7月份河西某小區業主抱團喊漲50萬，8月這個小區漲價成功。新房日光難、一成首付、特價房源重出江湖的當下，南京的二手房市場還好嗎？

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河西某小區：成功漲價50萬

近日，鍊家網成交了一套雨潤國際廣場62.79㎡的二手房，總價320萬，單價50964元/㎡。

等等！看到這則消息，咱是不是能想起點啥來？

早在今年7月11日，微博上有人爆料：河西雨潤國際廣場的業主聯合起來給自家小區漲價↓

博文附上的雨潤業主委員會微信群聊天記錄顯示，業主們的訴求有以下幾點：

1、咱們是新城中學的學區，目前是建邺區公辦第一名，大家抱團不報低價；

2、連路燈都沒有的彙文老破小都8萬了（腦補：我們房子這麼新，又在宇宙中心河西，還賣不過老破小嗎？）

3、大家安裝365app，舉報報價300萬以下的房源，畢竟漲50萬比打工掙50萬輕松多了！

當時，雨潤國際廣場的二手房成交均價在42746元/㎡左右↓

而截至今天，鍊家網顯示：該小區的最新二手房成交均價為50403元/㎡↓

我在鍊家網看到，今年2月，一套同為62.79㎡的小戶型成交總價為261萬，單價41568元/㎡↓

到了7月19日，相同的戶型成交總價313萬，單價49849元/㎡；8月底的那套成交總價320萬，與2月份的成交總價比，确實是實現了業主漲50萬的心願！

這套成交單價5.1萬/平的雨潤國際廣場二手房，能代表整個小區的二手房行情嗎？

一位從事河西二手房交易的資深中介告訴我：“今年以來，河西的新城學區房穩漲了一些，新城本部雙學區的二手房均價基本在5萬以上了。雨潤國際廣場的二手房成交均價在5.3萬/平左右。但是，樓市調控依然嚴厲看不到放松的當下，南京樓市已經全面降溫，二手房價格還在漲，換來的是成交量的慘淡，河西也不例外。”

他表示：其實在一個半月前，雨潤國際廣場的62平小戶型成交單價已經破5萬了，但該小區大戶型二手房根本無人問津，很多業主将房子高價挂出去，不願意降價，導緻房子鮮有人問津，成交周期拉的特别長。

以鍊家網上雨潤國際廣場的挂牌二手房舉例，我看到，該小區多套二手房均是一年以前的挂牌房源，總價在380-1000萬不等，最高挂牌單價已經超過6萬/平。中介坦言：不止是雨潤國際廣場，目前整個河西的二手房行情非常慘淡，一方面是需求疲軟、優質房源有限，另一方面價格偏高，導緻買房人的觀望心理加重，出手變理性了。

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當下二手房：想說漲價不容易

雨潤國際廣場的二手房成交價格漲上來了，整體成交情況卻不盡人意。那麼當初業主聯合喊漲的其他小區呢？

今年5月，橋北的明發濱江新城業主聯合發布《漲價意見書》：倡議小區一居室29000-30000元/㎡，二居室28000-29000元/㎡，三居室28000-28500/㎡，四居室28000-28300元/㎡，頂躍25000-27000元/㎡，一線江景房29000-30000元/㎡。

我在鍊家網上看到，明發濱江新城的最新二手房成交均價為22962元/㎡，近期成交的一套一居室單價為26471元/㎡；兩室、三室成交單價集中在22000-23000元/㎡上下。

365二手房網上，該小區的二手房成交均價要更低一些，為21509元/㎡。

城東的中南世紀雅苑，今年5月份業主也建議大家統一擡價，二手房報價最低3.3萬/㎡。

鍊家網顯示，該小區最新二手房成交均價為25099元/㎡，6月份以來成交的二手房單價在23300-27400元/㎡不等↓

365二手房網顯示，中南世紀雅苑二手房均價在23407元/㎡左右↓

有業内人士指出：在樓市調控依然進行的當下，非熱點闆塊二手房的成交價格與成交量會較之前出現明顯的反差。當一個區域的利好已經基本兌現的時候，我們可以說它的房價上漲空間就已經非常有限了，有的闆塊可能還會出現下跌情況。

不過，在大家對二手房市場“叫冷”的時候，南京我愛我家研究院給出了“趨穩”的看法：從今年南京二手房成交走勢來看，除了年初傳統的淡季外，近5個月成交量相對穩定，基本都在7000套上下浮動，與去年同期相比，降幅也在合理範圍内，市場整體表現趨穩。

我愛我家列舉了南京部分區域的二手房市場行情：

鼓樓濱江：當前的二手房成交價在3.9萬/㎡左右，部分新小區價格已經突破4萬/㎡，高價房源也有客戶可以接受。二手房挂牌價在3.7萬/㎡左右，挂牌量比較穩定，不過有客戶賣房買房周期拉長，會影響整體二手房的成交周期。

河西南：目前二手房成交均價在5萬/㎡左右，佳兆業、五礦因為南外學區加持價格相對更高一點，今年整體成交量有所增加，闆塊内可售新房庫存不多，購房難度大，所以不少客戶也開始關注二手房市場。

橋北：區域内的二手房市場近3個月成交量并沒出現下滑情況，成交價在2.2萬-2.3萬/㎡左右，帶看量也沒有明顯變化。

百家湖：區域二手房成交價分片區會有一定差異，高一點的已經突破4萬/㎡，整體成交價在3萬/㎡左右。今年以來成交量沒太大波動。房源挂牌量也比較穩定，沒有明顯增加，價格也比較穩定。

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