文：千一

目前的市場環境下，買房的同學主要盯三個區域：天河、海珠、黃埔。

為什麼呢？

天河：宇宙中心，宅地金貴，目前隻有珠花、壹品、天彙在撐市，需求合适，買就對了。

海珠：爆發力十足，地市、樓市表現可以說是廣州NO.1了。有環境、有配套、有概念，買房的賣房的都喜歡。

黃埔：緊抱天河、海珠大腿，加上自身夠努力，有實力，成長性、穩定性會更強，成為大多數人看房都會看的一個區域。

中原的數據顯示，天河、海珠、黃埔三區庫存消化周期是最低的，在其他區域“滞銷”情況下，這三區的表現可謂“有價有市”。

根據廣州的成交價格結構，300-400萬是占比比較高的。說明這是大部分同學能拿出的最大買房預算，我們也時常收到相關咨詢：300萬買哪裡？400萬買哪裡？

在天河、海珠、黃埔三個熱門置業目标區域裡，天河、海珠明顯已經超出預算了，唯有黃埔還可以承載300-400萬預算的同學買房的希望。

本期，我們就來盤下，300-400萬預算，在黃埔能買哪些盤？

扒拉了一圈，黃埔有約15個樓盤可選，闆塊範圍覆蓋科學城、老黃埔、知識城等多個闆塊，選擇面還是挺廣的。

無論你在哪裡上班，基本都有可以對比選擇的機會。

樓盤怎麼選？我一個個扒給你看。

先看科學城的樓盤，有6個盤，都是很有鮮明個盤特色的，匹配需求買即可。

星樾山畔：科學城最後小戶型

星樾山畔，最近話題度很高，因為項目即将要開賣了，預計上車門檻是300萬。

這個盤優勢很明顯：科學城區府 水西北地鐵上蓋 三面環山 實用小戶型。具體的分析大家可以看之前寫過的：科學城最後的小面積，再不看就沒啦。

比較多人介意的一點是項目旁就是廣佛肇高速路，擔心噪音。

這個呢，項目方也很努力用三層隔音玻璃去減弱這個外部的不利因素了。你如果還在糾結的話，可以今晚跟着園長的直播來看噪音測試，或者來現場，園長為你答疑。（具體怎麼操作，回看我們昨天的推送：888，不收了，畢竟，一年隻有一天 ）

佳大瑞園：單價最便宜的科學城樓盤

佳大瑞園和山畔在地理位置上其實是同一水平位，都屬于區府闆塊，然後又在科城山莊的北面，位置呢其實是不差的。

但是為什麼會賣到現樓？我覺得是吃了開發商名頭弱、小區小（隻有3棟樓）的虧。

還有一點是，佳大周圍全是主幹道，與周邊會形成一個割裂感，不太友好。

項目最大亮點可能就在于便宜 準現樓。你要問能不能買？我個人是不建議的，因為它現在這些問題（品牌效應弱、小區小、道路環繞、戶型設計比較傳統），在二手來看都不太占優勢，未來很難跑赢。

合生中央城：舊改大盤、性價比高

合生中央城是科學城比較邊緣的樓盤了。

優點在于：大社區，配套自給自足、有名校（湖南師範附屬黃埔實驗學校）、單價便宜。

不足在于：不在核心，地段一般，沒地鐵，高密度。

如果你預算不夠，相比交通更看重學校，那麼中央城是可以考慮的，如果不是的話那就不太建議。

時代天境：比上不足比下有餘

時代天境去年火過一波，把不少外地客都吸引過來了。不過現在随着行情冷淡，這個盤在市場上的聲音比較小了。

在科學城那麼多樓盤裡，時代天境的處境，我覺得是比上不足比下有餘的。

它位于開創大道旁，距香雪商圈1.5公裡，背靠山體，位置不算很好也不會很差。

目前來看這裡屬于一個孤盤，周邊配套不足，小區隻有5棟樓，内部也沒啥配套，基本所需未來可能隻能依靠底商，或者前往香雪。

不過好在項目有配建小學，這點拉回不少分。

時代天境還有一個盼頭是旁邊的星河華甫村舊改。

保利翔龍天彙：年輕化、差異化

這個盤我們之前也有聊過，各方面綜合來看，在黃陂300-400萬預算的選擇裡是比較能打的。

400米地鐵口，6号線通勤天河、黃埔完全ok。

商業有新的補充，包括20萬㎡的翔龍商業體、自身的底商，以及現成的東方彙，基本的吃喝玩樂逛可以解決。

黃陂的教育在整個黃埔來說是相對安全的了，科學城小學、黃埔軍校小學，這2所小學都是家長比較認可的了，片區搖号無論哪個都能讓大家滿意的那種。

加上保利主打年輕态的社區 産品，走差異化的路子，吸引了不少買房的年輕同學。

當然了，項目有一個不能避免的問題是，密度略高，這個呢就看大家實際的需求了，看房、買房的過程是要在各種條件、因素裡做取舍的。

把核心需求穩住，看看哪些能接受，哪些不能接受，去做選擇。

融創翔龍廣府一号：環境 品質優

融創廣府壹号和翔龍天彙一路之隔，他們的區位大差不差，享受的配套也是幾乎一樣。

不同的是，融創離地鐵站距離稍遠，好處是環境相對靜谧一點，樓下就是自己的商業體和配建小學。未來項目周邊還有黃陂舊改的變量，會新增學校和商業，不過在舊改放緩的當下，兌現的時間就會拉長了。

在産品打造上，廣府一号戶型比較實用，也是比較有品質感的。

這個盤本身問題不大，但是呢因為一些dddd的原因，買不買就看大家自己衡量了。據悉，項目後續會有新動作，可以期待一下。

再看老黃埔。300-400萬預算主力樓盤有越秀TOD星航、招商臻珑府、萬科黃埔新城、富力新城。

這幾個樓盤我們之前也寫了很多分析文了，大家可以去搜來看。

越秀TOD星航&招商臻珑府會優于萬科黃埔新城、富力新城，一是因為更近市區，二是品質感更強。

具體來看

越秀TOD星航&招商臻珑府：

兩個都是地鐵口盤，前者主打低密 小洋樓 圍合式園林 不差的戶型；

後者發力于戶型，挖出非常高的使用率，控總價，多更多使用空間。

兩個盤都挺優秀的，大家比較在意的是周邊的環境。但在老黃埔，這是一個曆史工業區遺留下的客觀問題，很難去避免的，除非你不選這個區域。

萬科黃埔新城

這個一出場就讓黃埔樓盤都為之顫抖的樓盤，目前呢還在持續熱賣。

項目的地段其實一般，與市區距離更遠了，還不近地鐵，戶型也中規中矩。

但是呢，它勝在體量夠大，配套更足。規劃的商業融德裡、酒店、社區少年宮等等都在落實建設中，教育上還落定了鐵英中學，預計明年開學。

不說别的，低總價 名校 大盤配套，就已經讓很多同學心動了。參考亞運城，那可是廣州10年銷冠。

富力新城

這個盤是黃埔更古早的一個舊改大盤，追溯最早開盤曆史是2016年，當時叫富力悅禧花園，2020年新開盤的才叫富力新城。

這幾年來一直存在于市場，但市場聲音并不大。

以3萬出頭的價格，熬過了城光、富頤、中鼎、廟頭雙盤，最後倒在了黃埔新城之下。

它的短闆在于：地段麻麻地，不近地鐵、戶型一般。

而作為一個舊改的大體量社區，它還是有自給自足的配套的，學校就有2所九年一貫制，其中一所引入了廣東外貿大學附屬黃埔實驗學校，不少看重教育的同學因此買它。

但放到黃埔新城的面前，富力新城還是弱了的。

最後來看下知識城的幾個盤。300-400萬的預算可以沖120㎡ 的大面積産品了，單價比較低。

悅辰壹号

悅辰壹号上個月的時候開盤了，均價2.5萬/㎡，最低2.38萬/㎡，這個價還是ok的，地鐵、商業、學校、生态該有的都有了。

在今年知識城上新的4個樓盤裡，悅辰壹号是最靠近知識城核心區的，核心區的配套、城市界面是整個知識城最好的。

同時，悅辰壹号的體量很大（80萬㎡），内部自身配建20班公立幼兒園、30班公立小學，教育這塊應該是沒問題的。

要說這個樓盤的不足，就是離地鐵遠了點，目前項目旁都處于施工中，整個觀感不太賞心悅目。

凱德中新裡

凱德中新裡是知識城核心區裡的樓盤，開售比較久了，目前在清尾貨，價格2.9萬/㎡左右。

它距離地鐵站隻有600米左右，可以步行到達。因為在核心區，周邊的配套也是很成熟的。

但是它的戶型設計太差勁了，實用性不高。

淺PO一張戶型圖給大家品品。

時代印記

時代印記是知識城北區的一個樓盤，主打的賣點是紅衛地鐵上蓋 知識城北區的産業。

因為離主城還是比較遠的，這個盤會比較适合白雲的同學，通勤近。

星彙城

星彙城是鎮龍地鐵站上蓋，交通優勢明顯，到科學城、知識城、智慧城等重要就業中心，半個小時左右可以通達。

中等體量社區，有商業街、圖書館等公共配套，又自帶幼兒園、小學，小學引進了廣外知識城實驗小學（南校區），比較可惜的是沒有直升的中學。

升龍學府上城

這個盤呢，基本面是沒有問題的（地鐵口、大盤配套），但是開發商有點問題。而且價格高，性價比對比其它盤來看有點低了。

總的看下來呢，黃埔300-400萬的選擇還是很多的，26個樓盤各有千秋，無論怎麼選，盡量遵從以下三點：

1、整區來看，老黃埔、科學城是優選，發展比較穩妥，知識城呢就還要熬一熬

2、選盤盡量選闆塊核心區的盤，價值會不一樣

3、預算着實夠不上核心區的，要選一個綜合實力最強的，能滿足你第一、二位需求的同時，還有别人比較看重的優勢。

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