土地出讓數量少、購房人選擇空間有限，“和平派通州”和“愛吃瓜的朝陽”以往在北京的新房市場上，似乎一直處于觀望狀态。

近期北京市場刷臉頻率增加的不僅是限競房（上周五10個項目獲得預售許可，4個項目周末入市，并銷量可觀，詳情戳：霸榜！限競房承包北京5月成交TOP10）朝陽多枚共産房也接連爆出網申選房消息。

（北京朝陽區共産房網申情況概覽）

拿朝陽将台網紅共産房-上東郡舉例，均價4萬3,最低首付不到100萬，而對面就是10萬 豪宅壹亮馬，詳情戳：首付73萬 和東四環千萬豪宅做鄰居！

無論地理位置還是樓盤品質幾乎都可以打個“A”，連我們一向立場堅定、非商品房不買的導播小哥哥看後都動心了。

上周通州踩盤我們也走訪不少二手房小區，同樣4、5萬的單價，從剛需到改善，副中心範圍内可選空間很大。

同樣都是北京東部、5萬/平左右的單價，一個是距離中心城區更近、品質尚佳的共産房，一個是副中心純商品二手房，到底怎麼選？

01 共産房能買嗎？

1.轉讓受限，這是共産房遇冷最主要的原因。按現在的政策不能買回政府所占份額，并且賣房受到諸多限制。

2. 自然出售價格目前來看無法控制。再次售賣可能比周邊商品房更便宜（根據目前的限競房情況預估），無法共享房價上漲的大部分紅利，并且隻能由政府代持機構進行回收。

有人認為共産房基本失去再買商品房的機會，畢竟随着家庭結構變化，不用首套房置換（一賣一買）而直接入手二套的，太少。首套房穩步增值，是剛需到剛改的必要條件。

考慮到此類邊際成本，老中醫光哥建議持有首套房票的年輕人謹慎入手；如果純粹是自住，商品房首付100萬 能獲得的居住條件，共産房隻用半價就能搞定，剔除了投資與轉手需求，可能更适合父母、老人實打實的自住。

如果您的購房目标在北京東部，入手預算均價5萬/平左右，而目前對朝陽共産房持猶豫态度，不妨跟随我們的腳步，對上周到訪的通州二手房了解一番。

PS：在此感謝我愛我家門店中介小哥哥的熱心帶看，筆芯~

02 通州二手房盤點

A.富力金禧花園

你的臨鐵 精裝，不及我的教育 開發商

富力金禧花園作為老中醫光哥那些年錯過的房子之一，現在提起來還是滿臉惋惜。當年精裝1.4萬元/平，如今售價已達6萬元/平。

金禧花園位于地鐵八通線與6号線之間，距離通州運河商務區僅1.5公裡。衆所周知，通州北苑萬達廣場是通州區發展得最為成熟的商圈，而金禧花園距離通州北苑萬達廣場僅僅800米，周末或飯點兒時遇到美味也不用等。

（金禧花園室内無濾鏡實拍圖）

小區配套的就是通州區數一數二的後南倉小學，隔壁的的首師大附中正在建設中，同時公立幼兒園北京市通州區幼兒園也在視野範圍之内，教育資源從幼兒園到小學到中學，充分實現了全齡教育的保障。

正是因為集合了教育 位置 富力物業的三重優勢，才讓人覺得，不論“滄海桑田世事萬變”，金禧花園是永遠值得的那個存在。

B.京貿國際城

前浪正澎湃，後浪奮進時

前些年流傳着這樣一句話：南有華業東方玫瑰，北有武夷京貿國際。如果說這個小區居住的是入海的後起之秀，倒還不如說這個小區是前浪和後浪的融合。供職于望京、國貿等地的白領，咿呀學語的孩童，是這個社區裡最耀眼的符号。

91平的兩居售價500萬起，高品質的物業服務，整潔的社區環境給人以滿滿的安全感。年輕的居住群體，高端的顔值，以及超全的配套設施，讓京貿國際城的花路走得無比順暢，成為近兩年網簽量、成交量和關注度最高的樓盤。

（京貿國際仰拍圖）

C.玉蘭灣

品質行不行，物業評一評

二手房可能有一個共性問題：即使價錢合适，但是戶型不行；戶型合适，但是物業不行。有沒有品質好，物業優的樓盤呢？

K2玉蘭灣：這些我都有。

K2玉蘭灣距離地鐵九棵樹站不到500米（真·地鐵盤），一路之隔就是羅斯福廣場和家樂福，吃住行都方便；作為K2“灣系”産品線中的一員，玉蘭灣物業維護也算是品質最好的。小區院兒内的海棠樹和杏樹，初夏已見累累碩果。同時小區物業貼心地設置了充電樁和防蚊燈，配備鮮花販賣機，細節處方見溫馨與用心。

如果說位置、品質是玉蘭灣的優勢，那麼教育可能算是它唯一的短闆。雖然有人說“目前在通州就别論學區了”。是的，通州現階段遠遠比不上東西海，但玉蘭灣劃片小學即使在通州的排名裡都不靠前；最近的幼兒園也是私立，最低收費7000元/月。目前小區内二手房均價為5.8萬元/平，論品質位置，适合改善、适合養老，但對于剛需養娃似乎不是那麼友好。

D.海棠灣

綠城物業高品質 就問你們香不香

海棠灣位于通州主城區，距離地鐵7号線群芳站1公裡，地鐵八通線臨河裡站也在2公裡範圍内。

海棠灣社區物業由具備一級資質的綠城物業保駕護航，小區内每棟樓都有一位随時在崗的樓棟管家，業主們如果有任何問題都可以和管家溝通協商，hin是方便。

（小區内的人工湖，無濾鏡實拍圖）

E.武夷花園·水仙園

武夷闆塊 高性價比樓盤

水仙園地處副中心核心區-武夷花園版塊，即使小區距地鐵還有一定距離，但家門口兒的快速公交,能讓您在早高峰也能獲得公交快速路的庇佑、完美避開擁堵。

如果說玉蘭灣、海棠灣是品質小區、改善最愛，那麼水仙園就是剛需家庭眼中的性價比之王了，83平兩居得房率能達到80%，總價不到400萬。小區内設有幼兒園，馬路對面就是芙蓉小學。

（水仙園無濾鏡實拍圖）

F：龍湖大方居

性價比之王 剛需寶藏

龍湖大方居地處通州半壁店大街，小區雖然是兩限房，但該有的配置一樣不少：門口就是菜市場和商超，周邊還有遊泳館和健身房，在享受美食的同時還可以自由自在燃燒你的卡路裡，煙火氣兒十足。行走在小區的林蔭路上，望着穿梭往來的推着嬰兒車的行人，吾心安處是吾鄉。

如果說水仙園是副中心版塊超高性價比的樓盤，那麼龍湖大方居是真·剛需值得關注的寶藏：一套89平的兩居，含稅總價僅305萬。

（龍湖大方居小區内景色，滿滿煙火氣）

小區内還設立了兩所公立幼兒園，費用為1450元/月，對于家長朋友們來講，孩子前期的教育問題能夠得到有效解決。

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文章來源:樂居買房

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