接觸過這麼一個案例，買方購買中關村的學區房，房屋價格大概在700萬左右，中介提供的補充協議中，約定定金100萬元，而且必須是簽訂合同當日支付。買方交了這100萬元的定金後，因為種種原因，不想買了，想問問我們，有沒有什麼辦法，把合同解除了。我看了合同之後，房子滿五唯一，不是陰陽合同，想要無責解約，基本不可能。

然後我又看了看合同及補充協議，心裡不由自主的嘀咕了句“中介現在越來越壞了”，這當然是一句笑談。筆者看過很多份二手房買賣合同，第一次看到補充協議中約定定金為100萬元，并且需要在合同簽訂當日支付，普遍情況下，合同定金一般約定為10萬元，在合同簽訂當日支付。當時，感覺這位中介應該是學過法，水平很高。

問題來了，中介為什麼要将定金約定為100萬元，并在合同簽訂當日支付，這樣做的好處是什麼？要弄清楚這個問題，我們需要了解中介人員拿取傭金的方式，以及二手房買賣中主要存在哪些問題，法律中定金與違約金适用起來的差異，待筆者一一叙述：

1．買賣雙方若未成功過戶成交，鍊家公司退還全部中介費

房産中介是一個魚龍混雜的行業，鍊家作為行業龍頭，不管是其提供的合同還是服務流程，都應該算是行業标杆，自然它的中介費收的也比較高，整個交易流程走下來，應該收房屋成交價格的2.7%，也就是說如果房屋成交價格是1000萬，中介費是27萬元，不可謂不高了，行情好的時候，房子賣的好的中介人員的收入是相當相當可觀的。鍊家有一個不成文的規定，如果買賣雙方交易失敗，鍊家無條件退還全部中介費。所以，對于中介人員而言，最重要的是積極工作，促成交易，完成過戶，然後拿到傭金。

所以，對于中介人員來說，如何防範買賣一方中途毀約，是必須要考慮到的事情。

2．房屋買賣，人們中途為何要毀約？

有的時候我也不明白，很多人買菜為了便宜一些，可以跑兩家菜市場，但為何買房子的時候，感覺就像是買白菜，完全憑感覺。這兩天，有一個咨詢的朋友，跑去南方旅遊，發現一個樓盤不錯，于是就下了定金，現在不想買了，問我該怎麼辦？

結合實踐中具體案例，人們中途毀約原因主要有以下幾種：

（1）房屋價格出現暴漲或者暴跌情形。2016年，北京的二手房價格一路暴漲，一個時候一個價，一個月的時間房屋價格上漲上百萬比比皆見，而整個二手房交易流程走下來，三個月算快的。所以，往往是房屋交易還未完成，交易價格已經暴漲。這種情況下，有的房主内心可能就蠢蠢欲動了，想各種方法毀約，然後再次出售房屋。

（2）買的倉促。法國社會心理學家勒龐寫過一本書《烏合之衆》，主要講群體心理，個體容易受群體情緒影響，在群體之中，個體的判斷力、理性會受影響，從而成為群體的一部分。有的人買房子，也是受社會情緒的影響，比如周邊朋友都在買房，比如看到周邊學區房價格節節攀升，内心容易焦慮，然後就買了。但是，合同簽訂之後，就又後悔了，或者後悔自己價格買高了，或者因為遇到其它事情，導緻資金緊張。

（3）二手房買賣交易周期長，周期一長，容易出現相互扯皮的事情。就拿網簽為例，為了少繳稅，網簽價格一般以當地最低指導價為房屋成交價格。比如房屋真實交易價格是700萬，但稅務部門對該房屋交易指導價是300萬元，那麼網簽價格就是300萬元，國家以300萬元作為繳稅基數進行納稅，這也就是我們通常所說的“陰陽合同”。北京二手房買賣中，慣例是買方繳納全部稅費，有的房主不想賣房了，會拿網簽價格說事，要求按照700萬元的真實交易價格繳稅，這樣必然會增加稅負，對于多出來的稅負誰承擔就容易扯皮，一扯皮，合同就不容易履行。

（4）遇到像新冠這種黑天鵝事件。很多人買房是為了換房，把小房子換成大一些的房子，或者換成學區房。所以，有的人先簽訂買房的合同，結果發現自己的房子根本賣不出去，或者行情不好，一直舍不得割肉出手。或者同時簽訂了賣房合同，又簽訂了買房合同，結果賣房合同那裡履行不順利，導緻自己的“房票”騰不出來，首付款騰不出來，結果導緻了自己買房合同的違約。

當然，合同沒有履約完成的原因很多，對于中介人員來說，隻有買賣雙方合同履行完畢，中介服務才算真正完成，所以如何避免客戶違約，是一件需要思索的事情。就好像，有時候我們律師起草合同的時候，我們無法決定對方是否違約，但是我們可以通過合同，提高對方違約的成本。所以，這個中介就很聰明，将定金約定為100萬元，極高的提高了任何一方違約的成本。為什麼說，定金約定為100萬元，就提高了任何一方違約的成本？這就要從定金與違約金的區别說起了。

北京的存量房屋買賣合同，行業慣例是若一方根本違約，違約金為房屋總價款的20%，也就是說若房屋總價款為700萬元，買方不想買這房子了，算根本違約，房主可要求140萬元的違約金。但關鍵是，違約金是可以申請調整的，如果約定的違約金高于實際受到的損失，違約金可以調整，比如合同約定違約金是140萬元，但基本上沒有什麼實際損失，最後法院可能就判個10萬。

為什麼說沒有什麼實際損失？因為隻要是在房價平穩的時候，短時間内，房價不可能出現大的浮動，而很多人買賣房子，很多時候就是今天簽了合同，過了十天半個月，就後悔了。這十天半個月，基本上無法給守約方造成多大的損失。所以，如果定金是10萬，我不想買這房子了，大不了10萬我不要了，但如果定金是100萬元，不想買這房子了，你100萬元的定金要的回來嗎？

為什麼100萬元定金要不回來？我國合同法明确約定，定金與違約金不能同時适用，也就說定金與違約金隻能選一項，不能既選擇定金又選擇違約金，因為違約金約定比定金高，所以往往大家選擇違約金，但是違約金又可以調整。但是，當定金很高的時候，我不選擇違約金，我就選擇定金，比如買方交了100萬定金之後，又後悔買房了，房主說好呀，100萬定金不退了，合同解除。而定金，買方是無法訴至法院，說定金太高，要求法院調低定金，将100萬的定金調低到10萬元。

所以說，這個中介人員聰明啊，在合同中約定100萬元的定金，誰要是不想履行合同，誰就做好“把100萬元扔進水裡面的準備”，所以，這個合同的違約成本就是100萬元。

古人講“舉一反三”，通過上述案例，我想講一下在二手房買賣中，該如何約定定金。

其實，如何約定定金是一個很講究的事情，站在買賣雙方不同的角度，約定定金的方式也是不一樣的。

比如，鍊家現在補充協議中，一般這麼約定：

合同簽訂後，乙方支付甲方定金多少錢；雙方辦理房屋過戶手續前5個工作日，乙方支付甲方首付款多少錢；辦理完銀行批貸後，雙方應在5個工作日内辦理房屋過戶手續。

這種合同約定方式，其實就站在買方角度約定的，給買方留下了足夠的籌集首付款的時間，對賣方來說就不算友好。

如果站在賣方角度，又該如何約定定金，如果站在賣方角度，我就這麼約定，不給買方一絲扯皮的機會：

1、合同簽訂當日給一部分定金；

2、房屋核驗後給一部分定金；

3、網簽後給一部分首付款，若銀行貸款沒有成功，允許再貸款一次，若貸款仍未成功，乙方應全款支付購房款；

4、銀行面簽後給一部分首付款；

5、繳稅過戶後給一部分首付款；

6、過戶當日給清全部首付款。

所以，如何運用好定金規則，其實在二手房買賣中，是一件非常有講究的事情。靈活運用定金規則，根據不同的情況運用好定金規則，往往會起到意想不到的效果

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