房地産項目的轉讓，不同于土地使用權轉讓和在建工程轉讓，是開發商在開發過程中将具備一定條件的整個房地産項目轉讓給他人的行為。那麼，房地産項目能轉讓嗎，轉讓條件是什麼？

網友咨詢：房地産項目轉讓條件是什麼？

四川公生明律師事務所肖潤祥律師解答：

房地産項目能轉讓，房地産項目的轉讓條件如下：

1、地産項目轉讓交易活動中，轉讓方應具備房地産開發經營資格；

2、轉讓方必須已經按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金，持有合法取得的土地使用權證或土地使用批文；

3、轉讓項目，必須是已經進行了一定投資，包括三通一平、工程交易的房地産地質勘察、建築設計等工作；

4、必須是已經取得了建設工程規劃許可證和施工許可證，具備開工條件的項目。

《城市房地産管理法》第三十八條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地産時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

肖潤祥律師解析：

房地産轉讓主要方式

1.房地産買賣：轉讓人将房地産移轉給受讓人所有，受讓人取得房地産産權并支付相應價款。這種行為貫徹平等、自願、等價有償的原則。必須注意，城市房地産買賣中的地産隻能轉移使用權，所有權仍屬于國家。

2.房地産贈與：城市公有房屋的所有權屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與;土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。

3.其他合法方式：①以房地産作價人股、與他人成立企業法人，房地産權屬發生變更的;一方提供土地使用權;②另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地産，而使房地産權屆發生變更的;③因企業被收購、兼并或合并，房地産權屬随之轉移的;④以房地産抵債的;⑤法律、法規規定的其他情形。

房地産轉讓的程序

(1)簽定房地産轉讓合同。房地産轉讓必須簽定書面合同。房地産轉讓合同應具備以下條款:合同當事人的姓名或名稱、住所;房地産權屬證書名稱和編号;房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地号、土地使用權年限及取得方式;房地産的用途或使用性質;成交價格及支付方式;房地産交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。

(2)房地産轉讓權屬登記。房地産轉讓應當向縣級以上地方人民政府房産管理部門申請房産變更登記，否則房地産轉讓行為無法律效力。新的房地産産權人領取變更後的房屋所有權證書，并憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以後，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

房地産交易客體其有合法性，是房地産轉讓行為合法的基本前提。城市房地産管理法規定，下列房地産不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的；依法收回土地使用權的；共有房地産，未經其他共有人書面同意的；權屬有争議的;未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

曾為中國人壽、中國人保、新華人壽等世界500強保險公司提供法律顧問服務，現專注于保險案件及其他重大民商事疑難案件

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