8 房産面積測算

8.1一般規定

8.1.1房産面積測算的内容

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類,其中房屋面積測算包括房屋建築面積、共有建築面積、産權面積、使用面積等測算。

8.1.2房屋的建築面積

房屋建築面積系指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20 m 以上(含2.20 m)的永久性建築。

8.1.3房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶内全部可供使用的空間面積,按房屋的内牆面水平投影計算。

8.1.4房屋的産權面積

房屋産權面積系指産權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋産權面積由直轄市、市、縣房地産行政主管部門登記确權認定。

8.1.5房屋的共有建築面積

房屋共有建設面積系指各産權主共同占有或共同使用的建築面積。

8.1.6面積測算的要求

各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以内,取中數作為最後結果。

量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取至0.01 m2。

8.2 房屋建築面積測算的有關規定

8.2.1 計算全部建築面積的範圍

• a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積;多層房屋按各層建築面積的總和計算。
• b)房屋内的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20 m 以上部位計算建築面積。
• c)穿過房屋的通道,房屋内的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳内的回廊部分,層高在2.20 m以上的,按其水平投影面積計算。
• d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
• e)房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20 m 以上的樓梯間,水箱間,電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20 m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。
• f)挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。
• g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。
• h)與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
• i)房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。
• j)地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外牆(不包括采光井、防潮層及保護牆)外圍水平投影面積計算。
• k)有柱或有圍護結構的門廊,門鬥,按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
• i)玻璃幕牆等作為房屋外牆的,按其外圍水平投影面積計算。
• m)屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
• n)依坡地建築的房屋,利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20 m 以上部位的外圍水平面積計算。
• o)有伸縮縫的房屋,若其與室内相通的,伸縮縫計算建築面積。

8.2.2計算一半建築面積的範圍

• a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
• b)獨立柱,單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽台、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
• d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
• e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

8.2.3 不計算建築面積的範圍

• a)層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。
• b)突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆﹑垛﹑勒腳、台階、無柱雨篷等。
• c)房屋之間無上蓋的架空通廊。
• d)房屋的天面、挑台,天面上的花園、泳池。
• e)建築物内的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。
• f)騎樓﹑過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
• g）利用引橋、高架路﹑高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
• h)活動房屋、臨時房屋,簡易房屋。
• i)獨立煙囪、亭、塔﹑罐、池、地下人防幹、支線。
• j)與房屋室内不相通的房屋間伸縮縫。

附錄B(提示的附錄)

成套房屋的建築面積和共有共用面積分攤

B1成套房屋建築面積的測算

B1.1 成套房屋的建築面積

成套房屋的套内建築面積由套内房屋的使用面積,套内牆體面積,套内陽台建築面積三部分組成。

B1.2 套内房屋使用面積

套内房屋使用面積為套内房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:

• a)套内使用面積為套内卧室﹑起居室、過廳、過道,廚房、衛生間,廁所,貯藏室,壁櫃等空間面積的總和。
• b)套内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
• c)不包括在結構面積内的套内煙囪、通風道﹑管道井均計入使用面積。
• d)内牆面裝飾厚度計入使用面積。

B1.3 套内牆體面積

套内牆體面積是套内使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套内牆體面積。套内自有牆體按水平投影面積全部計入套内牆體面積。

B1.4 套内陽台建築面積

套内陽台建築面積按8.2的規定計算。

套内陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積,未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2.1 共有共用面積的内容

共有共用面積包括共有的房屋建築面積和共用的房屋用地面積。

B2.2 共有共用面積的處理原則

a)産權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

b)無産權分割文件或協議的,可按相關房屋的建築面積按比例進行分攤。

B2.3 共有共用面積按比例分攤的計算公式

按相關建築面積進行共有或共用面積分攤,按下式計算：

B3 共有建築面積的分攤

B3.1 共有建築面積的内容

共有建築面積的内容包括:電梯井、管道井、樓梯間,垃圾道、變電室、設備間、公共門廳,過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

B3.2 共有建築面積的計算方法

整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套内建築面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建築面積,即為整幢建築物的共有建築面積。

B3.3 共有建築面積的分攤方法

a)住宅樓共有建築面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元,依照B2的方法和計算公式,根據各套房屋的套内建築面積,求得各套房屋分攤所得的共有建築分攤面積。

b)商住樓共有建築面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建築面積将全幢的共有建築面積分攤成住宅和商業兩部分,即住宅部分分攤得到的全幢共有建築面積和商業部分分攤得到的全幢共有建築面積。然後住宅和商業部分将所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：将分攤得到的幢共有建築面積,加上住宅部分本身的共有建築面積,依照B2的方法和公式,按各套的建築面積分攤計算各套房屋的分攤面積。

商業部分：将分攤得到的幢共有建築面積,加上本身的共有建築面積,按各層套内的建築面積依比例分攤至各層,作為各層共有建築面積的一部分,加至各層的共有建築面積中,得到各層總的共有建築面積,然後再根據層内各套房屋的套内建築面積按比例分攤至各套,求出各套房屋分攤得到的共有建築面積。

c)多功能綜合樓共有建築面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建築面積按照各自的功能,參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

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