如今，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，更成為房企眼中的“香饽饽”，但各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。而今日通過的《深圳經濟特區城市更新條例》，則針對目前深圳舊改的難題提出了針對性解決方案。

記者查閱深圳市人大常委會官方網站發現，據深圳市六屆人大常委會公告（第二二八号），《深圳經濟特區城市更新條例》經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。

根據新出爐的條例，記者劃出以下重點：

1、建立市場退出機制，規定申請将舊住宅區納入拆除重建類城市更新單位計劃，自發布征集意願公告之日起十二個月内未達到物業權利人更新意願要求的，三年内不得納入城市更新單元計劃。

2、建立“個别征收 行政訴訟”制度：舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于95%，且經區人民政府調解未能達成一緻的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。

3、舊改補償方式為産權置換的，舊住宅區的合法建築，置換标準統一不低于套内面積1：1。

4、明确市場主體準入門檻和選定市場主體方式，規定參與城市更新的市場主體必須是具有房地産開發資質的企業。舊住宅區城市更新項目應當采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，被選定的市場主體應當符合國家房地産開發企業資質管理的相關規定，與城市更新規模、項目定位相适應，并具有良好的社會信譽。

5、規定面積誤差處置方式。明确要求産權置換的實際面積不得少于約定面積，産權置換面積因誤差導緻超出面積在3%以内的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價，切實增強人民群衆的獲得感。

相較于此前的“雙百”要求，如今将個别征收的“門檻”設在95%讓一些“難産”的城市更新項目看到希望。那麼，将個别征收的“門檻”設在95%，會不會導緻市場主體故意“怠工”，甩鍋給政府？公開信息顯示，深圳市人大法制委員會副主任林正茂表示，個别征收可能會引起物業權利人的行政訴訟，所以流程會比較長，這其實是不符合市場主體即開發商利益的，相信市場主體最願意看到的方式還是雙方順利達成補償協議，而不是進入個别征收階段。

釘子戶和拉鋸戰

一邊是大部分業主已經搬遷并盼望早日回遷，一邊是未搬遷住戶繼續與開發商進行博弈。實際上，這樣的情況還在深圳許多老舊住宅和城中村項目中存在，這種曠日持久的拉鋸戰常常令政府、開發商和業主等多方陷入“多輸”困局。對于“個别征收”，深圳市場早有信号。

說起釘子戶和拉鋸戰，就不得不提到羅湖區的木頭龍城市更新項目，這一項目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計劃項目。直到2019年8月仍剩下幾戶未簽約，整個項目陷入停滞狀态。2019年8月，羅湖區城市更新和土地整備局發布《深圳市羅湖區翠竹街道木頭龍片區零星房屋征收提示》，木頭龍片區零星房屋征收被确定為2019年度羅湖區零星急需項目。今年3月，深圳市羅湖區2020年一季度12個重大項目集中開工，其中就包括了木頭龍小區城市更新單元項目。記者在現場看到，木頭龍更新項目已經動工，更傳出首批産品即将在明年入市。

（木頭龍城市更新項目施工現場 吳家明攝）

“我搬家都快10年了，之前到處租房子，拆遷聽起來很讓人羨慕，但其中的痛苦隻有經曆過的人才知道。”陳城原來就住在木頭龍，原本以為四五年就可以回遷新房的他，就是因為一些釘子戶而導緻拆遷受阻，至今未入住新房。如今的他已經從剛畢業的年輕小夥變成一名“奶爸”，“還好，現在總算看到希望了。”

證券時報記者發現，緊鄰木頭龍項目的教育新村老舊小區也傳來了更新的消息，而且該小區僅曆時7個月就完成全部簽約，刷新了深圳市老舊住宅區城市更新項目的簽約紀錄。相較于木頭龍10年的漫長更新路，教育新村不得不說是幸運的。有教育新村的業主告訴記者，該小區的更新首先是推選出一兩名居民代表成立“業主協調小組”，收集、反映小區居民的意見建議，再組織居民代表和市場主體代表定期協商。

證券時報記者在深圳羅湖、福田和南山區發現，多個大型城中村已經進入實際拆除的階段，湖貝、白石洲、蔡屋圍等城中村的更新已經進入實際拆除階段，而且體量驚人。其中，白石洲城市更新項目規劃總計容面積358萬平方米，湖貝城市更新項目總計容建築面積約220萬平米。推動舊改進程的背後，政策必不可少。合一城市更新集團公布的數據顯示，僅在今年第三季度深圳共出台城市更新類相關政策46個，除去國家級及省級政策外，平均一周兩策，深圳仍處于政策高頻密集發布的态勢。與此同時，實施主體為民企、國企、股份公司三大類，民企占比最大，為69%，其次為國企，占比為25%。

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