本文導讀：

買法拍房的正确方式：仔細閱讀，大膽詢問，現場勘查，下定決心，準備好錢，不怕麻煩，擔起風險。

(如要看詳細分析，請往下滑)

可能很多粉絲都關注到了前段時間安甯昆華苑那100套“低價”(5000元/㎡)法拍房，雖是低價，但卻無人問津，這無疑又讓法拍房成為衆矢之的。

法拍房究竟如何，能不能購買，有什麼樣的風險?也再度被血拼粉們問及。

血拼姐今天就站在中立的角度，來盤一盤這個讓人又愛又怕的“法拍房”!

首先，需要了解什麼是法拍房，而不是盲目跟風。

簡單來說，法拍房的房源來自遭法院強制執行拍賣的房産，這些房産有的是原業主因無法按時還銀行房貸而被強行拍賣的;也有因涉及刑事案件而被司法機關沒收房産的;還有因民間借貸違約而被借款人要求法院按程序拍賣的;甚至有無主的房産。

(圖源百度百科)

除了最後一種情況，其他的幾類都有一個特點，就是“身世複雜”，這也是法拍房最大的弊端之一。

有了待法院強制執行拍賣的房産後，法院通常通過淘寶或者京東來對這些不良資産進行拍賣處置。

(圖源阿裡拍賣)

具體流程如下：

法院查封房産→第三方出房産評估報告→線上報名參與拍賣→交保證金→競拍(底價/加價)→成交後拿确認書→交尾款(拍下後7個工作日内)→出司法裁定書→房産解封→繳稅，過戶→拿産權證。

若參與競拍失敗，保證金将會在5個工作日内退還。

整個過程看似不複雜，但是，有很多的學問。

稅費

有人有這樣的誤區：總房款才是一筆大費用，稅費都不算什麼。

對于法拍房，通常所有交易産生的稅費需要買房人一人承擔，雖然法院通常會在競買須知中提示稅費繳納的風險，但具體費用不夠明确。

而這些稅費中，有幾個大頭：增值稅(差異較大，與房屋交易年限、當地房産政策等有關)、契稅(一般是成交價的3%)。

網上有一個關于增值稅的很典型的案例，曾經有一套“老公房”注1，原業主買入價5萬元，後市場價被炒到250萬，房子卻因原業主有法律糾紛被強制收回拍賣。競拍人以200萬的價格購入，按照土地增值稅規定(50%)，需繳納增值稅費97.5萬。而這套房最後總價竟然比市場價還高47.5萬。

房産評估報告

過去的司法拍賣，可能因為不夠透明，存在很多關于産權、抵押、實際居住、物業等自身問題。但如今，在拍賣信息的房産評估報告中，會對拍賣房産的權屬、現狀、價格、形成、是否騰空、有無租賃、有無欠費等有一個描述，算是比較人性化了，如果你能接受這些瑕疵，那就萬事大吉。

(圖源阿裡拍賣)

但是以下幾點還是存在風險：

• 過戶問題。有的房産，可能存在原戶主并未遷出戶口的情況下，在拍賣信息中也有表明，法院并不會“包辦婚姻”。對于這種現象，相關工作人員表示，可以通過派出所，提供司法裁定書，派出所可以将原戶主戶口遷出(具體咨詢派出所，以派出所說法為準)。

• 抵押問題。有的房産被原戶主抵押到小額貸款公司，沒有至法院進行過登記的，與法院訴訟案件無關的，法院不負責，這就比較麻煩了，不過目前出現此情況也僅是特殊案例。

• 租賃問題。《合同法》有規定，買賣不破租賃，如果遇到拍賣房源被長期租賃，那就碰不得。有過這樣的案例，原戶主與自己的朋友簽租賃合同，并且交過長達幾十年的租金(假的租賃合同)，簡直“打腦殼”。

• 老賴。之前還是屢見不鮮，現在很少遇到了，最怕的是老弱病殘賴着不走。

中介

就像大家買二手房一樣，法拍房也存在一些“中介機構”。他們開展房源推薦、協助競拍、協助按揭貸款以及競拍成功後的協助過戶入押等權證服務。如果你隻想花錢辦事，不想親力親為，那一開始是可以選擇一家中介機構，但是，額外費用、隐性費用是你不知道的，這部分的風險參照“黑中介”的套路，大同小異。

成交價

一般來說，購買法拍房需要全額付款，在處置流程中，先交的保證金會成為購房款的一部分，但是餘下的尾款需要在7個工作日内支付。如果沒能按時付款，視為悔拍，不僅保證金要被法院沒收，還将喪失此房産的下一次競拍資格。

(圖源阿裡拍賣)

雖然目前已經有很多法拍房辦理貸款的方式，但是不能使用公積金貸款，也不是按照正常的商貸程序(似乎是銀行的專項法拍貸申請貸款)，所要承擔的貸款利息更高、年限更短，幫忙辦理貸款的中介機構還要收取手續費(一般為貸款額的2%)。

等待期

此外，對于昆明來說，在付款、法院裁定後還有一段空檔期，大緻要等待2個月左右才能過戶。

醜話說在了前面，那麼法拍房真的百害而無一利嗎?并不是。

其實，法拍房最吸引人的就是兩點：低價、不限購。

翻看淘寶平台上的法拍房，與市面上的二手房價格相比是低了20%-40%。因為最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産有以下規定：人民法院确定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市場價的80%;如果出現流拍，第二次拍賣時，還可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。

法院最終的目的也是把房子拍出，流拍後仍然進行下一次降價拍賣。

第二點是不限購。從昆明來看，市場有限購政策，但法拍房可以繞過限購政策，這種方式對于一些受限購影響的購房者是有利的，不過，全國已經有不少地方的法拍房逐步開始限購了。

第三點可貸款，昆明目前已有不少法拍房源标注“可貸款”、“一件貸款”字樣，雖然貸款利息高點，但對于大多數人也比全款強不是嗎?

介于以上，血拼姐發現，确實風險>優勢，那麼是不是就意味着法拍房一定不能買呢?不是!

一位粉絲曾私信講述自己成功買到法拍房的經曆。從前期反複研究拍賣信息，到咨詢業内人士，到實地看房，再到最後無問題成交入住。

其實這樣的例子并不少見。業内專家表示，如今，法拍房已經規範化，法院方面也會對拍賣的房源進行嚴格審核，确保購房者利益，出現問題房源屬于極少數現象。

除了法院方面的規範外，購買人自身也在其中扮演了很重要的角色。

以下内容是粉絲提供的購買法拍房經驗：

1、仔細查看評估報告，對有疑問的方面可以撥打拍賣界面的咨詢電話，解除自己對于該房産的一切疑惑。

2、考量拍賣物的瑕疵和權利負擔能否接受，比如準備拍賣的房産是否有承租人、是否設有抵押權、是否有欠繳的物業、水、電、燃氣等費用等。

3、有條件的，一定要以實物現狀為準，競買人可以申請實地看房，這也是最建議的，畢竟可以看一看有沒有人居住的痕迹，會不會是兇宅等。(也可以去問問左鄰右舍，或許會有意外收獲哦~)

4、有關系的，可以咨詢法院内部，他們會有更詳細的信息。

此外，産權問題可以通過相關部門的問詢得到答案;潛在費用的問題可以找專業機構做稅費測算來評估;戶口的問題可以咨詢派出所。

不過，風險擺在那，買法拍房一定要慎重!

那些一味跟風，不想操心，隻想省事省力坐享其成，薅市場羊毛的小夥伴，要不就找專業的中介機構(也會有風險哦)，不然就離法拍房遠一些吧!

注1：“老公房”:是指由政府和國有企業、事業單位投資興建的住宅。

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