風向标

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南通恒大海上威尼斯自從2012年開盤以來一直是環上海帶投資客關注的焦點，新聞和媒體上所說的首日開盤火爆、規劃功能逆天、下一個藍色海灣、下一個海南度假區的說法，到底是真是假，對于投資客關心的問題，到底有什麼樣的解答呢，我們今天就來對這個熱門項目做一下詳細測評。

項目綜評

地段：恒大海上威尼斯位于長江入海口上海市崇明島的北岸，啟東市圓陀角風景區，與上海隔江相望。距浦東直線距離50公裡，距浦東機場直線距離60公裡。

内部配套：健康中心、運動中心、羽毛球中心、網球中心、娛樂中心、兒童中心。

醫院：啟東市第四人民醫院、社區診所/同濟大藥房。

學區：圓陀角小學、北大學園幼兒園，規劃建設高中1所、初中1所、小學1所、幼兒園5所，幼兒園每所設置12班，目前一二期小高層區域的恒大蘇國外啟迪國際幼兒園和蘇州國際外語學校（小學）已經開學，啟迪外國語學校的初中高中正在火熱招生中。

生活配套：麥客隆超市、商業中心、美食街、啟東農商銀行，區域内有8.5萬方的五星海景酒店、5.6萬方的國際會議中心、2.6萬方娛樂中心聖馬可演藝中心、1.4萬方樂世界兒童王國，以及缤紛商業廣場、萬象美食街等，還有長三角極奢華的五國溫泉小鎮、恒大童世界水樂園等。

交通情況：從上海駕車到恒大海上威尼斯出行時間約為120-150分鐘，未來從浦東到啟東的通行，在北沿江高鐵建成後，從浦東直通啟東需25分鐘。免費看房車：江灣體育場(地鐵10号線江灣體育場站1号口、國和路與政衷路交彙處)；上海科技館西側世紀廣場停車場(地鐵2号線7、8号口)。自駕全程約98公裡：上海翔殷隧道—長江隧橋—崇啟大橋—啟東南出口—沿江公路—恒大海上威尼斯

周邊規劃：恒大威尼斯自成商業生态，但是社區互聯網醫院仍在規劃中。

适合人群：養老人群、有長期異地度假習慣的人群、跟海南養老度假社區有大部分用戶重疊（但是又認為海南市區包括周邊配套不夠現代化的人群）。

戶型建議：目前來看55平親海高層一室一廳一戶性價比最高，但是這種養老地産還是按需購入。

性價比：★★

綜合評價：按需選擇，不屬于推薦型樓盤，建議長三角地區養老地産投資者入手，有車的也還行，但是不建議普通投資者（無養老需求）的入手。

基本情況

恒大海上威尼斯是由世界500強企業集團恒大集團旗下恒大旅遊集團打造。恒大海上威尼斯坐落于南通啟東，三面環海。廣告語上的介紹是以意大利威尼斯水城設計理念規劃，40座名橋貫穿119萬平方米内海水域，親海私宅、觀海豪邸、伴海洋房構築58座居住島嶼。

目前恒大海上威尼斯碧海銀沙、十大配套（海景度假酒店、國際會議中心、健康中心、運動中心、羽毛球中心、網球中心、聖馬可演藝中心、樂世界兒童王國、商業中心、飲食中心）、五國溫泉小鎮等均已實景運營。

從客群方面來看，項目輻射客群包括上海剛需外溢人群、上海退休人口、當地改善性居民、國内投資客甚至是香港，澳門和台灣的富有人士等多種類型客群。

周邊規劃

【直線距離vs實際距離】

恒大海上威尼斯位于長江入海口上海市崇明島的北岸，啟東市圓陀角風景區，與上海隔江相望。“距浦東直線距離50公裡，距浦東機場直線距離60公裡，是上海龐大人口紅利外溢的直接受益者”，這都是在廣告中出現的slogan，那我們就來看看到底這個廣告語的水分有多大。

從上海駕車到恒大海上威尼斯出行時間約為120分鐘，未來從浦東到啟東的通行，在北沿江高鐵建成後，從浦東直通啟東僅需25分鐘。

大家可以通過地圖上看到這個地理位置針對上海包括環滬帶其實都有其意義所在。南通在接下來的長三角一體化規劃中區位優勢明顯，隔江與上海及蘇南地區相依，現在擁有蘇通大橋和崇啟大橋兩條過江大橋連接未來将會擁有通滬鐵路跨長江大橋。

在長三角城市群規劃中，南通與無錫、甯波同被規劃為II型大城市，且受益于蘇通大橋、崇啟大橋的建成，滬通鐵路的建設，南通與上海聯系将更加緊密。進一步縮小區域範圍來看，項目所在縣級市是啟東市，與上海直接接壤，是上海外溢的直接受益者。

【規劃中的未來效應】

而除了自駕之外，我們可以再來看看公共交通路線：

1）在規劃中的北沿江高鐵

2)公共交通方面

随着上海第三機場選址的敲定，恒大海上威尼斯的交通網絡圈不斷向外擴張。更有海岸旅遊巴士，全天鍊接上海。項目在上海13個點位全天候設有往返大巴，方便自在往返。

别被樓盤的環境所吸引，一定要看班車情況，特别是上海地區的，班車現在看來是免費的午餐，年輕人群一定要注意，第一是否有空長期往返居住？偏僻地段是否符合你的偏好？你會反複在同一個地方度假麼？長時間不住人的房子黴味重麼，老年人更要注意自己的身體狀況，到時候叫天天不應叫地地不靈了。

購房雷點

在這裡想清楚再買恒大威尼斯的房子，特别是老年朋友，容易上當的點：故意避開簽訂意向書（意向書可以退定金）以無理由退房的幌子要求簽樓宇認購書和無理由退房承諾書。這樣在簽訂合同前就沒有一個後悔的緩沖期，自然定金是不能退的。記住無論銷售員怎麼承諾，隻能付意向金。

樓盤一期已經有二手抛盤，現在兩期還在等期房，入手房産的朋友們一定要想到：等多年以後空置率高，抛盤量肯定大的驚人。所以有升值需求的朋友們可以緩一緩了，再次提醒！養老地産和旅遊地産偏好人群才比較推薦考慮。而且大家需要注意的幾個點再次重申：

第一要付意向金；第二不能付定金；第三要簽意向金合同不能簽樓宇認購書和無理由退房承諾書，在現場有許多人忽悠你的頭腦容易發熱。

退房千萬不能走無理由退房的程序、要趕在簽正式合同前退，更不能付首付，付的越多損失的越多。

樓盤實況

近期開盤的樓盤為949、749、783、788、787、778六棟，大多位于五期瞰海組團。均為期房。

面積：51 ~140㎡

均價：公寓10800元/㎡，疊墅18000元/㎡

首付：24萬

體量：4000戶

車位：1：1

交房時間：最早是778，2020年10月

車位總數：46803個

物 業 費：高層及小高層1.90元/月/平米；洋房2.90元/月/平米

戶型實評

1）949#、783#樓棟

二單元8号是最大的戶型，但是對于養老地産其實100平以上的房子偏大，屬于不太建議的戶型，而且二單元的5和8型是邊套，尤其是5号的戶型，可能不如6号7号方正。但是6号7号的陽台采光或者說視野未必有邊套來的好。6号7号的優勢是3間朝南。大家戶型可以根據自己需求來選。

一單元1号是最大的戶型，同樣100平以上的房子偏大，而且一單元的1和4型是邊套，1号戶型是跟二單元的邊套8号一模一樣的，4号跟二單元的5号是一樣的。2号3号，同上面的6号7号，陽台采光或者說視野未必有邊套來的好，但是2号3号3間均朝南。還有一個問題，就是6号7号和2号3号是一樣的，跟鄰居的卧室隻有一牆之隔，可能會有隔音的問題。大家戶型可以根據自己需求來選。

2）749#

749#有5個戶型，這裡出現了4号戶型，同時具備了采光、戶型方正的優點，而且養老地産的話不需要太大，除非是人多的情況，要不然一室一廳一戶就可以既享受到社區的便利和養老地産的配套，也不用投入很多資金，所以是最熱門戶型。

3）778#

同樣778#的4号戶型也是小戶型，這裡1号和2号是客廳靠背，但是2号和3号是卧室靠背，所以這個時候1号比2号可能噪音問題會好很多。5号戶型有半個房子躲在4号後面，其實不算特别有優勢。

同樣778#的7号戶型也是小戶型，這裡9号和10号是客廳靠背，但是8号和9号是卧室靠背，所以這個時候10号比9号可能噪音問題會好很多。6号戶型有半個房子躲在7号後面，其實不算特别有優勢。

4）787#、788#

這裡兩棟樓的戶型同949#、783#樓棟。

價格實評

從項目銷售價格來看，前期各類配套尚處于規劃建造時，項目銷售價格較為平穩，漲幅不大，但随着各種海邊配套的實景的呈現以及各類配套的相繼落成，項目成交價格上漲明顯，整體價值逐漸凸顯。從另一個角度來看，在上海樓價不斷攀升，加之一系列限購限貸政策之下，外溢效應帶動環滬區域樓價上漲，畢竟這個商業住房并不用購房資格。當前，恒大海上威尼斯高層均價為10800元/平米，同時具備強勢景觀資源，與其他環滬區域相比，仍處于價值窪地。但是綜合養老地産的定位，不建議剛需購房群或者資金不夠靈活的投機客入手。

銷售實況

預期2020年10月份會有一批交房。不過從項目銷售情況來看，應該是不需要擔心買不到房的，這個小區不需要購房資格，所以真要買也不需要太着急，還是有時間可以多比較，多斟酌。

從南通市各在售項目表現來看，恒大海上威尼斯項目穩居銷售榜單前三，其中多年遙遙領先于其他項目位居榜首，鑒于江浙區域内最近環滬帶旅遊地産的熱銷，銷售情況将會持續看好一段時間。

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