包頭市物業管理條例（2007年5月30日包頭市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 2007年8月3日内蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議批準2013年6月28日包頭市第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議第一次修訂 2013年9月29日内蒙古自治區第十二屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準修訂2022年8月31日包頭市第十六屆人民代表大會常務委員會第五次會議第二次修訂 2022年11月23日内蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議批準修訂）

包頭市第十六屆人民代表大會常務委員會公告

第五号

《包頭市物業管理條例》已經2022年8月31日包頭市第十六屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂，經2022年11月23日内蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議批準，現予公布，自2023年1月1日起施行。

包頭市人民代表大會常務委員會

2022年12月12日

第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《内蒙古自治區物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域内物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動适用本條例。

上位法已經作出規定的，從其規定。

第三條 市人民政府物業行政主管部門履行下列職責：

（一）制定全市物業管理相關政策并負責組織實施；

（二）制定全市物業管理活動的總體規劃，推動智能化管理工作；

（三）制定物業管理相關制度，建立物業管理綜合協調機制；

（四）對全市各地區物業管理工作進行監督檢查和考核；

（五）制定和發布物業服務項目、内容和等級；

（六）建立和管理全市物業服務人信用評價信息公示系統及信用檔案，評定物業服務人信用等級，對物業服務人信用評價内容進行随機抽查，公布評價結果；

（七）指導、監督本市行政區域内房屋專項維修資金的籌集、管理和使用；

（八）制定城鎮老舊小區改造規劃及年度計劃，指導督促各地區城鎮老舊小區更新改造工作，對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理，逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。

第四條 旗縣區人民政府履行下列職責：

（一）對物業管理工作進行監督檢查和考核；

（二）組織物業行政主管部門、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理工作；

（三）建立物業管理資金投入保障機制，加強老舊小區改造，對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理。

包頭稀土高新技術産業開發區管委會根據市人民政府規定，負責本區域内物業管理活動的監督管理工作。

第五條 旗縣區人民政府物業行政主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理相關政策、制度；

（二）指導蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處物業管理工作；

（三）劃定和調整物業管理區域範圍；

（四）對物業管理活動進行監督檢查，查處違法行為；

（五）監督檢查物業收費公示情況；

（六）制定并組織實施轄區城鎮老舊小區改造計劃；

（七）對房屋專項維修資金進行管理；

（八）對物業從業人員開展法律法規知識和職業培訓；

（九）處理物業服務糾紛；

（十）對物業服務人信用評價内容進行審核。

第六條 市和旗縣區人民政府相關部門履行下列職責：

（一）旗縣區人民政府發展和改革部門會同物業行政主管部門制定和調整保障性住房物業服務收費政府指導價和普通住宅及同一區域内非住宅等物業服務收費參考價格；

（二）市和旗縣區人民政府公安機關對治安防範、犬隻飼養等進行監督檢查和管理；公安派出所對住宅小區消防設施、消防通道進行監督管理和安全檢查，宣傳和培訓消防安全知識；

（三）市人民政府财政部門落實物業管理工作中需要由市本級安排的相關專項資金，監督房屋專項維修資金籌集、管理和使用，對各類物業管理活動中安排的專項資金進行績效評價；

（四）市和旗縣區人民政府自然資源部門審查住宅小區物業服務用房規劃設計；

（五）市和旗縣區人民政府市場監督管理部門對物業服務收費明碼标價、無照經營以及電梯安全管理情況實施監督管理；

（六）市和旗縣區人民政府體育部門有計劃配置住宅小區體育設施，并對使用情況進行監督管理；

（七）市人民政府城市管理綜合執法部門查處住宅小區内未按照建設工程規劃許可證進行建設的行為；旗縣區人民政府城市管理綜合執法部門查處住宅小區内未取得建設工程規劃許可證進行建設、擅自砍伐樹木、侵占毀壞綠地以及違法飼養家畜（犬隻除外）家禽的行為。

市和旗縣區人民政府民政、生态環境、衛生健康、應急管理、人防、水務等部門按照各自職責，做好相關的物業監督管理工作；供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責，做好相關物業服務工作。

第七條 蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處履行下列職責：

（一）協助旗縣區人民政府物業行政主管部門科學劃定和調整物業管理區域；

（二）對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導和管理，保障和監督業主委員會的正常運轉，發揮業主自治作用；

（三）對本區域物業管理工作進行監督和檢查，依法查處違法行為；

（四）協調公安等部門加強對社區物業治安防範工作的監督和檢查；

（五）組織召開物業管理聯席會議；

（六）組織、指導、協調本轄區内物業管理區域成立業主大會、選舉産生業主委員會以及必要時依法組建物業管理委員會等工作；

（七）督促業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責；

（八）配合做好物業服務人信用等級評價工作；

（九）協調社區建設與物業服務的關系，處理物業服務糾紛。

第八條 嘎查村民委員會、居民委員會協助蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理相關工作。

第九條 物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，旗縣級人民政府物業行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業服務人、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業主委員會的，由業主代表參加。

聯席會議每年至少召開兩次。

第十條 建立嘎查村民委員會、居民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務人議事協調機制，統籌推進嘎查村、社區治理和物業管理工作。

推動在物業服務人、業主委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。

第十一條 市物業服務行業協會在市人民政府物業行政主管部門的指導和監督下，依法加強行業自律，規範行業行為，促進物業服務行業健康發展。

第十二條 物業管理區域的劃分，應當按照有利于實施物業管理為原則，以建設用地規劃許可證确定的用地範圍為基礎，綜合考慮土地使用權屬範圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素，并符合下列要求：

（一）新建住宅小區，包括分期建設的，按照小區整體規劃設計範圍劃分為一個物業管理區域；

（二）非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，能夠封閉管理的，劃分為一個物業管理區域；

（三）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自業主大會同意後，可以合并為一個物業管理區域；

（四）根據城市詳細規劃确定整合為一個居住區或者組團的，劃入一個物業管理區域。

第十三條 新建建設項目開工建設前，建設單位應當持建設工程規劃許可證向旗縣區人民政府物業行政主管部門提出物業管理區域劃分書面申請。

旗縣區人民政府物業行政主管部門應當在接到申請後十個工作日内，在征求物業所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的意見後，按照本條例第十二條規定劃定物業管理區域，并書面告知建設單位。

建設單位銷售物業，應當将物業管理區域四至界限在商品房買賣合同中明示。

第十四條 已經投入使用的物業，尚未劃定物業管理區域或者需要調整物業管理區域的，相關嘎查村民委員會、居民委員會或者經業主大會授權的業主委員會可以向旗縣區人民政府物業行政主管部門提出劃分或者調整物業管理區域書面申請。

旗縣區人民政府物業行政主管部門在接到申請後十個工作日内，在征求相關業主及蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處意見後，劃定或者調整物業管理區域，并予以公示。

第十五條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

在一個物業管理區域内，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但是使用已超過二年的，應當籌備成立業主大會。

第十六條 具備本條例第十五條第二款規定的籌備成立業主大會條件的，建設單位應當在三十日内書面告知旗縣區人民政府物業行政主管部門，也可以由十名以上業主聯名，書面告知旗縣區人民政府物業行政主管部門成立業主大會。

旗縣區人民政府物業行政主管部門在接到書面告知後，應當在十日内通知物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織成立業主大會會議籌備組。

籌備組應當自組成之日起六十日内首次召開業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉産生業主委員會。

第十七條 業主大會會議按照業主大會議事規則的規定召開，可以采用集體讨論或者書面征求意見的形式舉行，但是應當有物業管理區域内專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

規模較大的住宅小區，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。推選辦法在業主大會議事規則中規定。

采用集體讨論形式的，應當于會議召開前十五日通知全體業主，同時告知相關的嘎查村民委員會、居民委員會。

采用書面征求意見形式的，将征求意見書送交每一位業主；無法送達的，在物業管理區域内公告。需投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。業主在規定的期限内未投票的，視為棄權。

第十八條 業主委員會讨論、決定物業管理事項，應當召開委員會會議，并于會議召開七日前在物業管理區域内以書面形式公告會議研究事項，公告時間不少于五個工作日。

第十九條 業主委員會應當在物業管理區域内顯著位置公布下列情況和資料：

（一）業主委員會名稱和成員名單；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）業主大會和業主委員會的決定和決議；

（四）物業服務合同；

（五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（六）房屋專項維修資金的籌集、使用情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況、業主委員會委員的工作補貼以及标準；

（八）其他應當向業主公布的情況和資料。

第二十條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉，并通知物業項目所在地旗縣區人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處派代表參加。逾期未換屆選舉的，業主委員會将自行終止，由嘎查村民委員會、居民委員會在旗縣區人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督下，組織業主進行換屆選舉。

第二十一條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日内，在蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處監督下将其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的财物，移交給新一屆業主委員會，并辦理好交接手續。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協助收回。

沒有産生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當與嘎查村民委員會、居民委員會按照前款規定辦理交接手續。

第二十二條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會、業主大會成立後未能選舉産生業主委員會的住宅小區，經物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處指導後仍不能成立業主大會和選舉産生業主委員會的，蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織嘎查村民委員會、居民委員會、業主組建物業管理委員會，依法臨時履行業主大會、業主委員會職責，推動符合條件的住宅小區成立業主大會，選舉産生業主委員會。

第二十三條 物業服務人承接分期開發建設的前期物業服務項目，可以根據開發建設的進度對符合交付條件的物業分期查驗承接。建設單位與物業服務人應當在承接最後一期物業時，辦理物業整體交接手續。

第二十四條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務人移交物業服務用房和下列資料，并接受蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

建設單位和物業服務人應當自物業交接完成後三十日内持相關文件向旗縣區人民政府物業行政主管部門辦理備案手續。

物業服務人應當在前期物業服務合同終止時将物業服務用房和上述資料移交給業主委員會。未成立業主委員會的，移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

第二十五條 物業服務人應當對下列資料建立檔案進行保存：

（一）業主共有部分經營管理檔案；

（二）監控系統、電梯、管道井、應急通道等共用部位、共用設施設備管理、運行、維修、養護記錄；

（三）業主名冊；

（四）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

物業服務人退出服務的，應當将前款規定的檔案資料移交業主委員會。未成立業主委員會的，移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

第二十六條 建設單位應當将竣工驗收合格、符合交付條件的房屋交付買受人，并提供房屋質量保證書、房屋使用說明書、前期物業服務合同等資料，按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔房屋保修責任。

房屋交付使用應當符合下列條件：

（一）所有建設項目按照批準的規劃、建設工程設計和合同約定内容全部完成，經建設單位組織勘察、設計、施工、工程監理等單位竣工驗收合格；

（二）供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、電梯、消防、監控等設施設備和道路、綠化、物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并且達到有關建設标準，具備使用條件，其中綠化可以在物業驗收合格後的第一個綠化季節内完成；

（三）施工機具、臨時設施、建築垃圾、剩餘構件等全部拆除并清運完畢；

（四）物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第二十七條 本市物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務人應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務人應當及時更換并予以公示。

第二十八條 旗縣區人民政府發展和改革部門應當會同物業行政主管部門，結合本地實際，制定與物業服務等級相對應的普通住宅及同一區域内非住宅等物業服務收費參考價格，并面向社會公布。

普通住宅及同一區域内非住宅等物業服務項目，具體收費标準由業主委員會或者同一區域内非住宅物業的業主、物業使用人與物業服務人參考物業服務收費參考價格協商确定。

第二十九條 在物業管理區域内發生安全事故時，物業服務人應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務人應當配合蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處以及嘎查村民委員會、居民委員會等，做好社區管理和社區服務相關工作。

第三十條 物業服務人應當按照有關技術規範和标準對電梯、避雷、消防、監控系統等涉及人身、财産安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，确保設施正常、安全運行，并應當委托專業機構進行維修和養護。

電梯、避雷、消防、監控系統等設施設備的維修和更新改造費用，超過保修期的，按照國家和自治區的有關規定申請使用房屋專項維修資金。

第三十一條 業主對物業服務人的服務水平、質量有異議的，可以向物業行政主管部門投訴，也可以請求蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會進行調解。

物業服務人提供服務未達到标準或者減少服務項目的，旗縣區人民政府物業行政主管部門應當責令其限期整改，并将其記入物業服務人信用檔案。

第三十二條 市和旗縣區人民政府物業行政主管部門應當建立受理物業管理投訴制度，在物業管理區域内顯著位置公布投訴舉報受理方式，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務人在物業管理活動中的投訴舉報。對實名投訴舉報的，應當自受理投訴舉報之日起十個工作日内答複投訴舉報人，并為實名投訴舉報人保密。

蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處以及嘎查村民委員會、居民委員會應當對物業管理活動中的投訴進行調解。

第三十三條 在已經建成并交付使用的物業管理區域内，條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車，屬于全體業主共有，但是不得占用消防通道、疏散通道、安全出口、公共綠地，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

在物業管理區域内，占用業主共有道路、場地停放汽車的，應當确保道路和消防通道、疏散通道、安全出口暢通。是否收取占用費及收取标準和用途，由業主大會決定。

業主大會決定收取占用費的，可以委托物業服務人代為收取。收取占用費，應當單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業主監督。收取的占用費應當屬于業主共有，按照業主大會的決定使用。

業主對汽車保管有特殊要求的，應當與物業服務人另行約定。

第三十四條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應當負責物業管理區域内分戶終端計量裝置及其以外設施設備或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。

前款規定的單位因建設或者維修、養護相關設施設備等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢複原狀。

通信、有線電視等相關單位需要在物業管理區域内建設相關設施設備時，應當統籌規劃，合理布局，征得業主大會或者業主委員會的同意後，依法辦理有關批準手續。物業服務人應當協助上述單位做好相關工作。

第三十五條 違反本條例第十三條第一款、第十六條規定，建設單位未向旗縣區人民政府物業行政主管部門提出劃分物業管理區域申請，或者未将符合業主大會成立條件的情況書面告知旗縣區人民政府物業行政主管部門的，由旗縣區人民政府物業行政主管部門責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十六條 違反本條例第二十四條規定，建設單位、物業服務人不移交物業服務用房的，由旗縣區人民政府物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款。給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十七條 旗縣級以上人民政府物業行政主管部門或者其他有關部門及其工作人員違反本條例的規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）利用職務上的便利，收受他人财物或者其他好處的；

（二）不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；

（三）未按照規定受理物業服務投訴，造成嚴重後果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第三十八條 本條例自2023年1月1日起施行。

《包頭日報》（2022年12月16日） 05版

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