關于居間合同

居間合同，又稱“中介合同”，是指中介人根據委托人的要求向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人向中介人給付約定報酬的協議。而因建設工程的複雜性和特殊性，在建設工程承發包中，居間服務也是常見現象，那麼此類居間合同在法律上效力如何？

一、什麼是建設工程居間合同？

建設工程居間合同，是居間合同的其中一種類型，發生在建設工程領域，是居間人與委托人（施工單位）簽訂的關于提供建設工程承建信息以及協助建設工程承包合同簽訂的服務合同。

因建設方所發布的招标信息受發布時間、地點、方式的制約并非衆所周知以及部分工程并不需要進行招投标等因素影響，居間人可利用自己的個人信息、人脈資源等為施工單位提供建設工程信息，協助施工單位與建設單位簽訂工程承包合同。

二、建設工程居間的合同效力

原則有效，例外無效。

對建設工程領域的居間行為，我國法律、行政法規并無禁止性規定，并未禁止建設工程招投标過程中不得有居間行為，即使是公開招投标項目，其招标公告為公開信息，但公開信息也并非是衆所周知的，仍然存在向他人告知招标信息的可能性，建設工程居間行為也不必然違反了《招投标法》公開公平公正的原則，若該居間合同沒有其他效力上的瑕疵，則該合同有效。

（一）合同有效條件

1.居間合同主體适格

建設工程居間合同中，對于居間人的身份、資質沒有規定，自然人、法人等均可成為居間人，并未強制性地要求其具有居間服務資質。

但對于想要承攬工程委托人的身份則有限定，委托人必須符合《中華人民共和國建築法》的規定，具有相關的工程施工資質。若委托人不具備施工資質，居間人的居間行為違反了法律、行政法規的強制性規定，該居間合同無效（但針對委托人無資質，居間行為促成的合同屬于違法分包、轉包、挂靠等情形時，仍有極少部分法院基于各種考量，判決居間合同有效，如（2017）蘇13民終1122号趙祥林與徐習剛、徐太龍居間合同糾紛）。

2.居間行為是雙方真實意思表示，不存在欺詐、重大誤解等情況。

居間行為是居間人與委托人針對如何提供建設工程居間服務、居間費用比例以及支付方式等與建設工程居間有關内容達成合意後進行的民事法律行為，雙方意思表示一緻且真實。若雙方的居間合同并非真實意思表示（如借居間合同名義行行賄之實）或存在欺詐等情況，該居間合同可能無效或者可被撤銷，雙方一旦産生糾紛，對于施工單位來說，又是一筆麻煩事。（2017）浙0681刑初627号駱建東、蔣傳通詐騙案，便是一起居間人打着給施工單位承攬工程的名義，實施詐騙謀财的“建築居間”典型案例，最終受損最大的仍是施工單位。

3.居間合同不違反法律、行政法規強制性規定

建設工程領域對于工程的承建以及工程的招投标有具體的明文規定，如全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目等法律規定必須招投标的工程建設項目，即使是居間也不能跳過該招投标步驟，與建設單位或者促成施工單位與建設單位進行實質性内容洽談，并且不得違反《招投标法》第5條公開公平公正原則，在居間合同中約定保證中标或者保證雙方簽訂工程承建合同，否則該居間合同會因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，該居間行為亦無效。

案号：（2013）民提字第92号

哈爾濱金鑫建築工程有限公司與王長柱工程信息費糾紛再審民事判決書

裁判要旨：

涉案工程屬于按規定必須進行招标的工程，王長柱介紹涉案工程給金鑫公司，金鑫公司直接規避了建設工程的招投标程序與頂豪公司簽訂了《建築工程承包協議書》及《建築工程施工合同》，并承諾付給王長柱46萬元工程信息費，違反了《中華人民共和國招标投标法》《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件适用法律問題的解釋》的有關規定，其與金鑫公司約定借此收取工程信息費，不受法律保護。

（二）無效的情形

主要無效情形有以下幾種：

1.居間人給沒有建築資質的單位及個人，介紹承攬建設工程的；

2.居間合同内容違反了《招投标法》第五條的公開公平公正原則，約定保證承建、保證中标等内容的；

3.居間人介紹的項目必須招投标，工程合同雙方未履行正式招投标手續，簽訂施工合同的；

4.居間人撮合投标方與招标人進行實質性談判的；

5.居間人協助投标方圍标、串通投标的。

三、建設工程居間的合同無效法律後果

根據《民法典》第一百五十七條的規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者确定不發生效力後，行為人因該行為取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此受到的損失；各方都有過錯的，應當承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。”

在司法實踐中，通常認為建設工程居間合同無效，居間人的居間費用不受法律保護。委托人已經支付居間費用的，可以請求居間人返還，若委托人未支付居間費用的，居間人無報酬請求權。但若委托人對于居間合同無效有過錯的，應當賠償居間人因此所造成的損失，包括為了促成居間行為所支出的費用等。

四、總結建議

在建築工程領域，居間行為并未被現行法律所禁止，但雙方簽訂居間合同時要注意内容符合規範，不違反法律、行政法規的強制性規定。

來源：民商法律實務研究

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