昨日看到朋友群在讨論，深汕區“解凍”購房條件，那個振業時代才1萬不到，可以去入市，被“dui”了一次。說，知道深汕隔了一個惠東，還有大亞灣，去60公裡外的深汕買房，為何不去距離坪山25公裡外的惠州的大亞灣買？

大亞灣那麼神奇，至今還是那麼多人讨論和關注。

▲ 大亞灣

默默地去統計了一下大亞灣這些年的成交數據，驚人發現，連續5年，大亞灣都是穩坐惠州買房子的榜首，每年消化房子4-5萬套，高峰達到5萬套，這個體量，比深圳一年全部的新房住宅成交量都還多。

還有一個關注說法，大亞灣恰好位于深圳10區和深汕特别合作區之間，業内人士常喜歡将大亞灣視為深圳第“10.5區”。

大亞灣買房一直是衆人矚目的地區，早在2018年的5月份，惠州大亞灣區房管局發布《關于嚴厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法内容的申明》，對惠州限購的不實消息進行辟謠。那個時候有人炒作大亞灣買房，政府也出面澄清。按照目前大亞灣的購房政策，對一次性購買3套含3套以上的購房行為給予暫停網簽的做法，包括核實資金來源。可見，對大亞灣炒房的行為是非常謹慎的！

▲ 大亞灣打擊炒房

但不可忘記，早在2013年，大亞灣就已經是惠州銷量上的黑馬。當時因為大亞灣的龍光城，一炮銷量打響大亞灣。而大亞灣樓市真正從2012年開始，自2012年始，大亞灣市場深圳成交客戶占比已經大幅上漲，2012年為25%，2014年已逾市場半數。2015年市場熱度不減，2016年-2017年，東進戰略落地，助推深圳客戶比例持續上漲，占比已達85%，穩居客源主流，直到2019年的今天，大亞灣樓市依然成交規模位居惠州前列位置。

談起大亞灣樓市，真見大名應該是2015年的樓市，當時被稱呼為“異軍突起”，是業内對2015年大亞灣樓市的形容詞。當年，據大亞灣房管局數據，2015年全年大亞灣共賣房42094套，成交均價在1月尚在5705元/平，到12月，成交均價已達6952元/平，每平米上漲1247元/平。且2015年的9月，開啟了大亞灣的“萬元時代”，9月，錦繡壹号以過萬均價開盤售罄。大亞灣房協副會長陳江洪表示，大亞灣房價過萬才是正常值。但真正掀起大亞灣“萬元潮”的，卻是萬達廣場正式宣告 ，消息一出，超14個樓盤連夜 ，漲幅高超3000元/平。

這些數字，均是大亞灣樓市的曆史。

▲ 近6年大亞灣的新房住宅成交套數

下面看看買了大亞灣房子的人，這些日子都在想些什麼呢？

▲ 臨深版圖

在大亞灣買了房子的人不少，如果按照2012年以來的統計，近7年時間，每年3-5萬的成交，30多萬人已經在大亞灣完成了置業。今年一則《大亞灣買房青年調查數據》顯示，身邊很多朋友都開始考慮在大亞灣買房結婚，開始有了有房就有安全感的觀念，70後平均在工作的第6.39年後購買一套房，80後為5.3年，而90後進度最快，為3.43年。還有一個數據，根據調查數據顯示，7成青年購房首付不得不“啃老”，70後置業時父母隻需幫助28%，80後90後則上升到45%和61%。

這些數據表明一點：房子就是生活的安全感，90後買房更加幹脆，90後買房得到父母更多的支持。

這些年買了大亞灣房子的人，思考基本分成兩類。特别尋找了這些案例，看看買房者的心态……

▲ 大亞灣

一、樂觀一派：

一個陳先生：大亞灣買房故事：買了又賣，賣了又買，如今很幸福……“2012年從深圳南山随公司搬家到大亞灣，從抵抗大亞灣到買了第一套，到2013年的8月和做生意的哥哥商量着，湊錢在大亞灣西區買了一套房子，随後聽到各種負面大亞灣信息，燙手的山芋終于出手；賣了西區那套房後，痛恨自己那麼沒有眼力。到了2016年，再到中心區買了一套婚房。兩口子手牽着手在樓盤周邊走了一圈，看着近在眼前的碧海藍天，感覺生活會越來越好。”

崔先生：“我以前在大亞灣區買房是考慮投資的，想着房價漲上去就賣掉，沒想過要自己住。沒想到這幾年在深圳的生活成本越來越高，才萌生了到大亞灣居住的想法。”崔先生開門見山地說，“住過來後才發現，每個月少了幾千塊錢的租房開支，生活質量提升了不少。”

林先生：“深圳福田區工作的林先生告訴記者，2018年随着大亞灣區多條高速的相繼通車，區域的學校、醫療配套越來越多，自己裝修了房子，正式搬了進來，“現在住過來半年多了，總體感覺還不錯，上學、購物都挺方便，環境也很好。”

一個周女士：大亞灣中心區買了房。“2016年時，那時的周女士已經在大亞灣生活了2年多，當時她認識了一個網友，一起閑逛的時候感慨到，大亞灣這麼熱鬧，夜晚燈火通明，竟沒有一盞燈為我亮起。自己辛辛苦苦打拼圖個啥？2018年終于買入了一套房子，60多平米，70年産權，總價花了73萬。她說：一定要關注房産政策，有時候早買一年，等于少奮鬥10年。千萬不要等你認為自己買得起的時候，才去考慮這件事。周玲在中心區購房的時候，和家人朋友借了一些錢，有些關系特别好的可能會漠視求助，也警醒了她，什麼人是自己真正的朋友。”

一個超先生：“超先生在2019年初選擇了在大亞灣買房，他表示：自己能接受的房價均價範圍在在1-2萬之間，因此，選擇在哪裡買房是他非常重視的問題。他考慮到，房租都高的離譜，這些房租積攢起來基本可以在臨深片區付個首付甚至直接買一套明亮的房子。他的房子買在西區，從看房到購房的過程中沒有超過一個月的時間，在2019年3月份開始看房，4月初就拍闆了。說了以下三個理由：喜歡大亞灣這座城市地區，随着粵港澳大灣區戰略的不斷深化，深圳東進實質性的實施，臨深片區的發展速度還是比較看好的。給自己設置一個人生底線，房貸月供不是我的目标，那隻是達成目标前給自己設置的底線，第一階段目标是在25歲前完成第一個100萬現金流。不管你願不願意承認，買房的确可以消除部分不安感。且在此基礎上令人被動的往前。”

一個李女士：“和許多年輕人一樣，使她痛下決心要買房的原因，還是歸結于在「租房後遺症」。從2017年開始，李女士從深圳搬到了大亞灣，因為喜歡海，所以首選在大亞灣霞湧安家。”買房以後，李女士的變化更多體現在精氣神兒上，整個人變的有底氣了，對于買房是否會降低生活質量的問題，她也表示，會影響，但是不會降低。”

一個綠茶先生：“2018年6月份左右買了大亞灣西區的龍光玖龍灣，面積為126平，均價13000元/㎡，當時以5成首付大概80萬左右買的。選擇那裡是因為我們夫妻倆都在大亞灣西區上班，比較近。當時大概看了2個月，周末就去看房。他表示，剛開始買會覺得有點後悔，有點偏貴……但買了反而心态會安靜一點......已成事實，專心工作賺錢最重要。”

魚兒的爸爸：“他的祖籍是陝西省，後來跟着父母來到新疆，現在生活、工作、家庭均在新疆。買了大亞灣的房子，如果按照四六來分的話，四分投資，六分為了自住，自住的比例要高一點。在新疆從事能源行業，收入在新疆地區算是一個中等水平。我覺得買房最先考慮的應該是自我承受能力吧，這是首套房，在大亞灣的小X界。在2019年3月份入手，總價在120萬，月供4700元。在對基礎設施，主要是道路規劃，大亞灣這塊兒是靠近坪山區，道路規劃比較寬闊，整體來看這個後續布局可能更科學一些。惠陽感覺太局促，老城區、白雲新城的突兀感比較強。我們是屬于一半自住，一半兒投資。所以我更看重的是長遠規劃，就是五年、十年以後的規劃。因為我們暫時還比較年輕，離退休還有很長一段時間，打算把這次的房産投資作為一個養老來決定。”

二、猶豫和悲觀一派

一個“苦逼小主”網友：在論壇發布自己的大亞灣買房經曆感覺。“2018年11月我和女朋友開始看房，因為打算結婚了，我和女朋友都是在深圳it行業的工作，月薪大概稅後2.5w左右，面對深圳高昂的房價沒有任何辦法，正好我姑姑一家都在淡水，很自然的我們就開始在大亞灣和惠陽開始看房了。終于一個周末，我們和一個中介聯系好了，準備周六就去看房，車接車送 。我和女朋友的預算是在單價一萬左右的房子最好能帶裝修，首付在30w左右。還在猶豫不決……”

網友obhao:“那投資真的有價值麼？想買來給父母住，想着過個幾年有錢了賣掉加些錢在深圳買，這現實麼？”

網友1988:“因為好多都是投資客！被套了很多年！根本不是剛需！”

網友lbj：“自住當然沒問題,他們說的坑是升值空間小,去深圳的話交通時間成本太高。”

網友juan：“本人17年碩士畢業來深圳工作，19年初各種關于粵港澳大灣區的概念炒的火熱，本人在深圳暫時沒有能力買房，于是把目光轉向了臨深，五一假期鬼使神差的跟着去大亞灣看房，去之前也沒有做什麼功課，但是看了一次，在中介和銷售的一堆忽悠之下，看中了一套一百多平的四房，我居然就付了定金，沖動之下第二天就湊了首付，之後才分析自己的近況，也看了很多關于臨深買房的利與弊，慢慢的感覺有些後悔，都怪自己當初太沖動，如果再理性一些，考慮清楚，也可以上車坪山等地區的小戶型。”

案例告訴我們，房子總該有的，後悔的是看不到的希望和看到希望的區别。

▲ 一些網民評論大亞灣

自2014年以來，惠州的買房需求“激增”。從2014年的7萬多套年成交，到後面的這幾年，每年基本是15萬套的消費量，基本是一倍的住房需求消費。如果這裡面有50%比例是滿足外地人，基本代表8-10萬套是被外地人的需求買走。

而惠州這麼多的房子成交需求，臨深的比重是超過70%比例，特别如大亞灣、惠陽、淡水，基本是外地客買入的重地。另外如惠東濱海、博羅園洲石灣等區域外來客占比亦超過五成。

這些臨深的惠州地區，承載了深圳客，外地客的“投住兩用”的需求。如果按照大亞灣一年4-5萬套，基本這五年都承載了20-30多萬套的需求了，何況還有其它臨深片區的購買力呢？

看三個數據：

一、近五年來惠陽大亞灣兩區共賣房273267套新房住宅，約27.3萬套；2014年僅僅是2.7萬套，2018年已經是6.8萬套一年；剛剛統計的數據顯示，惠州2019年11月一手房住宅成交14531套，其中大亞灣成交3052套。

大亞灣每個月基本是3000-5000套成交，基本今年前11個月也成交量4萬多套。我觀察到一份來自大亞灣政府網站的數據，2019年1-10月大亞灣的房地産開發投資183.8億元，增長20.7%，而大亞灣全部的固定資産投資279.3億元，增長24.4%。說明，房産開發，仍然是大亞灣固定資産投資的重頭項目。

二、惠州大亞灣的房價，按照統計，大亞灣的新房房價從2014年的5650元/平到了2018年的13356元/平。2019年4月份，大亞灣區的成交均價更是達到了14036元/平。如果是從10多年前的2004年開始，大亞灣新房住宅僅僅是1473元一平方，如今大亞灣的房價變化也可謂是十分沖動。

三、大亞灣的購買客源。從2012年的25%深圳客，到2017年的85%，2019年也基本維持80%的客源比例。如果深圳客是外溢的需求，不能不說大亞灣的房子，就一定承載了“投住兩用”的需求。但這些年來看，選擇在大亞灣置業的購房者人群，已經逐漸從以往的“以投資為主”向“中長期自住”屬性轉變。

▲ 大亞灣的客群

房産，是一個剛需品，還是一個隐含“投資價值”的消費品，至今沒有明确的定義。國家政策是鼓勵住房不炒，但其實多數人買房子，都是兩手準備。住得舒服之外，還有就是升值得舒服。

短期從政策來看一個地區的房産，中期基本從土地和開發來定義看房産，長期基本看人口、配套、舒服度。

其實2013年底開始，很多深圳客開始買惠州的房子。如果真正大買惠州的房子，應該是2015-2016年期間，當時深圳喊出東部戰略行動，房子一片從看西，到看東。記得2008年的時候，惠州的房子也僅僅是2000多元的價格。

至今，惠州新房均價基本是1.3萬左右，如果加上裝修價，其實惠州的房子也是達到1.6,1.7萬的幅度。

很多人都在讨論惠州的房子漲價緩慢，其實我個人看法是，惠州房子其實已經在漲，新盤通過毛坯價來開盤，沒有裝修費，基本也是抵消了部分的房價。我去看過中山的房子，中山的房子基本都是帶裝修入市的，價格基本上到1萬8,1萬9，比較核心或者開發的熱區。如果剔除裝修費，基本也是1.4萬的幅度。

大亞灣，位于惠陽的南部，東面是惠東，靠海，除開新區的價值，還有濱海度假價值。在早些年的感覺，大亞灣被很多人定義是“空城”，“gui城”，那麼近這些年有變化了嗎？

抱着客觀心态去看待身邊發生的事實。大亞灣這些年真實、客觀的變化值得關注。

一、是人口量的變化。

按照官方一份數據顯示，2019年初的數據，大亞灣常住人口為22萬人，陸地面積293平方公裡，人口密度約750人/平方公裡，比起廣東省人口密度631人/平方公裡，還多100多個人。這數據表明一個結論，大亞灣，這些年增長了不少常住人口。

二、惠州買房“概念”成熟

從數據來看，單2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，而惠州的房子基本臨深的成交比重是70%；其實惠州的房子成交中，至少有一半是深圳人或者惠州之外的地區人。如廣州、東莞、香港等，這些年北方客也陸續跑入惠州買房，惠州買房這個概念似乎已經非常成熟，每年有基本10萬人流入惠州買房，惠州已經不是大灣區的惠州，更像是全國的惠州。

另外一份中原地産數據顯示，近5年以來的數據惠州共賣房647757套新房住宅，過一半是賣給外地人，其中僅惠陽、大亞灣，就有22萬套房賣給了外地人，特别臨深的外地買房比例甚至達到80%的比例。

惠州素來有“半城山色半城水”的美譽，環境确實非常适合居住，惠州買房，也并非僅僅是沖動的價值。

單在大亞灣的買房數據也顯示出大亞灣買房的成熟性，2016年全年大亞灣區商品房銷售45401套，日均銷售124套，銷售總金額378.22億元。

三、消費圈逐漸成熟

2015年大亞灣引進了萬達廣場，之後其它綜合商業體紛紛入駐，給大亞灣的消費升級帶來體驗的變化，現在大亞灣吃喝玩樂也是應有盡有。按照了解，目前大亞灣西區居住氛圍日漸醇熟， 萬達廣場、燦邦新天地、深惠龍光商業廣場等大型商超配套完善。

統計發現，當年位于大亞灣區的萬達廣場正式開業。開業當日客流量高達31萬人次的驚人數據，讓人看到了大亞灣區現如今的人氣氛圍不低。

▲ 大亞灣的商場

四、入住率的變化

幾年前的大亞灣，寬闊的道路上空蕩蕩，大亞灣一直備受“鬼城”帽子困擾。幾年前，石化大道上路寬而車稀，一路暢通無阻。而今，路還是那條路，車卻已經有了翻倍增長，車水馬龍已是常态。曾經鮮為一見的人行天橋，如今也已頻繁出現在大亞灣區的重要地段。

從上面統計數據發現，大亞灣的人口密度在不斷走高，說明常住人口增多，自然房子也帶來入住率。按照今年的大亞灣考察發現，地處大亞灣比較中心位置的樓盤，晚上均有近一半以上的入住率，晚上亮燈的房子不少，也有生活的氛圍。走在大亞灣區的街頭，尤其漫步在人聲鼎沸的商業中心，已經感覺不同。

“大亞灣已然不是從前的大亞灣！”

五、大亞灣的經濟

發展離不開經濟。按照一項數據統計，2018年，大亞灣區實現地區GDP685.7億元，2018年大亞灣GDP增速18.3%，居惠州7縣區第一，是全國GDP增速（6.6%）的近三倍。說明在過去這些年，大亞灣經濟增長非常高。2017年大亞灣經濟GDP為505.1億元，企業利潤146億居惠州各縣區之首。

大亞灣在世界區位、國家戰略推動下，的确是惹來不少眼光。包括先前的“香港飛地”或落戶灣區事件。

惠州正在重力發展“兩港三網”，海港--惠州港，空港--惠州機場；三網就是高鐵、高速和通信。

近年來，大亞灣區把提升區域自主創新能力作為推動經濟發展方式轉變的重要措施，高新技術産業和戰略性新興産業也取得較快發展。為惠州打造成珠江東岸新增長極、粵港澳大灣區高質量發展重要地區和國内一流城市做出大亞灣擔當和大亞灣作為。

▲ 大亞灣的軌道

對于大亞灣的看法，一些人在賭“大灣區”“臨深”，一些人在賭深圳的“東擴”，一些人在賭“想象力”，一些人在賭“同城化”居住，一些人在賭“價值”。

那麼，你是怎麼想的呢？

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