買新房，從簽約下定，到收房拿産證，往往需要兩三年，甚至更長的時間。
我們無法排除所有的風險，因為過程始終在變化。
但我們可以做好安全檢查，盡量減少風險敞口。
安全檢查，分為五步：
01 查驗開發商的預售許可證
預售許可是商品房預售合同成立的前提條件。
沒有預售證的，預售合同無效，一旦樓盤爛尾，或者被其他債權人查封，買房人不受特别保護，僅僅是一個普通債權人。
沒有預售證變開售，某種程度上也表示開發商缺錢，卷錢跑路風險大。
開發商的預售許可證可以到當地住建局查詢。
很多地方的官網可以線上查詢，如果實在不知道，可以跑一趟現場。
02 查驗開發商的其他 4 證
通常我們說“五證”，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許
可證、建設工程施工證、預售許可證。
預售許可證是最後一個辦的，有了預售許可證，前面 4 證一般也都齊備了。
不過，仍然有必要查一下 4 證，看看項目的土地面積、用地規劃、施工的規範性，作為判斷項目資産價值的參考基礎。
尤其是規劃，往往有的樓盤，宣傳是住宅，其實規劃用途是商服；宣傳是公寓，其實規劃用途是辦公樓。
這些情況非常影響樓盤價值，而且嚴重違規的情況下，可能導緻無法辦理房産證，
甚至可能被作為違建推倒拆除。
這幾個證分屬不同的部門主管，小業主可以先向住建局問詢。
03 詢問交房和産證辦理時間
通常 2 年内交房，交房後 3-6 個月内辦産證是正常情況。
如果交房期很晚，或者交房後 2-3 年才能辦産證，很可能是開發商的拖延術，開發商或許根本沒打算把房子蓋好，房子也壓根辦不出産證。
留給自己足夠長的時間，就是用來堵買房人的嘴，方便自己跑路。
04 确定能夠網簽備案
不辦網簽，沒人知道房子已經賣給了你。
開發商有足夠動力一房二賣。
一旦房子被賣給他人，隻能要求開發商還款。而此時的開發商，可能瀕臨破産，
或者剩下一具空殼。
規範的操作，購房款應該付到開發商的監管賬戶。
但事實上，開發商很可能希望你走私賬。
好一點的，付到其他非監管的賬戶；
差一點的，要求付到其他公司賬戶，甚至私人賬戶。
要知道，錢給錯了人，一是可能被卷跑，二是可能無法證明自己付了款。
開發商可以說，你沒付錢。甚至開發商真的沒收到錢，因為讓你轉賬的是個騙子。
其他債權人也可以說，你沒付錢，從而剝奪你的優先權。
《新房買賣避坑與自救指南》第三篇 —— 做好安全檢查，随時保持警惕的心。
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