上一篇主要介紹了洋湖、大王山闆塊，這一篇說下長沙河東—雨花區；

（長沙各闆塊示意圖）

由于河東基本為老城區，曆史悠久，目前發展已經較為完善，規劃上也沒有太多“餅”，網上常常還把河東分為各個闆塊，其實沒太大必要，或者說這是在全面發展期的做法，在十四五新篇章中，河東就像個年富力強的守成中年人，無論是前景還是天花闆基本都表露無疑；

所以小白這次探讨就不放在闆塊上而放在行政區域上；同樣下面還是盡量從各種規劃信息和成形的實體中去解讀，确保觀點有參考價值。

1、區位

（長沙各區示意圖）

（雨花區範圍示意）

雨花區位于河東腹地，總面積292.2平方千米（雨花區面積在内五區排第二，第一為嶽麓區），轄12個街道、1個鎮（跳馬鎮）、1個省級工業園區（雨花經濟開發區）、1個市級物流産業園區（雨花現代電子商務産業園區）；

1996年7月長沙市行政區劃調整設立的新城區，雨花區名源于長沙城東南古佛道聖地之名勝雨花亭，建制沿革于原長沙市郊區。

雨花區東面以浏陽河為界，與長沙縣榔梨鎮和黃興鎮相望，以跳馬鎮為界，與浏陽市柏加鎮相鄰；南部以跳馬鎮為界，與株洲市石峰區相鄰，與湘潭市昭山鎮接壤；西面以芙蓉路、韶山路（至井灣子）和井灣子街道與文源、青園兩街街界、洞井街道與桂花坪街道街界、同升街道與先鋒街道街界、跳馬鎮與暮雲街道為界，與天心區接壤；北以人民路（識字嶺至花橋）和浏陽河為界，與芙蓉區毗鄰。

2、上位規劃

先說說長江中遊城市群概念，将區域規劃引入到更宏觀的視野中。

長江中遊城市群土地面積合計32.6萬平方公裡，是中國面積最大的城市群，是長三角的1.5倍，珠三角的6倍，常住人口總量達1.1億人，占全國的7.9%。

長江中遊城市群主要依托黃金水道，以武漢、長沙、南昌為“三核”，武漢都市圈、環長株潭都市圈、環鄱陽湖都市圈為主體形成的特大型城市群。擁有湘江新區、贛江新區及武漢東湖等國家級高新技術産業開發區。

從戰略規劃看，2014年9月，《國務院關于依托黃金水道推動長江經濟帶發展的指導意見》印發，将長江經濟帶建設成為具有全球影響力的内河經濟帶。

2015年4月，國家發改委印發《長江中遊城市群發展規劃》，将長江中遊城市群定位為中國經濟新增長極、中西部新型城鎮化先行區、内陸開放合作示範區。

2022年3月，國家發改委印發《長江中遊城市群發展“十四五”實施方案》提出長江中遊城市群是推動長江經濟帶發展、促進中部地區崛起、鞏固“兩橫三縱”城鎮化戰略格局的重點區域。

國家曆經改革開放，沿海已經培育出深圳速度，但下一個十年這種小點式增長是遠遠不夠的，所以都市圈概念才應運而生，相當于以前是先富帶動後富（内地出低價人力，物力等資源推動個别城市飛躍）；現在要建立都市圈，全國多點開花（建立全國統一市場，均衡各區域發展，使GDP穩步增長）；

城市戰略要符合國家戰略，無論長株潭現在融城情況如何，其必将是十四五期間湖南省最核心的戰略，長沙中遊三個都市圈相互依存，相互補充，協同發展。

雨花區目前主要有兩個概念：

1、京廣城鎮發展軸與滬昆城鎮發展軸，京廣線是縱橫南北的大通道，也是改變湖南省運的一條通道，沿途帶來天量的人力，物力交換運輸與發展機會，湖南正是因為有京廣線從而在與江西的競争中處于上風，直到現在；

而滬昆是縱橫東西的大通道，雖然在曆史上沒有前面京廣那麼出彩，其對于湖南的重要性也無出其右；

這兩條通道的交叉點就位于雨花區的長沙南站（南站是中國中南地區的區域性鐵路客運中心），可以說雨花區最大的優勢就是其長沙獨一無二的交通地理位置，故而可以通過區域優勢積極對接聯通長江經濟帶和粵港澳大灣區，參加國家投資貿易走廊建設。

2、在長沙十四五規劃中，河東主要打造長沙制造業走廊，至于為啥河東适合打造這條走廊，歸根結底還是上文說的天賦異禀的交通區位，無論是公路還是鐵路，而且在此加持下，已經形成産業集聚效應，關于這點的詳解可以看下我前面的文章《長沙十四五規劃與各版塊買房前景》。

雨花區在制造業走廊的定位：

目前雨花經開區的優勢産業是發展新能源汽車及零部件、人工智能及機器人産業鍊，産值連年增長，綜合評價連續多年位列省級園區第一。

怎麼歸納，說白了就是雨花區政府提出的“一主一特”,

“主”就是比亞迪，雨花區的工廠可以說是比亞迪全國最重要的節點，光這一項就為長沙提供近千億産值；

“特”指的就是人工智能特色産業，當然目前還沒有成為實在的規模效應，所以十四五期間雨花區将大力扶持其發展，建立相對健全的産業鍊體系。

3、發展中的雨花區

目前雨花區新的三區五組團概念：

現代服務業發展區：以侯家塘、東塘、砂子塘、左家塘為主體的内城區域，此四區位于雨花的核心區，其内商業，寫字樓林立，衣食住行，吃喝玩樂最為便利，是雨花區提供寫字樓和各類服務業的主要區域。

（經開區區位）

先進制造業集聚區：以雨花經開區和同升街道為主體，重點發展新能源汽車及零部件、人工智能及機器人（含傳感器）“一主一特”産業，是雨花區提供工業人才就業機會的主要區域。

生态綠色發展示範區：主要指的石燕湖、同升湖的特色旅遊業；主要提供服務業就業機會。

高鐵組團：有交通區位、自貿區等疊加優勢，主要發展金融、總部經濟、商貿商務、電商物流、信息服務等高端現代服務業，形成高鐵新城核心經濟圈，主要提供寫字樓，物流貿易等就業機會。

（單元示意圖）

（紅色為商業用地，黑色标注為限高）

（城市更新效果圖）

紅星組團：以湘府路與韶山路交彙處為核心，建設高端城市綜合體（德思勤，步步高星城天地，紅星國際會展中心，複地星光天地），打造現代商貿服務集群和城市消費中心；

目前主要打造更新項目，其中商業，寫字樓林立，同時配套公園，教育，醫療等，可以說是在打造一個“次五一商圈”，打造完成後可以輻射整個南城及河西（湘府路大橋）。

這裡說下紅星片區舊改項目，原本是華潤與雨花區政府聯合操盤，當時簽約金額達500億，但2021年9月長沙第二批次集中供地中，紅星片區城市更新項目裡的天華村首開區兩安用地項目——【2021】長沙市114号正式挂牌，後面流拍；

小白猜想華潤可能經過綜合評估後暫時退出主導紅星片區更新，目前把所有激情傾注到了河西桐梓坡，後面雨花區政府為有效推進紅星城市更新項目的發展，為了避免再次出現“流拍”的問題，去年在第三批次挂牌中，與同為央企的中海地産真誠握手；

目前雨花區着力引進中海，中建五局，五礦二十三冶等國企，央企來聯合打造紅星更新項目。

5月30日，紅星片區城市更新（舊城改建）紅星大市場更新單元項目引入合作企業公告，在雨花區人民政府官網發布。共計3個區域啟動招商。

公告顯示，此次招商範圍包含三個區域，即以紅星大市場更新單元為核心，匹配天華更新單元B6、B7、B10地塊、圭塘河植物園段二期項目（包括約76畝回報用地）。

具體來看：

紅星大市場更新單元北至湘府路，南至杉木沖路，東臨圭塘河，西接韶山路；

天華更新單元B6、B7、B10地塊北至圭塘河，南至紅星一路，東至天華路，西至圭塘河路；

圭塘河植物園段二期項目北至植物園西門，南至時代陽光大道，東至萬家麗路。

從改造區域可以看出，目前主要是在做前期配套，真正的商業寫字樓群估計還在規劃中。

（雅塘片區規劃示意）

雅塘組團：打造以高端商貿服務為核心、文化創意為特色、智慧生活為支撐的大型一體化城市綜合體（目前主要金茂越秀在操盤打造）。

高橋組團：主要依托自貿區優勢，通過中非經貿博覽會，構件非洲産業鍊，建設高橋大市場全球貿易中心，打造中部現代商貿中心。

跳馬組團：其内跳馬鎮是重點，主要依托長株潭綠心生态發展示範區建設，打造宜居宜遊、獨具魅力的生态示範中心。

3、雨花教育資源

（來源：百度圖片）

教育資源配套：片區教育資源較多，雨花區最著名的小學品牌是砂子塘小學，曆經40餘年發展，升學率在長沙一直名列前茅，其次是楓樹山，都屬于區教育局管理；

中學主要依托雅禮教育集團，幾所市屬公辦學校在長沙戰績一直不錯。

4、雨花交通

（來源：百度圖片）

交通：雨花區主骨架路網呈井字型，東西方向有三橫（南二環、湘府路高架，長沙繞城高速），南北方向有三縱（韶山南路，萬家麗高架、京港澳高速），通達河西及省内外都極為便利，其中繞城高速外移可以參考前面的文章。

地鐵線：目前開通的地鐵線幾乎經過雨花區（1、6号線經過其邊緣）；

目前在建的地鐵7号線沿着韶山路主軸縱向排列，銜接紅星商圈、東塘商圈、袁家嶺商圈等，覆蓋韶山路客流走廊，串聯汽車南站、長沙火車站等交通樞紐。

5、雨花生活配套

（來源：百度圖片）

生活配套：

商場：長沙保利mall、長沙德思勤城市廣場、步步高星城天地、長沙高鐵吾悅廣場、凱德廣場、喜盈門·範城購物中心、通程商業廣場、沙灣公園天虹CC Mall、友誼商城（東塘店）、友阿奧特萊斯(喜樂店)等。

公園：沙灣公園、圭塘河風光帶、湖南省植物園。

醫療：長沙市中心醫院、湖南中醫藥大學第一附屬醫院、湖南省第二人民醫院。

夜市（河東老城區特色）：五一新村、德思勤夜市、永定美食七街。

6、雨花區總結

綜合說下雨花區的優點：

首先是區位。雨花區地理位置優越，位于河東中央腹地，片區形态規整；

公路、鐵路交通發達，去市内，省内外哪裡都便捷，尤其對于有些外地購房者，回家較為便利；

其次是教育。中小學教育水平在河東可以說是首屈一指，而且有自己獨立的區教育品牌；

再次是生活便利性。片區内高中低生活配套遍布，可以完全滿足不同人士的生活需求，同時離五一、開福商圈也特别近，比從河西過去，那不知便捷多少；

最後是片區落地性。目前雨花區大部分區域的實體已經落在紙面上，眼見即所得，邊上有就是有，沒有也很難無中生有。

說下雨花區的缺點：

首先還是位置。由于雨花區沒有沿江線景觀面，所以打造的樓盤基本為剛需，缺乏部分高端搭配；

其次是交通，也正是處在河東的中央，所以各片區之間聯通都需要經過雨花區，導緻交通較為複雜，路網壓力大；同時還帶來個副作用，高速和鐵路網集中穿行雨花區，這對周邊樓盤也會有一定影響；

再次是環境資源。總體來說雨花區的公共休閑資源是較少的，這也是因為其片區内大多地勢平坦，适合打造商圈和住宅，而少有較大的山體和水體來打造室外大型休閑區域；

最後是老城區的通病。享受便利的同時，周邊老舊小區較多，目前雨花區能大面積做文章的是雙核區域，其一是武廣新城，其二是紅星商圈（兩大新商圈也主要集中設置在這兩個闆塊），紅星商圈還面臨大量的舊改規劃，但是應該是下一個新星。

來分析下雨花區買房組成，來理解這個片區承載的主要需求；

北上廣深回流人員可能買的較少，主要應該是這幾類人員：

1、河東的上班族（各大企事業單位、商圈、經開區等）；

2、高橋和紅星大市場的從商，從業人士；

3、看重其交通樞紐便利性的外地購房者等。

這幾類人基本是剛需的主力軍，在将來依然是長沙連年淨人口流入的主力，所以雨花區發展隻會一直向前，尤其是前面說的雙核區域。

以上就是針對長沙雨花區的分析，下一篇将持續針對長沙十四五規劃分析其他闆塊。

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