【原告周某1、周某2】訴稱：2020年12月11日，原告周某1和被告曹某，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，雙方約定：曹某将其位于海澱區某房屋出售給我們，房屋總價款共計675萬元。曹某應于2021年6月11日前将該房屋交給我方，曹某逾期交付房屋在30日内的，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，應每日按照已付房價款萬分之五的标準向我方支付違約金，合同繼續履行。

截止到2021年3月23日，我們按照合同約定向曹某交付購房款共計655萬元，但曹某遲遲未按合同約定交付房屋，直至2021年7月10日，曹某才履行交付義務，曹某逾期交付房屋的行為給我方的生活和工作帶來諸多不便，我們要求曹某按照合同約定支付違約金，曹某遲遲不予支付，為維護我方的合法權益，故訴至法院，請求判令：1.曹某向我們支付延期交付房屋的違約金94975元（以655萬元購房款為基數，按照每天萬分之五的标準，自2021年6月12日計算至2021年7月10日止，共計29天）；2.訴訟費由曹某承擔。望判如所請。

【被告曹某】辯稱：涉案房屋需在我孫女小學畢業後進行交付，系本交易能夠發生的前提基礎。如該條件不能滿足，則不可能發生本交易。周某1及其妻子為解決其孫子女上學問題需要購買具備入學名額的住房一套，我的房屋作為唯一符合其需求的房源，周某1及其妻子在2020年12月11日看房當日便通過聯衆房地産公司工作人員與我商議房屋買賣事宜。

在此過程中，我明确表示孫女小學尚未畢業全家無法短期内搬離房屋，故不急于搬離賣房事宜。周某1對此亦明确表示隻要我全家搬離房屋的時候不影響其孫子女戶口轉入學籍登記即可，其可以等待我全家搬離後再實際入住。在周某1同意我為本次交易設定的前提條件後，即我孫女小學畢業後方可交付房屋，我便與周某1在中介公司商議具體簽約事宜。

在雙方就具體交付房屋時間進行多次溝通，中介公司草拟完合同文本時我兒子打電話告知孫女在7月後方可小學畢業。随即，我便将此情況告知周某1，并明确表示如其能接受7月後交付房屋便繼續交易，反之則終止交易。經中介公司居中協調後，周某1再次同意我交付房屋的條件并表示隻要不影響其孫子女入學，我7月乃至8月搬走都可以。

在此基礎上，雙方在簽署《北京市存量房屋買賣合同》的同時一并簽署了《補充協議》，将我實際交付房屋的時間最終确定為2021年7月12日前。就體現房屋交付具體時間的《補充協議》第二條第（七）款雖文字表述為“物業交割”，但中介公司對此明确表示因該協議系公司格式版本不便修改，故口頭向交易雙方解釋該“物業交割”等同于“房屋交付”，我及周某1均對此不持異議。最終，交易雙方确認将房屋交付時間從《北京市存量房屋買賣合同》約定的2021年6月11日修改為《補充協議》約定的2021年7月12日。我已嚴格按照與周某1合議的合同精神如約履行完所有合同義務，不構成違約。

我在2021年7月12日前不僅完成了房屋交付，亦配合周某1将房屋買受人變更為并未參與合同簽訂的周某2，并配合按時辦理戶口遷出遷入事宜，已如約履行完全部合同義務，不構成違約。中介公司工作人員作為交易的全程參與者、協調者亦對我的履約情況予以肯定，并明确表示我不存在違約行為。請法院查明事實真相，駁回周某1、周某2的訴訟請求。

【人民法院查明】：1、2020年12月11日，曹某（出賣人）與周某1（買受人）在聯衆房地産公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定周某1購買涉案房屋，房屋成交價格為375萬元。合同第六條房屋交付約定：出賣人應當在2021年6月11日前将該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應當履行下列手續：1.1出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接該補充協議中所列物品；1.2.買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字；1.3.移交該房屋房門鑰匙。在房屋交付日以前發生的物業管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、網絡及其他費用由出賣人承擔，交付日以後（含當日）發生的費用由買受人承擔。第七條違約責任約定，除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件将該房屋交付買受人的，預期在30日之内，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金，合同繼續履行。同日，三方簽訂《補充協議》，約定房屋成交價格為375萬元，另該房屋家具家電、裝飾裝修和配套設施設備等作價為400萬元，上述總計為總房款675萬元。《補充協議》第二條關于房屋交易具體事宜的約定中第（七）項物業交割約定，甲乙雙方應當在2021年7月12日前自行辦理物業交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一緻同意，乙方從本協議約定的總房款中留存10萬元作為物業交割保證金。乙方留存的物業交割保證金應于該房屋物業交割後1個工作日内由乙方自行支付給甲方，乙方未按約定時間進行支付的，按所簽署的買賣合同第七條第（二）款逾期付款責任對甲方進行賠償。

2、2020年12月11日，曹某（甲方）、周某1（乙方）、周某2（新買受人）與聯衆房地産公司（丙方）簽訂《變更協議》，約定買受人由周某1變更為周某2，各方就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《房屋買賣居間合同》及《補充協議》項下乙方的權利義務全部轉讓于新買受人，新買受人同意受讓上述合同及補充協議項下的全部權利義務。

3、2021年3月4日，周某2取得涉案房屋不動産權證。2021年7月10日，曹某與周某2簽訂《房屋交割清單》，清單中包括房屋附屬家具、電器、裝修及其他設備設施狀況及損賠和相關費用明細兩部分内容，其中費用明細中記載了水、電、燃氣、物業費讀數及結算情況，雙方在交房确認處分别簽字。

4、周某1、周某2主張根據《北京市存量房屋買賣合同》的約定，曹某應于2021年6月11日前交付房屋，而其于2021年7月10日交房已構成違約。為此，周某1、周某2提交微信群聊天記錄，證明周某2于2021年6月13日向曹某催交房屋，曹某仍遲遲不予交付。曹某對上述證據的真實性認可，但認為該證據不能反映全部情況，且其與聯衆房地産公司工作人員均提出交房時間已變更為2021年7月12日前。

5、曹某主張周某1對變更後的交房時間是明知且同意的，為此提交證人證言三份，并申請聯衆房地産公司工作人員孟某出庭作證。孟某當庭陳述，周某1與曹某簽訂買賣合同時約定的房屋交付時間為2021年6月11日，因曹某換房需要周期，提出延後到7月交房，周某1同意了，說七月八月都可以，因當時店裡隻剩一份制式合同了，所以在簽訂《補充協議》時将交付日期變更為2021年7月12日。簽約當天，我就向雙方解釋了合同裡的交付時間和補充協議的物業交割是一件事，7月10日的物業交割就是交付房屋。根據交易慣例，也不可能存在先交付房屋再進行物業交割的情況，否則交付後可能存在因物業、水電等費用發生糾紛，而且交易過程中的約定主要以補充協議的約定為準。

周某1、周某2對證人身份予以認可，但對三份證人證言及證人當庭陳述均不予認可，認為是因聯衆房地産公司的錯誤引導緻使雙方産生矛盾，證人主張交付房屋和物業交割是同一概念是為了避免該公司追責。周某1、周某2主張房屋交付指的是交付房屋，物業交割指的是物業管理、供暖、水電、燃氣、有線等物業相關房屋附屬設施的交割，二者是不同的概念。

【人民法院認為】：曹某與周某1簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》以及曹某與周某1、周某2簽訂的《變更協議》均系雙方當事人的真實意思表示，且内容未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應遵照履行。在簽訂《變更協議》後，房屋買受人變更為周某2，周某1不再是合同相對方，其作為本案原告不适格。

本案争議焦點為雙方《補充協議》中約定的物業交割時間是否為對合同中房屋交付時間的變更。周某2主張房屋交付與物業交割屬不同概念，應當分别履行，曹某于2021年7月10日交付房屋已構成違約，曹某對此不予認可。

根據買賣合同第六條的約定，房屋交付時，應當對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字，移交該房屋房門鑰匙。根據上述約定，房屋交付時應當同時進行物業交割，以确定并結清交付前的相關費用。雖房屋交付與物業交割的定義與外延存在些許差異，但在交易實踐中，通常情況下二者是同時履行的，因房屋交付前的相關費用應由出賣人承擔，交付後的相關費用應由買受人承擔，若房屋交付時不進行物業交割，交付後使用一段期間再進行物業交割，明顯不符合常理，且兩者相隔期間産生的各項費用金額亦無法确定。

根據證人孟某出庭作證陳述，雙方在簽訂《補充協議》時明确知曉協議中約定的物業交割時間即為房屋交付時間，曹某于2021年7月10日向周某2交付房屋，符合協議約定，不構成違約。故周某2要求曹某支付延遲交房違約金的請求，于法無據，本院不予支持。

【判決結果】：駁回周某1、周某2的全部訴訟請求。

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