蘿崗區|科學廣場

2019年的廣州二手市場，整體上是量價齊跌的，但是在這種大環境下，依然有個别樓盤屬于逆勢上漲，萬科東荟城就是其中之一。今天的文章老邝想分析一下這個樓盤，有助于大家理清其上漲的背後邏輯。先表個态，老邝投資不喜歡“追漲”，我是希望通過這個案例指導大家以後的買房邏輯。

提到萬科東荟城（以下簡稱“東荟城”），自然會聯想到差不多體量的中海譽城（以下簡稱“譽城”），很多人過來踩盤都會拿兩者進行對比，所以老邝也一同把譽城給分析了。火龍果曾戲稱東荟城的逆勢上漲要多得我在直播節目中不斷推薦，其實我覺得自媒體的影響力沒有這麼大，我們要敬畏市場，讓某個樓盤逆勢上漲的隻有市場的剛需。

兩個樓盤都屬于“香雪”闆塊，老邝認為這是泛科學城闆塊，老蘿崗的C位毫無疑問是“科學廣場-新區府”片區，這裡聚集着黃埔區最優質的産業、醫療、環境、市政配套。東荟城也好，譽城也好，開車到該片區的時間約15-20分鐘。

很多人會覺得這兩個樓盤距離地鐵站遠，老邝覺得這個問題如果在市區是個難題，但是老蘿崗絕對是廣州11個區裡面開車體驗最好的區域。這得益于闆塊内人口居住密度低，以及規劃新道路寬敞綠化好。試想一下能在廣州買300w總價房子的人，其實不差這點買車錢，何況科學城産業人口也是有實力負擔1-2台車的用車成本。所以我覺得，當你有了汽車，你的生活半徑可以擴展得很大，日常通勤上，住在奧園香雪公館（純地鐵上蓋）和東荟城差别不大。

整個香雪闆塊的最大優點：産業優勢，這一點我就不多廢話了。簡而言之，黃埔區的經濟實力已經超越越秀區，僅需仰望天河區。香雪闆塊的最大缺點：環境污染，這一點老邝認為投資上是無所謂的，自住上能否接受就看你們自己能否過心理關了。做個同類型的對比，大家可以看看番禺區的C位萬博闆塊，也是有環境污染的說法，但這點小瑕疵有影響萬科歐泊的漲幅嗎？

回歸到具體樓盤，老邝作為熱衷汽車的男性，我喜歡把東荟城比做汽車市場的一款SUV——廣汽豐田漢蘭達。雖然一個是樓盤，一個是汽車，但兩個産品都有很多相似的優點：品牌好、空間大、保值率高。東荟城就像一個方方面面都能兼顧的選手，每個項目都能達到平均分，沒有特别大的硬傷。

如果真的要選出東荟城的最大優勢，我想是這個樓盤的學位，該小區應該是整個黃埔區的NO.1。老邝不看好越秀區學位房的投資價值，但還是看好天河或者黃埔的優質學位，倒不是說這些地方的學校硬件有多好，而是家長的素質，可以說是生源素質倒逼學位增值的典型案例。我建議考慮學位房的小夥伴，除了越秀和天河，可以考慮一下這所小學。

另外老邝很喜歡萬科的戶型設計，90多平方設計成三房兩衛，有橫廳或豎廳可供選擇。三代同堂或二胎家庭都知道兩個衛生間是多麼地重要，老邝甯願把面積讓給主人房衛生間，總好過讓給另一個生活陽台。同時東荟城的三間房都能放下1.2m的床，空間上絕對能讓三代人住得“有尊嚴”。

譽城的話，老邝喜歡把它比做另一款SUV——上汽大衆途觀。大衆作為德國的車企，其在華分為一汽大衆和上汽大衆，兩家公司針對SUV這個市場推出了很多款車型，什麼探歌、探嶽、途嶽、途觀、途昂等。譽城在房型上也有很多選擇：從33㎡的單間到50㎡的一房；66-79㎡的兩房；三房也分為一衛or兩衛；一直到四房或者别墅都有得選。無論你的購買力如何，總能在這個樓盤符合你的産品。

由于缺乏強勢學位的支撐，譽城從稀缺性上是稍微弱一點的，先不說新塘闆塊，光是長嶺居闆塊就會稀釋這邊的關注度。未來2-3年，長嶺居的很多樓盤都将迎來收房期，老邝相信屆時那邊二手供應将增多，而從新區府開車通勤，到長嶺居闆塊的奧園春曉實測為6公裡15min，到譽城則是7公裡16min，也就是說譽城的可代替品在未來會增多。與之對比，長嶺居的學位價值需要起碼5年以上的沉澱，到時能否超越東荟城小學很難說，所以一些馬上用到學位的家長們，即使有長嶺居可供選擇但還是偏向東荟城。

譽城的賣點依然是小區環境，中海作為知名開發商，其産品對比主打剛需的萬科會更高端些，同時黃埔區有軌電車2号線的預期也有一定加成。随着有軌電車1号線在2019-2020期間通車，2号線也将同步開工，雖然不知道具體站點如何設計，但老邝相信規劃者不會無視金色夢想 譽城 劉村這幾萬人的通勤需求。

如果你的購買力是200w以下，譽城的70多㎡兩房是個不錯的選擇，雖然老邝覺得200w總價挑選知識城的一手三房是更好選擇，但知識城闆塊不是今天的文章重點，日後有機會再撰文分析。150w以内能買譽城的一房或者單間不算好的投資标的，老邝自己就犯過買入多套單間的錯誤，現在賣三換一就是為了糾正當年選籌的錯誤，這種單間産品未來極少自住剛需接盤。

300w的預算，我在直播節目裡多次提到了東荟城的三房兩衛，但我也觀察到這種産品相較2019.04月時成交價上漲了1000-2000元。我再表個态，投資上我是不願意“追漲”的，放棄它就放棄了無非換個标的物，我會換個區域買番禺區。但很多科學城通勤的剛需真的舍不得東荟城的學位，所以老邝之前就說過即使下跌趨勢自住剛需不用等，你看中的樓盤肯定是有它的稀缺性，有稀缺性的好貨真的漲起來你要追心态上就很糾結了。

今年4月份的真實成交價

當你的購買力達到400w 預算時，考慮的未來接盤俠是偏改善需求，譽城的142㎡四房是個不錯的選擇，同時也是老邝置換的潛在标的物。譽城的142㎡四房很像汽車市場最近一款熱銷SUV——途昂，後者很好地填補了30w這個價位買7座中大型SUV的市場空缺。同樣地，老邝以400w買143㎡四房這個需求去尋覓，隻有譽城和南沙金茂灣是我能看得上眼。

老邝是廣工大通信專業畢業的，很多同學在科學城上班，甚至也有同學直接住在上述闆塊。我的同學圈子集中在老蘿崗這邊，所以從自身感情因素上，理工科的我是偏愛老蘿崗的。

各位在踩盤東荟城V.S譽城時，别忘了對比長嶺居闆塊，那邊無論是一手or二手選擇都不少，自住上适合自己是最重要的，投資上一切以價格為優先級。

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