提起北京馬連道，多數人閃過的第一念頭就是茶葉和茶商。這是位于北京市西城區偏南部的一條街道，北起廣安門外大街，南至紅蓮南路，總長不過1.4公裡，卻聚集着2000多家茶商，曾經是中國北方最大的茶葉集散地，被稱“茶葉第一街”。

如今，北京的産業更新與城市升級并行，這條茶葉特色街區即将“瘦身”。按照北京市發改委近日公布的改造方案，馬連道茶葉一條街将在疏解批發、倉儲、物流等功能後，打造茶文化高品質街區。

河北新發地總裁魏樹儉近日向記者透露，承接北京馬連道13個茶城外遷的高碑店茶産業園項目已完成立項選址。魏樹儉說，中秋、國慶将近，河北新發地目前首要工作是保證首都和北方地區的果蔬供給；智慧冷鍊物流園正在施工，以承接凍品、水産、肉類等業态疏解；而後将全力啟動茶産業園在内的二期項目。

興衰二十年

馬連道的茶葉批發生意始自1998年。那年北京茶葉總公司成立，北京第一家茶葉專業批發市場“京馬茶城”開業。後來，京閩茶城、馬連道茶城、京鼎隆茶城等十幾家茶葉批發市場相繼成立。2000年，原北京市商業委員會将其列入首批特色商業街，正式命名“京城茶葉第一街”。

福建茶商吳老闆。

福建茶商吳老闆一家也在那時來到馬連道經營茶葉批發。吳老闆父母經營花茶。那時候花茶是最受北京人歡迎的茶葉，最多的時候，花茶的銷量甚至能占北京茶葉品種的90%。

到他這一代，家裡開了茶園，他主要銷售閩東茶葉。在他印象裡，大概2006年到2012年是馬連道茶葉的黃金年代，幾乎整個北方的茶商都從馬連道進貨。他手裡南方的茶葉進京後，分銷給從華北、東北、西北等地來進貨的茶商，生意很是紅火。“那時候這裡整條街全都是茶商，可現在隔三差五就開着大賣場、飯館、便利店，部分茶葉城的頂層已經變成了攝影器材城、早教中心。”顯然，馬連道茶葉一條街現在落寞了。

其他北方城市茶城不斷興起，馬連道作為北方地區茶葉批發中心的地位逐漸弱化。一個細節是，吳老闆曾經長期租用一商大廈地下一層作為庫房。但幾年前，他開始把貨物儲存在店裡，不再需要庫房了。用他的話說，“種茶的人多了，喝茶的人也多了，但賣茶葉的人更多。”

《北京日報》曾刊文分析稱，馬連道商家由于同質化經營且缺乏品牌效應，其市場份額逐漸被張一元、吳裕泰等大品牌及小罐茶等互聯網思維和“體驗經濟”擠占。營銷模式過于傳統，又沒有新顧客群，馬連道散稱零售的茶葉銷售方式慢慢不靈了。

定位茶文化

在馬連道茶葉一條街，絕大多數茶商批發和零售同時經營，但也各有側重，而且一眼便知——店面越精緻的商戶，越側重對市民零售；店面越簡樸，甚至與倉庫無異的商戶，越側重批發。

批發和零售并存的業态，不利于街區商業的高質量發展。側重零售的商戶需要更多來社交、休閑的客人以重建消費場景，側重批發的商戶則被迫承受着二環内的高額租金。馬連道的發展出路在哪兒？

有關方面做了規劃，将批發與零售分開，讓“茶葉第一街”重新定位為“茶文化第一街”，力圖通過茶文化沙龍、茶藝培訓、茶葉品鑒等活動吸引更多消費群體，重建消費場景。

北京發改委官微介紹，馬連道文化創意街區項目的整體思路是結合馬連道産業發展現狀，在疏解批發、倉儲、物流等非首都功能的基礎上，通過補充道路交通設施，提升綠化景觀，融入城市主體文化元素，提升公共空間的功能性、方便性和吸引力，與地區傳統的茶文化相結合，打造茶文化高品質街區。

店面越精緻的商戶，越側重對市民零售。

按照設計方案，街道的慢行交通系統、公共設施、綠地及景觀都将凸顯街區的茶文化特征。其中，阻車墩和車行交通分隔護欄将進行優化，從北向南設置馬蓮花、茶花、茶樹、茶葉四種主題樣式。文化休閑綠地設計與中國茶文化元素相結合：馬連道北裡東側綠地以“采茶淩露”為主題營造茶文化空間；馬連道茶城東側綠地以“茶聖茗飲”為主題，以山脈形态設置文化景牆，展現茶聖曆史典故。

記者就此詢問馬連道的多位茶商，他們對未來的馬連道茶文化街區還是比較認可和期待的，還希望做精做實，真正變化成為服務民衆的、幹淨熱鬧的休閑街區。

外遷建小鎮

承接北京馬連道茶城外遷的，是位于河北高碑店市的“馬連道（國際）茶産業園”。魏樹儉介紹，2017年河北新發地與北京天恒置業集團、保定市政府共同簽署合作協議，将北京馬連道13個茶城疏解至高碑店。該項目占地約890畝，目前已完成選址，立項、備案證、節能報告、環評等工作也已完成，等國土規劃調整完成以後即将開工。

高碑店的雄心不止于簡單承接北京茶葉城的批發、倉儲、物流功能。其産業園的規劃設計不隻是普通的交易大棚或門店，而是具有各地建築風格的茶文化小鎮。據介紹，小鎮也将融合茶文化，集茶葉加工、展示交易、茶藝表演、茶技培訓、茶文化研究、養生健身等功能于一體。同時增加“觀光、旅遊、科普、體驗”等旅遊元素，打造“百縣百茶”特色小鎮，形成新的區域經濟增長點。

高碑店也嘗試開發文化旅遊，底氣何來？其實，河北新發地不僅承接了馬連道茶葉産業外遷，還建設了農副産品物流園、華北國際貿易港、農機農資交易中心、花卉博覽園等一批物流項目。魏樹儉稱，未來将面向北京、天津、雄安等整個京津冀的人群，打造吃住行遊購娛一體化的長廊小鎮，實現“吃遍全中國，嘗遍全世界”。

欄目主編：樊江洪 文字編輯：樊江洪 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：邵競

來源：作者：肖彤

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