過去二十年來，對普通百姓來說，房子無疑是最具保值價值的資産，如果這段時間以投資房産為主，基本可以說是人生赢家。

然而接下來，是不是還要繼續投資房産呢？投資房産會不會有下跌的風險，哪些因素會導緻房價下跌呢？哪些有可能會成為黑天鵝呢？我們來分析一下：

1、地方政策：如果一個地方政策想要房價跌，是有很多辦法的，比如我國去年多地實施的限購、限貸政策等，還有些政策可以降房價，比如限制人口流入，限制交易等，這些措施可以降低房産的金融屬性。

政策還可以影響到人們生活、工作方方面面，降低人民幸福感的政策，都可能導緻本地房價下跌，反之，能提高人民幸福感的城市，房價必然會漲。

2、人口遷徙自由：人若能自由流動，必然會往高處流，經濟不發達的地方房價跌，經濟發達的地方房價漲，國内這種情況經常出現，比如東北人遷徙到海南，導緻東北房價跌，海南房價漲。

3、移民政策放松：假如發達國家放松移民條件，欠發達國家會有更多人前往發達國家，從而欠發達國家房價下跌。

4、生活環境變差：如果某地生活環境惡化，定然很多人會想辦法離開，房價大跌。生活環境可以是自然環境變差，比如風沙、水質污染、幹旱等自然災害，也可以是社會秩序變差，安全感降低等。

5、經濟環境變差：如果這個地方經濟下行，大家都難以為繼，必然會有很多人去外地謀生，導緻房價走下坡路。

6、就業環境變差：大家在這個地方都難以找到工作，也會有很多人奔走他鄉，人口流出，就可以讓房價下行。

7、自然災害或者瘟疫等原因，導緻大量人員傷亡，房産供需關系發生變化，或者本地人生活質量下降，人口大量出走他鄉，房價下跌。

8、糧食危機：如果出現嚴重的糧食危機，生活在城市非常艱難，城市人口會向農村遷移，城市房價就要大跌，假如上世紀的知青下鄉再來一次，沒有哪個城市房價能扛得住。

9、房産企業融資環境：房産都是房地産企業開發的，房地産企業基本都是靠貸款運轉，如果掐斷房地産企業的融資渠道，這些企業為了資金周轉，必定要殺價回籠資金，造成房産下跌。

10、戰争：戰争無疑是最具破壞力的，摧毀性的手段，某地如果戰争發生，普通百姓争相逃命，哪還有人買房子？

這些年這麼多資金進入房地産，是因為很多人看到這個行業的升值前景，假如有更好的投資标的，相信這些資本就會撤出房地産行業。

如今的房地産，已經沉澱了巨量的閑置資金，如果房産下跌，導緻這批巨量資本藤蘿出來進入消費品市場，将是一場難以控制的通脹災難。

所以，每一個看起來高高在上的城市房價，都是當地政府付出了巨大的努力換來的，投資客通過城市發展潛力的理性觀察，才能獲得更好的投資回報。

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