燃财經（chaintruth）原創

作者 | 謝中秀

編輯 | 饒霞飛

2020年的11月，當大魁又一次拿到新的房産證後，他在小紅書上曬出了自己的買房經曆。

這已經是大魁在北京的第五次購房。從2009年買下首套房開始，大魁已經先後置業北京朝陽區望京區域的住宅、朝陽區CBD商圈和常營區域的商住，以及昌平區的别墅。

“望京的住宅是從2009年購入後一直持有到2020年才賣出的，價格從2萬元/平米漲到了9萬元/平米。但後面買的CBD和常營的商住，以及昌平區的别墅就沒怎麼享受到樓市上行的紅利。其中常營的商住更是在我收房前夕價格腰斬，從最高點降價了100萬元。”大魁表示。

2020年3月，出于結婚的需求，大魁再度進入樓市，置換了一套總價2300萬元、面積200餘平的四居。“2020年3月婚期定了，于是決定将望京原來的房子賣掉，置換一套婚房。”

大魁在小紅書曬出的房産證

來源 / 受訪者提供

這一次，大魁“壕無人性”地選擇了全款，一次性付清2300萬元。

“2020年，我的心态變了。”盡管很多人不理解大魁為什麼要全款購房，但他有自己的考慮，“2020年，大環境對對公司和我個人的沖擊都很大。我有朋友的公司領導和他說，公司狀态不好，問他能不能和公司同進退，工資打個五折、七折。這讓我産生焦慮，擔心未來我的收入是否能保持正常水平、或者平穩增長，能否持續覆蓋房貸。”

投資标的的缺乏也是大魁選擇全款購房的另一個重要原因。“我賣房的時候，去銀行将那套房餘下的貸款提前還清。在銀行排隊的時候，我發現還貸款的人非常多，我問營業員，為什麼這麼多人要在年底還貸款。那位營業員告訴我，因為沒有好的投資渠道了。”

實際上，在2020年，選擇将資本注入房産的人，并不隻大魁一個。即使受到疫情沖擊，2020年依舊是買房者争相湧入北京樓市的一年。

北京中原市場研究部日前發布數據亦顯示，2020年，北京新建住宅市場（不含回遷房，剔除共有産權房，含普通住宅、豪宅、别墅）年總成交套數47673套，較2019年增加12758套。

二手房同樣保持了上漲。同據上述數據，2020年，北京二手住宅全年累計網簽168839套，比2019年多了23821套。

艾浩也是2020年北京22萬購房者之一。

2020年12月，艾浩在微博曬出了自己的房本。“這套房是為了結婚買的。拿到房産證時，我們已經舉辦完婚禮了。本來2020年8月就簽下了購房合同，但是十月底辦理房産證時，老公的身份證消磁了，隻能重辦。耽誤了一個月。” 艾浩告訴燃财經。

“改善性住房需求和學區房是2020年北京樓市的主要驅動力量。”大魁總結2020年看房過程時指出。

大魁是土生土長的北京人，身為80後，他有一份别人眼裡“高收入”的工作，年收入在80-100萬元之間。

大魁的首次購房是在2009年，以220萬元的價格買入了位于北京朝陽區望京的融科橄榄城。“那時候我剛開始工作。和所有年輕人一樣，想要自由，不想住在家裡、被父母管束。所以想買一套房搬出去住。” 大魁回憶。

2009年，對于大多數人來說，買房還不是一件那麼難的事情。根據北京市統計局數據，2009年2月，北京四環内商品住宅期房平均售價為14226元/平米。某購房者小黃還曾在2009年元旦前後，看了一套位于北五環外的樓盤“潤澤悅溪”，該樓盤當時售價僅8000元/平米，還有折扣優惠。

“當時購房也沒有購房資格的要求，基本上想買就能買，而且還有房貸利率優惠。”大魁購買融科橄榄城時，房貸利率就打了七折。

“樓市調控政策關鍵看信貸。”中原地産首席分析師張大偉曾向燃财經表示。利率打折，那就是意味着政策鼓勵買房。

“政策鼓勵的原因應該是2008年樓市的一場‘大跳水’與關。”大魁認為。

燃财經查閱資料發現，2000-2007年，北京樓市曾迎來一輪上行。随着奧運舉辦，2006年和2007年更是達到頂峰。“漲”成為北京樓市的集體記憶。有資料顯示，從2000年至2007年頂峰，北京房價均價從3000元/平米上漲到15000元/平米。

北京市統計局數據也指出，2007年，北京商品房屋銷售價格比上年上漲11.4%。北京市統計局未公布2007年全年北京房價的具體數據，但公布了前三季度的情況——截至2007年前三季度，北京市四環内住宅期房均價為14744元/平米。

但“漲”到2007年進入頂峰之後，迎來的便是下跌。随着調控來襲、奧運會結束、金融危機爆發，2008年，全國樓市進入了調整期，北京也不例外。北京市統計局指出，2008年，北京四環路以内住宅期房均價下行，跌至15581元/平米，銷售住宅94200套，同比降32.5%。

大魁所享受到的利率優惠便是源于2008年後的“救市”。

2008年底和2009年初，不到三個月時間，北京市接連發布《關于促進本市房地産市場穩定發展的若幹意見》和《關于貫徹國辦發131号文件精神促進本市房地産市場健康發展的實施意見》，開始對居民購房進行鼓勵，放寬了購房限制，并且加大了貸款扶持力度。

比如，居民首套的商業貸款最低可打七折，首付最低隻要兩成；二套按首套貸款要求執行等。

“救市”的效果立竿見影。到2009年底，北京四環内商品住宅期房均價漲至25907元/平米；全年銷售商品房銷售面積達2362.3萬平方米，比上年增長76.9%。

日曆翻至2020年，北京房價更是早已翻漲數倍。

“2009年買望京的時候，我非常不好意思。因為在北京人看來，望京根本就不是北京，住望京也很丢人。但當時我隻買得起這個位置，而且房子到我上班的地方也就30分鐘，勉強可以接受。”大魁告訴燃财經，“買房之後同事問我買的哪裡，我都特别不好意思說在望京。”

但11年之後，大魁将這套房屋售出時，房子已經漲了5倍。

“我是2萬元/平米買的。” 大魁表示，“買的時候我還說，這地方撐死了能漲到3萬元/平米。但後來這個小區在最高點挂牌13萬元/平米的都有，2020年，我也是以9萬元/平米賣出的。”

在購入融科橄榄城之後，大魁抱着投資或自主的想法，購買過國貿商圈核心地帶的萬達廣場可注冊辦公的70年産權商住、常營區域的常楹公元自由派50年的商住，以及昌平的翡翠公園别墅。

不同于望京的首套房從2萬元/平米漲至9萬元/每平米，獲得了樓市上行福利。此後買入的CBD萬達廣場、常楹公元自由派和翡翠公園别墅，大魁都“沒賺到錢”。

購買CBD萬達廣場的時候，大魁還在東方梅地亞辦公。“家裡賣了一套房子，給了我300萬元，讓我想買哪兒買哪兒。”

“當時中關村還是一個土坑，什麼也沒有。國貿是建設得比較好的，周圍辦公需求很旺盛，萬達廣場的房子差不多可以租到一萬元一個月。我就300萬元全款買下來了。”

但持有了兩年之後，大魁選擇将這套房子賣出。“賣出價是325萬元，再加上持有那兩年的租金，整體賺了差不多50萬元。但現在，CBD萬達廣場同類型房源市值已達600萬元。”

大魁表示這是自己的一次判斷失誤：“賣的時機不對。”

常楹公元自由派商住的價格更是經曆了“過山車”。

在2015年，工作幾年攢了一點錢之後，大魁謀劃進行投資。“當時剛開始做投資，也還沒接觸太多标的，之前買過房，就想着那就繼續買一套吧。”

于是大魁以90萬元的價格買入了常楹公元自由派的一套公寓。“當時商住市場非常火爆，在我拿到房産證前三個月，這個小區同類型房源價格已經翻漲了一倍，達到200萬元。”

圖 / pexels

“商住也曾有過春天”。2010年，北京“限購”拉開帷幕，規定“同一購房家庭隻能在本市新購買一套商品住房”。此後“限購”不斷加碼：2011年明确外地戶籍滿五年社保限購一套、京籍隻能買兩套；2013年新增京籍單身人士限購一套房。

于是，不限購的商住成為樓市“香饽饽”。數據顯示，2008年，北京商住市場供應量僅1.15萬套，但到了2016年，躍增到4.17萬套。此外，2016年北京樓市共計成交103645套商品房，其中商住就有50651套，占比達49%，占據了半壁江山。

哪裡有熱度，哪裡就會迎來調控。樓市調控的定律颠撲不破。

距離大魁的公寓交房還有三個月，2017年3月26日，北京商辦類項目迎來調控，要求新建商辦類項目不能售給個人，存量售與個人需要滿足無房、連續5年社保或個稅、全款等嚴苛要求。

受調控影響，北京商住房的價格應聲下跌。“等我收房的時候，這套公寓價格已經降到了100萬元。” 大魁回憶。

目前商住也尚未看見曙光。“我最近看到小區同類房源成交價大概是118-120萬元。但是我沒打算出手，而是把它作為一個理财産品在進行出租，目前一個月租金能有4000元，還不錯。”

從2009-2020年，北京的房子是越來越“難買”。大魁向燃财經表示：“一是購房名額越來越緊；二是房貸利率越來越高；三是好的位置、樓盤越來越難買到。”

“随着北京調控的不斷深入，北京非核心區域的房産投資屬性基本上沒有了。”2017年，大魁借用母親的名額買入了昌平區翡翠公園别墅。“當時我買入的價格是815萬元，現在市場價大概是850萬元。”

北京的調控一直在加碼。2017年3月17日，北京出台嚴苛的“317新政”，将二套房最低首付比例提高至六成、最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業購房限售三年。此後，北京樓市一直保持“低溫”狀态—— “317新政”後兩年，北京新房成交約50843套，比新政出台前兩年下降約45%；二手房成交不足28萬套。

2020年3月，因為婚期确定，大魁再度進入樓市，決定置換一套婚房。

2020年的北京樓市受疫情影響明顯。大魁回憶道：“我是2020年3月決定換房的。但是那時候小區封閉式管理、售樓處閉門謝客，根本看不了房。所以4月我才正式開始看房、選房。”

跟随疫情防控的節奏，大魁也感受到，2020年上半年，市場表現不佳，直到下半年才開始恢複。根據北京市統計局數據，2020年前五個月，北京全市商品房銷售面積為228.6萬平方米，同比下降26.5%。

随着疫情形勢好轉，5月樓市開始恢複，其中尤其體現在二手房成交量上。根據我愛我家數據，2020年5月，北京二手房成交量達到近1.6萬套，此後一直維持高水平運行，其中6月和9月還突破了1.7萬套。

在2020年的尾聲，11月大魁簽下了心儀的房屋，一套望京金茂府的面積200餘平米的四居，并選擇了全款購入——一次性付清2300萬元。

“在11年的購房經曆中，我有過全款，也有過貸款。比如CBD萬達廣場就是全款購入，在望京買的首套房則是家裡出了90萬元首付，我自己貸款30年購買的。”大魁表示。

“2020年選擇全款可能是因為心态變了。” 大魁表示，“買第一套房時，當時我的工資隻有4500元每月，貸款之後，每月需要還款4000元，但我一點都不焦慮。因為當時我有信心，覺得自己明年的收入肯定不止4500元每月。”

但2020年，大魁失去了信心。

“我目前的年收入在80-100萬元，如果貸款，是可以覆蓋房貸的。” 大魁介紹，“但我不确定未來行業、公司、我自己能否保持平穩或者向好的發展。如果現在首付1000萬元，剩下1300萬元貸款，那我2021年能不能掙到每月25000元的房貸？如果工資縮水，或者部門被砍、收入為0怎麼辦？工資會打折，但房貸是不會打折的。”

“如果有貸款，你會被這種焦慮折磨得睡不着覺。”大魁說道。

同時，投資标的缺乏也是一個原因。大魁指出：“假如我有2300萬元，其中1000萬元用作首付，剩餘1300萬元去做理财，能達到6%的回報率。那我肯定是願意貸款的，因為我每年将得到房子的升值，還能額外獲得2%的收益。但大家現在找不到6%收益率的穩定理财了，起碼老百姓是找不到了。所以我選擇全款買房來降低自己的杠杆和壓力。”

像大魁這樣選擇的并不是個例。艾浩告訴燃财經：“2020年10月，我閨蜜也提前結清了房貸，因為感覺貸款利率太高，不劃算。”

艾浩的朋友在廣州，她的房子于2020年3月買入，當時首付約100多萬元，但時隔7個月，2020年10月，艾浩的朋友便選擇一次性付出300餘萬元，将貸款結清。

即使經曆了疫情的沖擊，2020年的北京樓市依舊交出了一份優秀的答卷，新房銷售量同比增長36.5%，二手房銷量同比漲16%。

但在銷量大漲的背後，價格卻是被“犧牲”因素。北京中原市場研究部數據顯示，2020年，北京新房成交均價為52016元/平米，同比2019年價格下跌3212元/平米，跌幅為5.8%。在二手房方面，2020年，北京二手房成交均價為64159元/平米，較2019年小幅增加264元/平米，增幅為0.4%。

新房成交價格較為平穩主要與北京的政策環境和市場供應有關。合碩機構首席分析師郭毅告訴燃财經：“相比于其他地方，北京的樓市調控更嚴苛，且一直沒有放松的迹象。同時，北京樓市供應量較為豐富，尤其近兩年限競房供應占比不斷加大。所以房價走勢較為平穩。”

限價則是更加直接的因素。張大偉認為：“北京樓市目前成交量已經起來了，明顯走熱。但因為限價的關系，所以均價上不去。”這一點與分鐘寺某樓盤銷售經理告訴燃财經的内容一緻，該銷售經理表示：“我們本來想申請12萬元/平米的均價，但是沒批下來，所以最終均價為10.6萬元/平米。”

北京樓市的“投資屬性”已經褪去。大魁也認為。

“2020年的北京樓市，隻有海澱區的萬柳、中關村、上地、後廠村這些區域，因為學區比較好而比較堅挺，無論價格高低都很搶手，往往一個猶豫就沒了。但大興、昌平、順義以及朝陽比較偏遠的地方，還處在陰跌的狀态。”大魁表示。

“因為這次換房的契機，我也開始做小紅書、微博等個人自媒體。也有很多粉絲問我怎麼選擇投資标的。我個人的建議是，如果是想純投資，其實不建議在北京買房，因為北京的‘房住不炒’執行得非常徹底。但是如果自住，就隻要考慮好自己的預算和要求，然後找匹配的就可以了。”大魁最後說道。

*題圖均來源于unsplash，配圖來源于視覺中國。文中大魁、艾浩均為化名。

*免責聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構成對任何人的投資建議。

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