定金惹出來的麻煩

去年6月，朋友老劉決定出國發展，所以計劃着以100萬元的價格出售現在位于鄭州的一套公寓。想着這個價格應該好賣，于是就近找了小區門口的中介，挂出了自己的房子。

買家小李看中了老劉的房，十分爽快地答應了老劉提出的價格，老劉怕小李反悔，提出讓小李先交付5萬元定金。

小李也同意了，但提出自己手頭沒有足夠的現金，問能不能先寫張欠條，等到把錢取出來就給老劉。老劉雖然有點猶豫，但覺得有欠條應該也可以，就同意了。第二天兩人簽訂了購房協議。

近一個月後，老劉正準備聯系小李交房款，卻接到了小李的電話，不知什麼原因，小李突然反悔，不想再購買此房了。老劉很惱火，眼看自己要出國了，賣房的事情因小李的突然反悔不得不擱置。

随後老劉想要找小李賠付5萬元違約金，但小李的定金是以欠條的形式交付的，而且簽署合同時，老劉也沒留意小李的身份證信息現在根本打不通小李當時留下的電話。

老劉聯系到中介，但這家小中介資質不全也拒不賠付，導緻老劉現在無法及時追究小李的違約責任，也沒法從中介處得到賠償。

老劉通過這次經曆，真是體會到了賣房的不容易，還有就是找個靠譜中介的重要性。

“欠條定金”不作效

為搞清現在這種情況到底該怎麼辦，思來想去老劉覺得還是要找個規模大又正規的房産中介公司問問清楚。于是咨詢了多家中介公司，對比下來，覺得還是貝殼找房平台上的經紀人給出的意見最可行。

經紀人為老劉講解道:按理說，買賣雙方簽訂了協議後，一方反悔，另一方理應賠付相應的違約金。

但老劉的難點在于當初小李交付的定金是以“欠條”的形式。定金合同為實踐性合同，以實際交付為準，即定金賠付規則的适用隻能按照實際繳納的數額确定。

如果隻有當事人關于定金的約定，而無定金的實際交付，定金罰則并不能成立。所以定金是不能以欠條的方式給付給業主的，這樣一旦一方違約，守約方的權益将無法得到法律保障。

且作為居間方的中介如果沒有如實向客戶披露信息，也要承擔相應的責任。隻是老劉選的小中介資質不全，也沒有賠付的能力。

賣家收多少定金合理?

經紀人還提醒:"根據合同法及擔保法的相關規定，定金不能超過合同标的額的20%，超出部分無效。在房産交易中，定金不能超高總房價的20%，超出部分隻能作為預付款，不具有定金罰則的效力。

如何避免定金風波?

在二手房交易過程中，如何保障買方的定金安全?如何保障業主按時收到定金?有沒有人來保障定金的流向呢?

經紀人說其實我們在房屋買賣中，可以求助大型正規的金融擔保機構，通過他們提供的擔保服務産品來減少定金風險，為買賣雙方的利益保駕護航。

為什麼第三方擔保可以做到?

一般第三方擔保公司為确認房屋情況和雙方身份會明确要求買賣雙方出示全面的信息資料。包括不限于雙方的身份證、賣方的戶口本、房屋産權證、房屋買賣合同等等相關證明資料。

第三方擔保公司核實買賣雙方的真實身份信息，可以一定程度地解決買賣雙方因信息不透明、不對稱而産生的風險性問題。

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