小區裡的車位屬于什麼産權?随着居民私家車擁有量日益增加，停車難，停車貴，成為困擾小區居民的難題之一作為小區業主代步工具的存放點，車位、車庫的所具有的使用功能和商業價值也越來越為人們所重視小區車位、車庫的産權到底是屬于全體業主，還是屬于開發商？一直是房地産物業管理中最具争議焦點、熱點問題之一，下面我們就來聊聊關于小區裡的車位屬于什麼産權?接下來我們就一起去了解一下吧!

小區裡的車位屬于什麼産權

随着居民私家車擁有量日益增加，停車難，停車貴，成為困擾小區居民的難題之一。作為小區業主代步工具的存放點，車位、車庫的所具有的使用功能和商業價值也越來越為人們所重視。小區車位、車庫的産權到底是屬于全體業主，還是屬于開發商？一直是房地産物業管理中最具争議焦點、熱點問題之一。

2003年江蘇省南京市鼓樓區人民法院審理的星漢城市花園業主委員會與江蘇星漢置業有限公司車庫糾紛一案，該案一審判決以星漢城市花園業委會勝訴後, 一時間成為全國各界關注的焦點和熱點案件，并被冠以小區車位、車庫權屬争議“全國首例”。

2007年10月1日起施行《物權法》74條規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”、2009年10月1日施行的 《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（法釋[2009]7号，以下簡稱《建築物區分所有解釋》）第6條規定：“建築區劃内在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”

但在審判實踐中，各法院對《物權法》74條第2款規定的理解上不盡一緻，甚至與立法初衷大相徑庭。

1. 新疆維吾爾自治區昌吉回族自治州中級人民法院(2019)新23民終165号民事判決書（陳鴻偉與新疆國大房地産開發有限公司、新疆國大房地産開發有限公司昌吉市分公司商品房預售合同糾紛）

裁判要旨：根據《物權法》74條規定“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車庫、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車庫、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”本案被告取得了車庫的建設工程規劃許可證并投資建設了地下車庫，被告有權将車庫的使用權出售給本小區的業主。

2. 河南省鄭州高新技術産業開發區人民法院(2018)豫0191民初16409号民事判決書（崔永昌與河南宏光奧林匹克置業有限公司房屋買賣合同糾紛）

裁判要旨：1、根據《物權法》74條第2款的約定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該條款明确建築區劃内車位的歸屬可以通過出售、附贈或者出租等方式進行約定，因此，對于車位、車庫是出售、附贈還是出租，關鍵看當事人之間的約定。2、根據《建築物區分所有解釋》第2條第1款規定，建築區劃内符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明确區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。車位作為一個獨立的空間，雖不像房屋有牆壁進行分隔，但其與其他車位可以明确區分；車位具有停放汽車的價值，且可以排除其他車主停放；司法解釋将“登記”表述為“能夠登記”，其意為本可以進行産權登記的某些特定空間，但因目前我國的登記制度并不完善存在不能進行登記的情況，比如車位、露台等，随着登記制度的完善，這些專有部分都可以進行産權登記。故停車位應屬于專有部分，而非商品房的附屬設施。

3. 江蘇省無錫市中級人民法院(2018)蘇02民終4871号民事判決書（鳳翔馨城物業管理委員會與無錫威孚房屋開發有限公司、無錫恒威房屋開發有限公司所有權确認糾紛）

裁判要旨：開發商即使未通過出售、附贈或者出租方式建築區劃内非人防車位歸屬，隻要該車位的建築面積未列入公攤面積，建造成本亦未分攤至商品房建造成本，開發商作為車位的建設者依法對地下車庫中非人防車位享有所有權。對開發商在規劃許可範圍内開發建設地下車庫中的人防車位，鑒于車位的建設面積未納入公攤面積，建設成本未納入商品房銷售成本，根據人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有的規定，開發商對人防車位依法享有使用、管理及收取收益的權利，并對上述人防車位負有管理維護的義務。

4. 湖北省黃石市中級人民法院(2018)鄂02民終1888号民事判決書（黃石市盛平花園小區業主委員會、大冶市晟達房地産開發有限公司建築物區分所有權糾紛）

裁判要旨：1、符合《建築物區分所有解釋》第2條第1款規定的地下停車位作為特定空間，系專有部分，而非業主共有部分，更非商品房配套功能設施。2、根據《物權法》74條規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”雖然該條規定沒有明确寫明規劃車位、車庫所有權的歸屬，但從當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定的表述及《城市地下空間開發利用管理規定》25條關于“地下工程應本着‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃”的規定，地下停車位建成後所有權歸開發商，業主要取得其所有權或者使用權可以通過以下方式：一是購買車位；二是購房時開發商附贈車位；三是通過租賃獲得使用權。3、開發商出讓、附贈地下停車位給業主，業主無權取得涉案地下停車位所有權。4、涉案地下室建築面積并未計容積率，也未計入住宅用房的分攤面積中。原告主張涉案地下停車位的建設成本已經計入業主購房款中，但是未提供相應證據予以證實，且商品房的銷售價格主要由市場價格調節，涉案地下停車位的建築成本是否計入銷售價格中不能決定涉案地下停車位的歸屬。綜上，涉案地下停車位不屬于小區全體業主享有的共有部分，業委會關于要求确認小區二号樓地下停車位的占有、使用、收益、處分的權利歸小區全體業主享有并要求晟達公司立即交付業主使用的上訴請求無事實及法律依據，本院不予支持。

5. 吉林省白山市中級人民法院(2019)吉06民終176号民事判決書（樸明植與吉林萬化置業有限公司車位糾紛）

裁判要旨：根據涉案車庫規劃審批情況以及建成竣工後的實際情況，涉案車庫應屬于建築物的專有部分而非共有部分。就專有部分，業主是否享有所有權應根據相應買賣合同或出售、贈與等合同關系或交易關系确認。2、涉案車庫面積并未計入該小區業主購房面積中，且車庫部分并未占用業主共有道路或場所，涉案車庫并未以公攤方式包括在業主享有的物業專有部分轉讓範圍之内。一審法院根據《物權法》74條第3款認定涉案車庫不屬于業主共有并無不當。且常理可知涉案車庫系投入人力、物力方可修建，本涉案案車庫由萬化置業公司規劃、投資建設，雖然萬化置業公司尚未就涉案車庫部分取得所有權登記證書，但萬化置業公司作為開發建築單位，并不因涉案車庫尚未進行所有權登記就喪失對涉案車庫作為專有部分的所有權。對此物權法第74條第2款規定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。由于本涉案案車庫在規劃時已明确，因此該涉案車庫并不屬于物權法第74條第3款規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”情況。一審認定其為獨立于業主共有建築部分的建築物并無不當，本涉案案車庫作為建築物的專有部分，在開發建設單位萬化置業公司未向業主進行轉讓的情況下，所有權不屬于業主共有。

6. 高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定書（重慶市豪運房地産開發有限公司與重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會車位糾紛）

裁判要旨：1、由于豪運公司向小區業主出售房屋，小區内的土地使用權也轉移至小區業主，小區共有部分土地使用權歸小區業主共有。故豪運公司關于适用物權法第142條之規定，本案所涉地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決适用《重慶市物業管理條例》63條第2款之規定，在于明确建設單位隻有取得車位、車庫權屬登記之後才能進行出售，而涉案車位不能取得産權登記，因此不能進行出售。故原判決适用《重慶市物業管理條例》63條第2款并無不當。2、根據《建築物區分所有解釋》第2條第1款關于“建築區劃内符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明确區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定，涉案車位不能辦理産權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建築區劃内的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之後，随小區内房屋的出售，小區建築區劃内的土地使用權也随之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于涉案車位不能辦理産權登記，不能成為專有部分，原判決确認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。

綜觀上述6個判決，可以看出，《物權法》74條第2款雖然就建築區劃内規劃車位、車庫權屬立法時采取了“約定歸屬說”，然，審判實踐中，法院嚴格按照“約定歸屬說”直接裁判案件的并不多，相反，基本上都會做來源審查。審查内容除了《物權法》要求的出售、贈與或租賃等合同與規劃許可之外，大多還則将面積分攤、建設成本分攤列入審查範圍，更嚴苛者莫如最高人民法院院，竟然将取得不動産登記這一結果直接作為裁判車位權屬依據。

（二）建築區劃内規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬屬于開發商，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有？

根據《物權法》74條、《建築物區分所有解釋》第6條規定：“建築區劃内在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有的道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法的第七十四條第三款所稱的車位。”規定，建築區劃内規劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬開發商。占用業主共有的道路或者其他場地增設車位屬于業主共有。

然，2014年12月2日，深圳市規劃和國土資源委員會發布的《關于＜深圳市房地産開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》。其中《深圳市房地産開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第3條規定：“本辦法所稱停車位，是指房地産開發項目建築區劃内規劃用于停放機動車的車位、車庫。停車位分為配建停車位和增設停車位。配建停車位是指經規劃主管部門批準，根據《深圳市城市規劃标準與準則》，房地産開發項目必須建設的停車位。增設停車位是指經規劃主管部門批準，房地産開發企業在配建停車位以外利用房地産開發項目建築物地下空間建設的停車位。”第4條規定：“停車位的分類、權屬、數量及處分等應當在土地使用權出讓合同中進行約定。配建停車位應約定為房地産開發項目全體業主共有。增設停車位可約定為房地産開發企業所有。”根據該辦法規定，停車位分為配建車位和增設車位。停車位的權屬在土地使用權出讓合同中進行約定：配建車位歸全體業主所有；增設車位為開發企業所有。

另外，根據該辦法第8條規定，配建停車位不得轉讓。增設停車位可依照相關法律法規及本辦法的規定進行轉讓。

（三）小區地下車位（庫）權屬

小區地下車位（庫）（以下稱“地下車位”），一般分為普通車位和人防工程改造的車位兩種。

對于普通車位，江蘇省無錫市中級人民法院(2018)蘇02民終4871号民事判決（鳳翔馨城物業管理委員會與無錫威孚房屋開發有限公司、無錫恒威房屋開發有限公司所有權确認糾紛）、湖北省黃石市中級人民法院(2018)鄂02民終1888号民事判決（黃石市盛平花園小區業主委員會、大冶市晟達房地産開發有限公司建築物區分所有權糾紛）在判定地下車位權屬時，所持的裁判思路基本一緻，即地下車位作為獨立使用對象，其占用的土地雖與業主共有的土地屬同一宗地，但不能以此當然認為地下車庫屬于業主共有。地下空間利用權的歸屬要根據規劃批準以及具體的實際情況來确定。

然，對于人防工程改造的車位的歸屬，因包括《人民防空法》在内的國家立法層面對人防車位的所有權歸屬至今仍未做出明确規定，而最高人民法院民一庭也明确表态：人防工程改造的地下車位權屬，按照人防工程的權屬規則處理。基于高位階立法不明和各地方立法認識上的差異，目前，人防車位權屬主要分為四種情形：

屬國家所有，開發商有使用、收益的權利，但不允許對外轉讓；

歸開發商所有，允許對外轉讓；

産權不明，隻允許開發商出租，不準轉讓；

由業主共有。

1. 屬國家所有，開發商有使用、收益的權利

該觀點認為，人民防空工程系國防工程的組成部分，所有權歸國家所有，開發商無權處分。2013年12月1日，生效的《濟南市城市地下空間開發利用管理辦法》第37規定：“經依法批準結建的人防工程，所有權屬于國家。未經批準，任何單位和個人不得擅自轉讓、租賃。”司法實踐中，有審判案例認定人防車位産權屬于國家。

廣西壯族自治區欽州市中級人民法院（2015）欽民一終字第306号民事判決書（欽州希望房地産開發有限公司與南甯憑興物業服務有限公司、南甯憑興物業服務有限公司欽州分公司返還原物糾紛）

裁判要旨：案涉車庫一部分是登記在欽州希望房地産開發有限公司名下的地下車庫，一部分是人防工程的車庫。對于後者，該院依《人民防空法》2條和《物權法》52條，認定人防工程産權屬于國家，但該公司享有使用、收益的權利。

2. 歸開發商所有，允許對外轉讓

該觀點認為，《人民防空法》沒有對人防工程的權屬作出認定。但是，根據《房屋登記辦法》96條規定，人防車位屬于具有獨立利用價值的建築物，屬于建築物區分所有權的專有部分，人防車位在法律上能夠成為所有權的客體。為此，根據《物權法》30條：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”之規定，合法建造行為設立物權的原則，人防工程應屬開發商所有。2003年4月1日，上海市人民政府頒布施行的《上海市民防工程建設和使用管理辦法》20條規定：“民防工程的投資者可以按照房地産管理的有關規定取得民防工程的所有權，民防工程的所有權登記，按照本市房地産登記的有關規定執行。”重慶市也有類似規定。另外，也有審判案例認定人防車位産權歸開發商所有。

江蘇省鹽城市中級人民法院（2014）鹽民終字第01318号民事判決書（柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地産開發有限公司車位糾紛）

裁判要旨：1、《人民防空法》沒有對人防工程權屬問題進行專門規定，并不影響對人防地下車位的權利性質及其歸屬的認定。2、依據《物權法》142條，法院認定人防地下車位所有權歸鹽城市力拓房地産開發有限公司。

3. 權屬不明确，隻允許開發商租賃，不能轉讓

2012年1月1日實施的《江西省人民防空辦公室關于進一步規範防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》（贛人防發[2012]5号）第1條規定：“依法結合民用建築修建的防空地下室是國家強制要求配套建設的人防工程，屬于國防工程和社會公益設施，任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室。在目前國家對防空地下室産權尚未明确的情況下，防空地下室平時使用隻允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。”第2條規定“ 防空地下室平時使用按“誰投資、誰受益”原則确定。對平時使用權有争議的，可以通過自願協商、仲裁或者訴訟方式解決。”另外，江蘇省、安徽省對此也有類似規定。

4. 歸小區業主共有

2016年10月1日起施行的《安徽省物業管理條例》104條第1款第（五）項規定：“本條例下列用語的含義是：……（五）“共用設施設備”是指物業管理區域内建設費用已分攤進入房屋銷售價格的……非經營性車場車庫……等；”另外，2014年發布的《關于＜深圳市房地産開發項目停車位建設及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》第4條第2款：“配建停車位應約定為房地産開發項目全體業主共有。”第7條第3款規定：“依法利用民用建築的防空地下室設置的停車位，應當納入配建停車位範圍。”

“徒法不足以自行！”縱觀《物權法》74條第2款、第3款，雖然對兩種情形的車位歸屬問題，分别作了規定。但由于實際生活中車位、車庫建成的具體情況及其複雜性，因此，各級法院在認定車位、車庫歸屬問題時，除了考慮上述規定外，大多基于規劃批準手續，建設成本承擔（成本分攤、面積分攤）及業主與建設單位等各方利益平衡方面進行分析判斷。當然，裁判法院所在地行政規範文件對裁判法官及結果的影響也不容忽視。

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