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（天通苑北三區位置圖）

天通苑北三區位于太平莊東路與太平莊中二街交彙處，5号線、13号線沿線附近，隸屬位于天通苑商圈，是由北京順天通房地産開發有限公司2003年-2005年開發的6層闆樓社區，無電梯。小區共有65棟樓，共計5644戶，項目占地8萬多平米，住宅面積4.8萬多平米，容積率為1.0， 綠化率為36%，屬于綠化較好的大型居住社區。

(小區平面圖)

小區物業公司是北京方佳物業管理有限公司，住宅物業費0.55元/㎡/月，物業服務包括24小時保安值班站崗和定期巡邏、每日保潔清掃、垃圾清運、垃圾箱定期整理等。

小區有東、西、南、北四個大門，每個大門均有保安值班，為半封閉式管理，車輛進出需要掃碼擡杆，行人進出不需要登記。

(小區内部配套設施草地和長椅圖)

(小區内部配套設施大型廣場圖)

小區綠化率為36％，正中央有大型廣場，廣場内配有多種健身設施，乒乓球台、高低杠等，廣場周邊有各種綠植和果樹，休憩長廊和象棋桌椅，此外小區内部随處可見休閑長椅。

(小區地上停車收費圖)

(小區地下車位圖)

小區内人車不分流，共有固定停車位約1745個，其中地上劃線車位1026個，地下劃線車位719個。車位均為租賃車位，不對外銷售，地上停車費用150元/月，地下停車費用220元/月。

小區供暖方式為集中供暖，供暖費用30元/㎡。

（小區樓棟外觀圖）

小區建成時間是2003年-2005年，小區樓棟為磚混合結構，樓棟外牆是棕色貼磚和暗紅色小磚，現代風格設計。牆面整體外觀完整無掉色、無破損。樓頂有防水設計，樓體有隔音、防潮、保溫設計。

（小區單元門棟圖）

小區每個單元門口均有歐式羅馬柱，單元門上方有拱形設計。單元門口設有台階步梯，單元門設有門禁系統，需刷卡或者呼叫才能開門，單元門為普通鐵質大門，藍色漆面。

天通苑北三區共65棟樓，5644戶，其中一居室占比4%，二居室占比最高在47%左右，三居室占比次之35%，四居占比11%左右，還有少量的五居、六居戶型，其中以自住兩居為主。

小區闆樓熱賣主力戶型為：97㎡、108㎡南北向兩居，127㎡、137㎡南北向三居。108㎡的兩居，南北通透，主卧和客廳朝南，廚房和客廳帶有陽台，無遮擋，采光好。137㎡的三室兩廳，南北通透，主卧和客廳朝南，明廚設計，廚房和客廳帶有陽台，無浪費面積。

（小區内部幼兒園圖）

（小區内部配套便利店圖）

小區内43号樓為昌平區天驕幼兒園，距離幼兒園50米左右設有公共衛生間。

小區正中央位置為中心花園，23000平方米大型歐式中庭花園，花園中設有兒童滑梯、乒乓球桌、日常健身器材、涼亭長廊、象棋桌台等。

小區内有多家小型的便利超市、菜市場、美容店、美發店，分布在1号樓、4号樓、6号樓、30号樓。

小區距離地鐵5号線天通苑地鐵站約1.8公裡，地鐵5号線途經天通苑、北新橋、東單、天壇東門等地，地鐵5号線還銜接了13号線、16号線、6号線。

（小區周邊公交站牌圖）

（小區周邊公交站牌圖）

小區500米範圍内的公交站有白坊站、天通北苑三區南門站，天通北苑三區西門站、天通北苑三區北門，途經428路、465路、933路公交車等。其中933路可經過地鐵國展站、中央美院城市設計學院站等；428路經過回龍觀公交場站、地鐵天通苑北南站等。

小區距離北苑東路1.5公裡，小區向南7.4公裡是京承高速。

（小區周邊商業大型商場圖）

（小區周邊商業銀行圖）

距小區約500米範圍内有天虹便民超市，樂購生活超市，多點（物美天通苑家園店）超市等。

小區附近1公裡範圍内有中國工商銀行（北京天通苑東區支行）、中國郵政儲蓄銀行銀行（天通北苑支行）、北京農村商業銀行（天通苑東區支行）等。

距離小區距離610米有國泰購物中心，國泰購物中心算地下一共五層，地下有茶葉區，百貨區，五金區，蔬菜區，還有提供24小時的餐飲。

（小區周邊醫療社區服務站圖）

（小區周邊醫療醫院圖）

天通苑北三區社區衛生服務站位于小區底商，是北京市基本醫療保險定點社區衛生服務站，設有全科門診，基礎常規檢查。

距離小區1公裡範圍内有北京同彙中醫醫院、北京天通寬街中醫醫院、北京天苑醫院等。

距離小區約1.6公裡是北京清華長庚醫院，北京清華長庚醫院是一家三甲醫院，其集醫療、教學、科研、預防、康複于一體，醫療科室設置齊全。

（小區周邊公辦社區圖）

（小區周邊學校圖）

小區内43号樓為天驕雙語藝術幼兒園，為普惠幼兒園，每月收費1350元。周邊500米内有博雅·培根公學社區辦園點，同樣為普惠幼兒園，每月收費1260元。

64号樓為昌平一中（天通苑校區），校區占地30畝，學校學生穩定在2100人左右。

小區1.5公裡内有清華大學附屬小學昌平學校（天通苑校區）和昌平天通苑小學。

小區2.5公裡範圍内有昌平區燕丹學校中學部和南七家村實驗學校，還有私立中學天通苑中山實驗學校。

距離小區1.5公裡範圍内有天通藝園、裡邊有健身，娛樂項目，有籃球場，天通藝園環境好，适合跑步。天通苑四區口袋公園，公園内有基礎健身設施，乒乓球設施等，附近居民日常可休閑娛樂。

小區附近3公裡範圍内有北京溫榆河公園，溫榆河公園一期示範區分為東、西兩大園區，東、西園區之間通過步道相連，目前兩大園區共有10處主要景點。

小區東北門緊鄰天通苑公共汽車站。

（天通苑北三區内部景觀圖）

提到天通苑社區，除了社區大、配套全、人賊多外，還有個不容忽視的詞：居住佳。大福的同事們都認為天通苑居住真不錯，不錯的點在于戶型好、環境好。想要判斷天通苑社區适不适合居住，就不能不看天通苑唯一的純闆樓社區——天通苑北三區。

經過一天的踩盤，大福為小區整理了“三個亮點三個不足”，以下内容均是大福的一手信息，部分觀點帶有大福個人主觀判斷，希望對想去看房的你有一些幫助。

亮點一：純闆樓大社區，密度低，戶型南北通透

進到天通苑北三區内部，大福開始明白同事口中的：天通苑那邊的房子居住真不錯。6層低密度闆樓社區，大陽台落地窗，外立面貼磚設計。大福看了三套房源，得房率基本都在90%，屋内采光充足。不僅如此，小區中心的大型廣場，面積和配置真的可以說是個小公園了，不出小區，就能享受到綠色長廊、運動設備，休閑娛樂全在社區内部解決，真的是太舒服了。

亮點二：生活便利，商業配套齊全

（小區周邊物美超市）

天通苑北三區西門處有菜市場超市、水果店、便利蜂，能夠滿足小區内居民的日常買菜需求。小區南門300米左右，就有物美超市、國泰百貨、蘇甯易購。國泰百貨屬于老牌百貨商場，商品質量價格較為親民。

周邊商業街有烤魚、烤鴨、美食城等地特色美食，能滿足家庭聚餐需求，也有麥當勞麻辣燙等快餐餐飲，居民步行8分鐘範圍内即可解決就餐問題。

亮點三：教育資源豐富，家門口的幼兒園和中學

小區内部43号樓為昌平區天驕幼兒園，該幼兒園為普惠幼兒園，早晨7點半幼兒園門口就開始有小朋友陸陸續續入園，道路兩邊非常熱鬧。小區64号樓為昌平一中天通苑校區，學校目前在校學生2000人左右，但和幼兒園不同的是，該學校入校大門在小區外部。除了幼兒園和中學，小區距離天通苑小學、清華附小天通苑校區都不遠，可以說是在家門口就完成九年義務教育，對有孩子的家庭來說真的太幸福了。

槽點一：小區東北門緊鄰天通苑公共汽車站，鄰近樓棟噪音污染嚴重

（天通苑公共汽車站圖）

“前方停車站xx，請您提前做好下車準備xx站到了請您從後門下車。”大福站在公交站門口，每隔5分鐘就會聽到一次報站，車進車出、開門關門的聲音一直在耳邊重複回旋。“白天還好，我們也不太在家，晚上早上影響最大，有夜班車還有好多車都5點開，5點就開始報站了。”一位住在30号樓的業主和大福說，“雖然換了雙層玻璃，但是還會有影響。”

大福粗略數了數，天通苑公交汽車站每天進出的車次約30，其中還有3輛夜間接駁專線，從車站的占地面積和位置看，受影響的有22-27号樓、30号樓共7棟樓，均會受到車站噪音影響。

槽點二：地鐵和自駕出行便利度一般，周邊學校多，早晚高峰時間段較為擁堵

距離小區最近的是地鐵天通苑站，實際距離相對遠了一點，如果步行的話，需要15分鐘左右，坐公交車到地鐵的話需要3站地。當然，居民也可以選擇乘坐公交428路直接到達龍澤地鐵站，但是小區周邊學校多，小區出行早高峰（7點-8點）和學生放學（下午5：00左右）的時候，車比較多，路會有些堵。

槽點三：小區内養狗家庭多，小區内處處能看到狗粑粑

（小區内的大型犬）

“我們也沒有辦法，現在養狗的越來越多，這個狗屎到處是，有些業主知道給處理一下，更多的是不知道的。”一位清理垃圾的工作人員對大福說，目前小區内狗屎已經成了他們清掃垃圾中最大的煩惱了。不止工作人員，大福在小區溜達的時候也發現了，大型犬和小泰迪真的是絡繹不絕，狗粑粑更是反複出現在步行道、園林、綠化帶裡。好巧不巧的，大福看的三套房源，三家業主都養了狗，其中一家還有三條中型犬，雖然狗狗很可愛，但是，真的扛不住多啊。

寫在最後，相比較其他社區來說，天通苑北三區屬于純闆樓社區，整個社區密度低、戶型多為南北通透，而且小區中間位置就有個大花園，健身設施完備，從居住感受來說，肯定是中上等。

從小區管理來看，整個小區雖然有四個門每個門都有崗亭，但是小區不是封閉式管理，外來人口可以随意出入，安全性并不高。尤其是小區東北門緊鄰天通苑公共汽車站，人流量大，也會帶來一定的居住風險。

從整體價格來看，天通苑北三區目前在幸福裡app上挂牌均價37513元/㎡（5月24日），低于天通苑整體均價，比較适合有改善需求的客戶關注。

值得一提的是，小區所在的天通苑闆塊未來發展也是可以期待的，未來周邊有地鐵17号線和地鐵13号線加持，加上目前大力推進的“回天有我”計劃，相信未來天通苑闆塊的居住體驗肯定越來越好。

而且，目前小區53号樓8單元已經在加裝電梯了，國家補助70萬元，3層及以上住戶需要繳納一定的費用，費用在1萬5到4萬元之間，單元安裝電梯的業主物業費不會增加，日常乘坐也不需要額外付費。

家裡有老人孩子的家庭不妨可以關注下天通苑北三區的改善戶型。

天通苑北三區地處昌平區東南側的天通苑闆塊，位于北五環、北六環之間，該闆塊北側為北七家商圈，南側緊鄰立水橋商圈，西側是東小口鎮商圈，東側靠近京承高速。

天通苑闆塊因地處中關村、望京、未來科學城之間的中心區域，離三地都不遠，在中軸北延線上，地理位置優越，又有地鐵5号線南北貫穿，途經站點可換乘13号線、2号線、1号線、7号線等，通達國貿、西二旗、望京、亞運村等熱門地點，成為支撐闆塊的“生命線”，所以該商圈一直備受購房人關注，熱門程度高。

闆塊經過多年發展，加之《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》（簡稱回天計劃）的規劃扶持，如今交通、商業、教育、醫療等配套成熟。2002年，位于天通苑本區的西單商場開業；2007年，龍德廣場招商，同年翠微百貨開業。此後還有國泰百貨和華聯購物中心接連開業，極大地提升了居住體驗。

随着人大附中、清華附小等優質教育資源陸續被引入“回天地區”，多個普惠制幼兒園建成，也增加了區域教育資源供給，提升了教育品質。

闆塊内除部分原住民，85%業主或租戶來自立水橋、北苑、亞運村、CBD、望京、三元橋、中關村、上地等區域。樓市方面，目前新房暫無供應，二手房市場選擇性多。

目前天通苑闆塊内并無土地出讓計劃，且闆塊内土地規劃已經相對完善，地塊稀缺性明顯。

5月11日，卓越 中交聯合體以36.1億 2.05萬㎡公租房競得昌平區東小口鎮馬連店1803-610地塊，可售住宅樓面價約5.3萬元/㎡，溢價率5.25%。

根據挂牌文件顯示，昌平區東小口鎮馬連店1803-610地塊起拍價34.3億。地塊用地性質為R2二類居住用地，建設用地面積31537.814㎡，建築控制規模≤88306㎡。地塊容積率2.8、建築控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地塊出讓後，周邊二手房挂牌價格有所上升，天通苑闆塊二手房關注度有所上升。

天通苑闆塊經過近十幾年間不斷發展，單從小區内部品質來說，較适宜居住，但由于天通苑整體人口基數大帶來對周邊各類配套的大需求，例如交通、教育等，整個闆塊仍在持續改善。

繼2018-2020年的“回天行動計劃”結束後，“回天有我”創新實踐計劃開始無縫銜接。據悉，“回天地區”共安排重點項目75項，其中續建54項、新建21項，人居環境将繼續大幅改善，未來幾年，“回天”依然會是昌平乃至整個京北的熱門區域。

加之，闆塊内有在建中的地鐵17号線，該地鐵線起自昌平區未來科技城北區站，終到亦莊站前區南站，橫穿望京、太陽宮、西壩河、工人體育場、次渠等區域，沿途可與10餘條線路換乘，屆時将開設天通東苑站，将來24分鐘到國貿、9分鐘到望京、5分鐘到未來科技城，極大程度上分擔5号線客流壓力。

不止如此，13号線的拆分也将改善天通苑地區的出行條件，據悉，13A線起點為6号線車公莊站，終點至在建17号線的天通苑東地區。

1. 大戶型、低總價、多面積段是天通苑北三區吸引不少購房者的原因之一，闆樓一梯兩戶或三戶的設計，意味房子南北通透，采光好，且戶型方正。不同面積段也可滿足不同人群需求。

2.天通苑整體均價在40000元/㎡左右（包括房屋屬性轉為商品房的房源），基本以大戶型為主，北三區1居-6居的房型都有，其中97㎡-108㎡南北向兩居，127㎡-137㎡南北向三居市場熱度最高，既能兼顧改善需求，總價又不會太高。

3.外部條件方面，經過十多年的發展，天通苑已經形成了較成熟的商業氛圍，小區周邊底商滿足生活的日常需求，附近的購物商場有國泰百貨、蘇甯易購、物美超市、華聯天通苑購物中心、龍德廣場等，逛街購物非常便利。

4.小區周邊有兩家幼兒園，且均為普惠幼兒園，适合有孩子老人的家庭，而且周邊還有兩所公立小學，兩所公立中學一所私立中學，既能兼顧孩子擇校又能方便家長上下班接送。

5. 自身區位優勢明顯，在北五環以外，緊鄰回龍觀，交通便利，可以短時間通勤上地、望京，5号線則可以讓居住在天通苑的人迅速抵達大屯、朝陽國貿等地。

天通苑北三區小區目前挂牌均價在3.75萬/㎡左右（5月25日），挂牌房源以84-175㎡的三居室居多，總價在449萬-700萬之間。根據幸福裡app顯示，小區當前的挂牌率大概在0.7%左右，挂牌率屬于較低水平，可見該小區置換流動率不高。據經紀人介紹，小區内整體的成交一直比較穩定，大多買房人還是以自住為主。

參照北京市現行的普宅标準看，小區内大部分二手房為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%；由于小區大部分房源為一類經适房，除了要考慮契稅、個稅等稅費，還有綜合地價款需要繳納，建議選擇經過一次交易變為商品房的房子。

一類經濟适用房涉及到的稅費：個稅、契稅、綜合地價款、營業稅。一類經濟适用房必須滿五年才能交易，所以就都沒有營業稅（非普通住宅需要繳納差額5.6%的營業稅）。如果說業主家庭名下在京唯一住房就無個稅，否則有個稅。綜合地價款看業主的購房合同日期是什麼時間，在2008年4月11日之前的就是網簽價10%的綜合地價款，如果說是2008年4月11日之後的政府優先回購，政府不回購的，是差額70%的綜合地價款。

小區戶型涵蓋範圍廣，最小的是60㎡左右一居室，最大的是200㎡左右四居室。其中60㎡左右的一居室适合單身或者兩口之家，97㎡-137㎡兩居及三居戶型，更适合改善或者置換家庭，看重終極改善的客戶群體也可以考慮大四居。

小區闆樓熱賣主力戶型為：97㎡、108㎡南北向兩居，127㎡、137㎡南北向三居。

其中108㎡的兩居，南北通透，主卧和客廳朝南，廚房和客廳帶有陽台，無遮擋，采光好。137㎡的三室兩廳，南北通透，主卧和客廳朝南，明廚設計，廚房和客廳帶有陽台，無浪費面積。

關于樓棟選擇，22-27号樓、30号樓7棟樓緊鄰天通苑公共汽車站，鄰近樓棟噪音污染嚴重，不建議對噪音敏感的用戶選擇；44、45、60号樓靠近幼兒園，孩子入園和放學時家長接送時人員較多，聲音嘈雜，也不建議喜歡安靜的用戶選擇。其中52、53、48、56、57号樓緊鄰小區中央公園，視野開闊，而且樓間距較大，是小區中最優的樓棟位置，适合有孩子老人的家庭居住。

目前53号樓8單元已經在加裝電梯，家裡有孩子老人的可以重點關注。

小區為低密度闆樓社區，園區内有大型花園和健身娛樂設施，周邊又有物美超市、國泰百貨等親民品牌商店，居住方便且生活成本不高，适合有老人孩子的家庭；

周邊在建有地鐵17号線，未來可以直達望京，13号線拆分後可以直接到達西二旗、上地等商圈，适合在望京、上地、西二旗軟件上班的人群；

小區内部及外部教育資源配套齊全，且多公立學校，教育質量在昌平範圍内屬于中等偏上，有孩子的家庭可以考慮。

目前，天通苑闆塊内暫無新房，周邊闆塊新盤，南側有天潤福熙大道、華貿鉑金墅，福熙大道目前均價在90000元/㎡，華貿鉑金墅均為别墅，目前均價在75000元/㎡，總價1500萬/套起，從總價和購房人群角度來看，天通苑北三區與該項目不具可比性。

昌平新房主要集中在東小口、未來科學城闆塊，數據顯示，2021年4月昌平新房成交均價在45000元/㎡。

天通苑闆塊内小區配套、價格、品質沒有較大差别，故選擇臨近的立水橋甲2号院地質大院和燕青小區。

（二手房對比圖）

聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。

本文中所有文字、圖片，未經許可不得轉載。

踩盤時間：2021年5月19日

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