走出中大地鐵站，走進中大紡織商圈，映入眼簾的是一片車水馬龍的場景。經曆三十餘年的發展，不變的是人來人往的繁榮場景，而正在興建的五鳳地鐵站、人潮中越來越多的年輕人，也悄然見證着中大紡織商圈的改變，而随着中大紡織商圈内多個舊村改造項目正快速推進，一場更大的變化正在醞釀。

不久前，廣州市海珠區鳳陽街五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目舉行合作簽約儀式，五鳳經濟聯合社下轄的沙溪、五村、泰甯三個自然村與廣東珠江投資股份有限公司（下稱“珠江投資”）正式簽訂舊村改造項目合作協議，合計改造用地面積88.88萬平方米，改造總投資額達到228.9億元。

同樣在中大紡織商圈，鳳和（康樂村、鹭江村）更新改造項目已敲定與合生創展集團有限公司合作，投資總金額約 346.67 億元。

根據城市更新改造的時間節點，五鳳村、康樂村、鹭江村都将于2025年底前基本完成安置房建設。城市面貌變化是“面子”，産業轉型升級是“裡子”，中大紡織商圈深層次的轉型升級呈現風雨欲來的趨勢。百億級舊村改造項目的加速推進，将給中大紡織商圈帶來哪些改變？

“組團”改造

2025年底前基本完成安置房建設

2月22日，廣州公共資源交易中心網站一口氣公布了五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目公開選擇合作企業交易結果，均為廣東珠江投資股份有限公司。

具體來看，沙溪村改造用地面積43.61萬平方米，東至東曉南路，西至江燕路，南至新滘西路以南，北至江泰路,總投資110.8億元；五村改造用地33.30萬平方米，東至瑞康路以東，西至東曉南路，南至瑞寶村，北至鳳景西路,總投資79.89億元，泰甯村改造用地11.97萬平方米，東至東曉南路，西至江燕路，南至江泰路，北至曉港中馬路，總投資38.21億元。

沙溪村、五村、泰甯村是五鳳村下的三條自然村，“組團”改造正契合了連片打造的需求。“三條自然村的舊改體量龐大，通過整合周邊用地可實施連片統一改造，有利于打造一個配套齊全完善，職住比例平衡的産城融合引領區，能夠做出更好的改造效果。”珠江投資股份集團助理總裁兼集團住宅開發管理事業部總經理黃潔分析說。

五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目效果圖，以政府最終批複方案為準

體量大、投入大成為五鳳村舊改的一大特色，三條自然村的合計改造用地面積88.88萬平方米，改造總投資額達到228.9億元。

在珠控城更集團總裁黃錦榮看來，五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目也是一項民生工程，希望能通過更新改造實現區域配套的完善升級、村民居民居住環境的改善，既解決交通擁堵、城中村環境等問題，也引入高端教育、醫療資源滿足當地居民對幸福生活的向往和需求。

根據公告，該項目要求競得人統籌承建4個公益建設項目:藍天中學校園綜合改造提升工程（項目金額約2000萬元）、五鳳小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2000萬元）、曉港東馬路小學校園綜合改造提升工程（項目金額約3000萬元）、曉園小學校園綜合改造提升工程（項目金額約1000萬元）。

從時間節點上看，需确保2023年12月31日前全部安置房開工建設，2025年12月31日前基本完成安置房建設。五鳳聯社相關負責人表示，村民選擇珠江投資，看中的正是其整體實力和城市更新經驗，相信該公司能按時按質完成整村改造。在此前的村民代表公開投票表決中，珠江投資100%通過。

舊改加速

空間改造倒逼産業變革

讓五鳳村舊改之路備受關注的是其位于中大紡織商圈（即中大布匹市場）。

黃潔表示，五鳳三個舊村現狀建築面積157萬平方米，其中有約70萬平方米為集體物業，而集體物業中的大部分物業業态主要為布匹批發、零售市場及倉儲，布匹紡織是目前五鳳村的産業核心。這也是中大紡織商圈的一個縮影。

截至2020年2月數據顯示，中大紡織商圈有59個專業市場，近2.3萬家的商戶，集聚了來穗人員約15萬人。中大紡織商圈的現狀或許可用“牆内開花牆外香”來形容，在行業内享有“全國面料看廣東，廣東面料看中大”的盛名，對廣州市民來說其卻因城中村集聚、交通擁堵被質疑。

在黃潔看來，經過30多年的發育成長，中大紡織商圈已形成全球規模最大的紡織類專業市場商圈，是廣州國際商貿中心和千年商都形象的窗口之一。但近十年來出現了業态落後、市場飽和等問題，其轉型升級刻不容緩。

三條舊村的改造，一方面需要物理空間的重新打造，重塑城市面貌，改變“髒亂差”的城市形象。另一方面需要重建産業空間秩序，最大化整合資源進行重新規劃建設。綜合來看，是涉及民生和城市經濟、城市面貌的大工程。

五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目效果圖，以政府最終批複方案為準

黃錦榮分析說，廣州着力做強城市更新、人工智能與數字經濟“雙引擎”，海珠提出“一區一谷一圈”的空間布局，并編制了“三年”“五年”“十年”城中村改造實施計劃。政策東風讓中大紡織商圈範圍内的城中村改造項目加速落地。

除了正在推進中的五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目，同樣位于中大紡織商圈的鳳和（康樂村、鹭江村）更新改造項目公開選擇合作企業交易結果也已經公布，該項目總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，投資總金額約 346.67 億元，合作企業為合生創展集團有限公司。多個城市更新項目在中大紡織商圈共同推進，連片改造帶來的疊加效應令人期待。

目前，海珠提出在中部建設中大國際創新生态谷，其定位為粵港澳大灣區國際科技交流合作樞紐、創新創業集聚高地和生态休閑特色空間。推動中大紡織商圈向數字化、規範化、高端化、品牌化、時尚化方向發展，引進時尚産業資源，構築時尚産業生态。

具體到五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目，珠江投資有兩方面的産業設想:一方面是優化布匹紡織産業，引入上下遊産業，從布匹批發、倉儲升級為集研發、設計、展貿于一體的高端紡織産業區。另一方面是引入醫療、文化、科技、金融等産業資源，打造成集科研總部、科技孵化、商務配套功能于一身的科技産業創新集聚區。

“現代産業形态需要對應的物理空間配套。”黃錦榮表示，五鳳村目前城中村的物理形态早已不适應布匹紡織行業走向高端、走向時尚的發展需求，改造後他們将打造集合科研、商務、時尚休閑等功能于一體的産城融合引領區。

運營更關鍵

塑造吸引年輕人的中大紡織商圈

“改造隻是開始，舊村改造完成後的運營才是重點。”在黃錦榮看來，随着中大紡織商圈走向微笑曲線兩端，布匹紡織的研發設計和銷售展示将是未來産業方向。作為城市更新項目的合作企業，他們的重點也轉向空間運營和産業導入，提供全産業鍊的服務。

一個成功案例正是珠江投資此前在中大紡織商圈打造珠江國際紡織城，其深耕折柳十餘年如今已經成為該商圈的龍頭市場。随着中大紡織商圈的轉型升級，珠江國際紡織城的運營理念也不斷調整，近來更是把倉儲業态淘汰轉向時尚設計，截至去年已引進約100家服裝設計總部企業入駐。去年，珠江國際紡織城三期也正式面世，新項目持續發力。

“中大紡織商圈根本性的變化需要人口結構的優化和年輕人才的引入。”黃錦榮說。

據不完全統計，2020年中大紡織商圈商戶平均年齡為 36 歲。其中，30 歲以下年齡段的商戶占比 27.4%，31-40 歲年齡段的商戶占比超過一半。同時，擁有中專以上學曆的商戶占比 41.4%，擁有大學本科以上學曆的商戶占比 32.7%。中大商圈趨于年輕化和高學曆的趨勢正在加劇。

“年輕的設計師越來越多！”中國十佳設計師、珈钰設計負責人林姿含表示，她就業、創業都在中大商圈，在設計師界流行“在中大隻有想不到沒有找不到”的說法。中大商圈完整的服裝産業鍊吸引着全國乃至全球的設計師，近年來國外留學生群體也越來越多。林姿含說，上世紀90年代像她這樣的設計師在中大商圈并不多見，如今越來越多的年輕設計師出現在中大商圈，在這裡就業、創業。

廣州國際輕紡城相關負責人表示，他們主辦的中國（廣東）大學生時裝周已經連續舉行15年，已累計輸送超過4.5萬名年輕設計師。

黃錦榮透露，構築時尚産業生态需要年輕人的力量。舊村改造後，他們将在新空間裡打造“永不落幕的時裝周”，讓時尚發布成為中大紡織商圈的常态。同時，他們将引入人工智能與數字經濟技術，改造傳統的物流與交易模式，未來3公裡長的生态設計走廊将成為新地标。此外，他們也正積極促成與中山大學的合作，讓舊改釋放出的空間承接年輕人就業，讓中大紡織商圈也成為科創空間。

他相信，随着城市更新的推進，未來3至5年五鳳沙溪村、五村、泰甯村更新改造項目将初步完成。一系列城市更新項目将促使中大紡織商圈的“新生”，未來10年可以期待一個全新的、面向年輕人的中大紡織商圈。

【南方 記者】傅鵬

【作者】 傅鵬

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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