房子，始終是我們生活中的大事。

如果你想或已經奔赴在為房鬥争的大路上，被市場上的房産挑迷了眼，不妨抽出點玩手機的時間打開這本買房小白必看的工具書-《有房筆記》。

筆記精華

相比新房，二手房的交易流程要複雜的多。不僅是因為二手房房源參差不齊，導緻在房源挑選過程中就要花費不少的時間，還因為在二手房交易過程中，有比較多的風險點存在，需要格外注意。

一般來講，無論是否通過中介購買，二手房買賣的流程都可分為9步

選房看房

在選房看房階段，買賣雙方通過中介或者其他平台建立信息溝通渠道。選房過程中，應該多注意房屋的不利因素。

如，是否處在主要交通幹道旁，是否處于航線下，附近是否有鐵路幹線等。将買房的不利因素底線弄清楚，才不會被房屋的内部裝潢等帶偏。

除了外部的不利因素，還需要考察房屋的采光（因此建議看房盡量在光線較好的白天）、戶型等。

産權調查及資格查驗

買方需要了解房屋整體現狀及産權狀況，可以要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

需要注意的是，一定要看清楚房産證所有人是單人所有還是多人共有，如果是多人共有，是否有相應授權。

在限購限售的城市，還需要落實買賣雙方的買房資格與售賣資格。為了保障彼此的權益，可以将此對資格的确認寫入定金條款中，以保證對方一旦有虛假承諾，自己的權益不受侵犯。

簽合同交定金

買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、産權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、産權辦理等達成一緻意見後，雙方簽訂房屋買賣合同。

簽合同時需要交定金，定金比例不得高于房屋總價的20%，定金一交，合同即刻生效。

如果買方違約，賣方可不退還定金。但在某些樓市比較火熱的地區，建議在簽訂合同時，可以附加賣方的違約責任，讓房東也有約束，避免房東臨時漲價。

網簽及資金監管

是交易雙方簽訂合同後，到房地産相關部門進行備案，并公布在網上，然後會給個網簽号，用戶可以通過網簽号在網上進行查詢。

網簽是為了讓房地産交易更加透明化，防止“一房多賣”。

而資金監管則是由買賣雙方當事人持買賣合同等資料，網簽服務人員登錄二手房網上簽約系統進行辦理。

工作人員從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關内容，并填寫《存量房交易結算資金劃轉協議》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。

資金監管主要是為了保證買方的資金安全，避免房東收到首付跑路。

貸款申請

在申請貸款之前，需要專業的評估機構對房屋進行評估。這個最終的評估價格，會決定貸款的額度。

比如房屋成交價80萬，評估價是100萬，那麼可申請的銀行貸款為評估價的70%，即可貸款70萬，首付隻需要10萬即可。

評估價格出來之後，再向銀行提出貸款申請。不同的銀行，不同地區，房貸執行利率可能略有不同。

贖樓

（賣方房屋無貸款此步驟可省略）在銀行初審期間，賣方如果還有房屋貸款未還清，可以先将貸款還清，為後續房屋過戶做準備。

過戶繳稅

辦理過戶買賣雙方共同向房地産交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地産管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查産權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無産權或部分産權又未得到其他産權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

而繳納稅費過程中，稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。一般來講，二手房交易過程涉及的主要稅費有：契稅、增值稅、個人所得稅。

首先是增值稅，稅率5.65%。全國大部分城市都是房屋産權滿2年可免征增值稅，但也有部分城市已經由2年調整為5年，如上海、無錫、成都、沈陽等。

其次是契稅，稅率1%-3%浮動。

個人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果賣方符合“滿五且唯一”的條件，可以免征。

雖說規定中各種稅的繳納方不一緻，但在實際操作中，大部分都是“羊毛出在羊身上”，最終是由買方進行繳納。

領取房産證

交易雙方在房地産交易管理部門辦理完産權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的産權證。

交房

等貸款審批下來，銀行放款，賣方收到尾款之後，賣方交付房屋并結清所有前期水電氣、物業等費用。

至此，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

-End-

聲明：1.以上解讀旨在客觀公正專業平實地傳達觀點，交流意見；

2.以上觀點不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保；

3.“樓市有風險，買賣需謹慎”。

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有房出品

總編 | 炮哥

視覺設計｜布丁

校稿審核 | 米修

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