和信息化委員會關于工業标準廠房開展辦理預售許可有關事項的通知》中指出，經認定的标準廠房可以申請辦理預售許可，但對于工程進度的核心條件是工業标準廠房的主體工程進度應斷水封頂。

江蘇揚州市：《關于促進工業地産優化發展的意見》（揚府發〔2015〕39号）中指出，工業地産的銷售及權屬轉移登記，可參照商業地産管理模式辦理。在公共部位明确、房屋獨立使用的條件下，項目主體在達到多層、小高層封頂，高層建築達到十層以上，并已确定工程進度和竣工日期後，可以申請商品房預售許可證進行預售。

廣東中山市：《中山市工業房地産開發經營管理辦法（試行）》（中府辦〔2015〕15号）規定，申請預售的工程形象進度要求，7層以下的要主體封頂，7層以上的完成三分之二的結構工程。

江西上饒市：《上饒市工業地産項目預售許可試行辦法》（饒府辦發〔2019〕20号）規定，申請預售的工業項目，其行政辦公和生活服務配套用房的建設須完成一半以上，廠房必須主體封頂。

此外，在浙江省麗水市蓮都區政府網站中，也能看到麗水市在2018年9月21日為麗水萬洋低碳智造小鎮工業廠房辦理了商品房預售許可證。

由此，我們可以看到，有關工業用地上的房屋能否辦理預售證的問題，其答案并非絕對，全國各地對該問題的做法并不完全統一。在部分省市中已經通過地方立法或者規範性文件等，明确允許在滿足一定條件的情況下，可以為工業用地上的房屋辦理預售許可證。

最後，利弊莫衷一是，各地市能夠允許為工業用地上的房屋推行預售制度，辦理預售許可，必然是考慮到該種做法在某種程度上能夠促進土地的開發利用，提高資金周轉效率，進而促進地方經濟發展。但工業用地的土地價格較低，國家提供優惠政策的目的是扶持工業，發展實體經濟，如果對工業用地上的房屋預售不加限制，任由其發展，也難免會滋生各種亂象，反而會擾亂土地市場秩序。因此在允許辦理的情況下，全面有效的監管更是不可獲缺。

特别說明：

本文論述的前提是工業用地上所建的房屋不違反《國土資源部關于發布和實施〈工業項目建設用地控制指标〉的通知（2008）修訂》等相關法律法規中有關工業項目建設的規定。

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