瀝滘 | 廣州之窗

當年老鐵剛從500強國企轉行出來不久，團隊小夥伴Terry帶着我一起服務一位在海珠做外貿生意的客戶E小姐，她想兼顧自住和投資，我們給她推薦的其中一站便是瀝滘闆塊的羅馬家園。

其實羅馬家園給我的第一印象極差，主要是城市界面扣大分。還記得很清楚，當天我們跟着導航自駕前往，停在看守所南面的停車場，再步行穿過羅馬家園東側荒涼的底商區域，從會所旁的鐵門進入了小區。

當時我都蒙了，暗自嘀咕這啥破地方啊，為啥要推薦給客戶？？

很多時候人們會因為不佳的第一印象而對某事物産生潛意識的抵觸，且不願意再花時間精力去深入了解。剛入行的老鐵也不能免俗，自那以後我一直對羅馬家園報以偏見，直到因為工作需要，安排了這次詳細踩盤。

一、樓盤印象

羅馬家園是老鐵經常提起的廣州大道5景之一（逸景翠園、珠江帝景、愉景南苑、愉景雅苑），标準地名是盛景家園。2019年廣東民政廳點名了23個刻意誇大、崇洋媚外、怪異難懂的小區地名要求整改，羅馬家園就榜上有名。

小區開發周期巨長，橫跨03-16年，老鐵其實不喜歡這種跨decades開發的小區，通常帶來的後患不僅是産品線混亂、設計分化嚴重，更緻命的是最早開盤的會拖新組團後腿。舉個例子，提到珠島花園，你肯定知道它是1995年的小區，但未必曉得它裡面還有2015年的組團。

好在羅馬家園是純商品房社區，西邊的瀝滘星晖園就是羅馬家園當年的回遷房。

老鐵對羅馬家園的定義是對我無情打臉的反差盤。有别于外部非洲，内部歐洲的它還真挺可以的。如果不說，誰會留意到中軸線上還藏有一個闆樓1梯2戶or 2梯2戶的羅馬家園呢？這些一會到優缺點時詳細講解。

二、小區缺點

1、外部非洲：首先就是地鐵站之痛。雖然羅馬家園是最近瀝滘站的小區，步行不到700m，但是你得穿過城中村才行。去年帶客戶走過一次，結果是她被破敗的村路勸退了，理由是加班回家一個人不敢走村路，最後她甯可選擇了要走1100m大道才到地鐵站的天河東某樓盤。

其次就是舊改進度之慢。你别看小區西邊臨南洲路的部分平房已經早早挂上了“拆”的紅幅喜報，但我這次去踩盤時發現去去年差異并不大。

在廣州禁止大拆大建的背景下，加之瀝滘算得上是海珠體量最大的舊改項目，估計珠光作為操盤手來說一時半會兒也搞不定，畢竟光一個海珠新城的保交樓都把集團優先級占盡了，想必不會有更多精力去弄舊改。

2、創新灣落空：發現沒有？最近一兩年，曾經紅極一時的“海珠創新灣”概念已經逐漸淡出大衆的視野。這個概念最早在18年提出，但僅僅在2年後，海珠區的政府工作報告裡就再也沒見過這詞。

2021年的海珠區十四五規劃，更是将原來的“一區一谷一灣”替換成了“一區一谷一圈”。既然官方都不提這茬，未來隻能自嗨了。

3、未來競品多：先旨聲明，羅馬家園周邊的供應多歸多，且聽老鐵挨個分析，然後你可以自行判斷它們對羅馬家園是否構成競争關系。

首先是東邊同樣被限價的珠江禦景灣，但它沒有地鐵，即便未來的第四輪軌道交通規劃中有廣佛線東延一站的預期，但真正通車估計要等到10年以後了。

你也許會注意到，貝殼的中介門店鮮有開在珠江禦景灣的，多數都是在羅馬家園，說明前者在交投活躍度上是遠遠比不上作為貝殼B11樓盤的羅馬家園的。

對了，想知道海珠的15個B11樓盤都有哪些？歡迎來問老鐵。

然後是同在東側的越秀天悅江灣，有些人認為也許過幾年它進入二手市場後會搶走羅馬家園龍禧的潛在客群。

然而老鐵認為，複式設計的天悅江灣，在一手階段配合上營銷手段可能賣得還行，但在二手存量博弈中會先天地會被豪宅客戶篩選掉，畢竟複式對于三代同堂來說就是不方便。

再就是北邊的海珠新城，前面有提到，這是舉珠光集團之力的必保交樓項目，據說在2年前就開始有員工購房，今年開盤伊始，就有大量的轉名房源放出來。等到海珠新城可以二手交易後，相信這些内部的員工價、轉名房源會以骨折價拉低周邊的二手房走勢。

老鐵認為海珠新城不見得比羅馬家園好，它的緻命傷就是這個難産的“珠光瀝滘舊改項目”，你憋了這麼久才出來，當年的設計早就落後現在的新房2代了好嗎！

該做3 1房的面積隻做3房，該做4房3衛的面積隻做2衛，而且公衛還和陽台連着，咋想的？？最要命的是你看看現在還有幾個新盤把承重牆放在電視牆位的，讓人改都沒法改。如果是二手也就不說啥了，可是大人，都2022年了，這種産品力賣7w 有啥競争力呢？不是主動把客戶讓給了中海、保利等對手？

三、小區優點

1、内部歐洲：小區和其他“景”字輩的合生系樓盤一樣，由康景物業管理。雖然廣大業主和網友們把康景評為廣州物業黑榜第一名，但有一說一，羅馬家園的保養做得是真不錯。

外立面大方得體，地面寬敞整潔，綠植修剪得當，經常能看到小區裡正在進行的保潔工作。而且這個園林當真要給高分——完全沒有逸景翠園、愉景雅苑那種黑黢黢的陰森壓抑感，老鐵走在裡面心情相當舒暢，甚至有點莫名的開心。

當然了，羅馬家園也是成立了業委會的，估計優良的管理與業委會的存在有着必然聯系。老鐵打聽到，這邊康景的工程部處理事情很積極，執行力杠杠的。

2、闆樓産品力：“人車分流” “1梯2戶”or“2梯2戶” “南北對流” “闆樓” “大型封閉花園”，在寸土寸金的核心區，集合以上屬性的樓盤實在是太稀有了。相信不會再有開發商會在市區給剛需、剛改群體開發這種産品了。

這裡還有2個小槽點。1是樓齡最新的龍禧建築質量挺一般，已經有好幾家的衛生間漏水了，看來是通病；2是羅馬家園的部分樓棟不通地下車庫，一會兒在嚴選裡細說。

3、4站到珠城：通過L3/廣佛線的立交站，僅需4站就能通勤珠江新城。如果是自駕，13~35分鐘也能開到，當然啦，時間取決于堵不堵車。

要知道4站到珠城的闆塊都有誰？往東是金融城、往北是燕塘、往西是區莊，往南就是羅馬家園所在的瀝滘了。

作為闆塊内的No.1，羅馬家園未來3~5年仍然能打，因為新盤進入二手市場沒有那麼快，何況海珠新城1期的設計是不如羅馬家園的。

四、小區配套

羅馬家園附近的地标竟然是看守所，可能會讓人介意。說起來瀝滘還保有以前的廣州市界碑，可謂是老廣州的門戶了。

商業：有點拿不出手，甚至連底商都沒全開業，小區的東邊和南邊有大把“旺鋪招租”。你有逛街需求的話，建議還是地鐵去樂峰廣場或者開車去萬達廣場吧。

教育：小區配套的2個幼兒園都已經完成了民轉公。原羅馬家園的配套小學——南洲小學也在2021年9月起正式納入南武教育集團，更名為南武文潤學校，9年一貫制，就在家門口，接送相當省心。

交通：作為L3/廣佛線兩條運力大線的換乘站，瀝滘站客流量超大，早高峰要等2趟左右才好上車。未來廣佛線有80%的概率東延，東延後換乘人員勢必更多。

産業：廣州之窗100建築群是一個産業中心，中交集團的部分單位在此辦公，以老鐵接觸過的中交客戶來看，他們收入不容小觑，撐起羅馬家園的價格并不是難事。

五、産品推薦

羅馬家園約4144戶，目前挂盤68套，挂盤比約1.64%，雖然2021年被指導價當頭喝棒，但它仍取得了全年230 套成交的好成績，流動性不用擔心。

排雷之一：凱旋庭、凱悅庭、凱怡庭、凱華庭、凱利庭是最早開發的，絕大多數樓棟也是不能直通地下車庫的。而且凱旋庭北向對南洲路的噪音不小，預算允許的話建議避開。

Tips：如果你買在以上組團，就要走花園的樓梯，或者讓物業給你開個新的門卡權限，從指定某一棟下去車庫。

排雷之二：拜庭公寓産權性質是70年住宅，這個沒問題，但是花園太小 東西走向且臨城中村，無論是拆前的村景，還是拆後的高樓遮擋，視覺體驗上都會扣分。

而且這個價格的3房，你去地段更好的廣州大道中，都有大把可以挑，沒必要買這。既然要買羅馬家園，盡量還是挑住得舒服的尖貨。

今年4月有一對夫妻客戶，就是認同老鐵以上的觀點，看過拜庭公寓的東西向戶型後覺得沒必要遭這罪，稍微踮踮腳買入了疊彩園最好的南向3房2衛戶型。距離看房時的價格，前者還沒賣出且已跌了40w，後者同戶型則維持堅挺，這就是挑好貨的重要性。

拜庭公寓121戶型

疊彩園102戶型

1房：拜庭公寓的A3-A5有49㎡的單間，其他1房1廳主要集中在小區的邊角位，比如凱雅庭A1-A5的53㎡。戶型是不錯，全明格局還有廳出陽台，但老鐵不推薦。因為門檻也要260w上下了，你要想想買來租給誰？如果自住的話，肯定是上個2房更好啊。

2房：凱盛庭G座的84㎡戶型，純南向方正2房。室内沒什麼浪費的空間，每個功能區域都夠用。因為這種戶型分布在樓體的拐角位，西側行車道可能會有些許噪音幹擾，然而這都好解決，畢竟在以3房為主打的羅馬家園裡，能找到這麼好戶型的2房已經非常幸運了。

你可以打開貝殼搜一下羅馬家園的2房，基本上全是北向，而且戶型也沒有我說的這種好。唯一美中不足的是面積稍微有一點大，相比于小年輕上車自住，可能更适合“一碗湯距離”的長輩養老。目前沒有挂牌，建議成交價450w。

3房：凱盛庭A-D/凱豪庭A-C的128/134㎡戶型，闆樓南北通透的大3 1房，1梯2戶or2梯2戶的真王炸産品。主卧達到19㎡，有些人不喜歡合生系這種主卧的270°弧形景觀窗，覺得家具不好擺又浪費空間。老鐵看多了其實還蠻喜歡的，不同于過道的空間你很難有效利用，主卧設計一個這樣的大景觀窗就是用來給人浪費以求住得爽的。

擺兩張貴妃椅休息（雖然住久了大概率是堆衣服用，哈哈哈），或者幹脆做女主人的梳妝台都不錯，試問哪個女生不喜歡在自然光下梳妝打扮呢？

除了南北通透，這種戶型還有一個賣點，異形的陽台可以輕松隔出一個房間，作為陽光書房or老人房都不錯，你還能得到一個常規造型的陽台，不耽誤用。适合三代同堂的家庭，基本可以一步到位了。目前挂牌720w，建議成交價675w。

4房：凱華庭H-K/凱利庭E-G的156㎡戶型，基本可以當成3房推薦的放大版本，所以功能性上和上面差不多，就不贅述了。之所以推薦這排而不是凱盛庭/凱豪庭的同戶型，是因為後2者的南向會被更高的珠江龍禧擋道，視野略顯壓抑。适合終極改善的家庭，目前我說的樓棟沒有挂牌，即使有也是沖着900 去了。

這個價格的客戶大可以去選擇新盤的中海觀雲府131或者二手的光大榕岸147，戶型上各有千秋，但光大的學位和配套更有保障。

總結

在羅馬家園這種開發年代跨度大、産品分化大的小區，切記一定要挑裡面的尖貨，這樣即使大環境在回落，優質資産仍然比爛貨堅挺得多。

如果你能接受舊改的陣痛，又對小區内部的居住品質追求遠大于外部界面的高大上，不妨去羅馬家園看看。

老鐵對羅馬家園的打分是7.5分。你怎麼看？歡迎留言打分，倘若你感興趣，我們提供全流程服務。

廣州買房不迷茫，老鐵幫你買對房。

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