行業集中度提升的必要條件?文/界面廣東 林楊傑過去一年多，我國的信貸政策持續收緊，融資環境依舊比較嚴峻，多家房企瞄準前景廣闊的物業賽道，紛紛拆分物業闆塊獨立上市，拓寬融資渠道據不完全統計，2018年以來共有多達7家房企的旗下物業公司于港股成功上市，接下來我們就來聊聊關于行業集中度提升的必要條件?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

行業集中度提升的必要條件

文/界面廣東 林楊傑

過去一年多，我國的信貸政策持續收緊，融資環境依舊比較嚴峻，多家房企瞄準前景廣闊的物業賽道，紛紛拆分物業闆塊獨立上市，拓寬融資渠道。據不完全統計，2018年以來共有多達7家房企的旗下物業公司于港股成功上市。

根據最近公布的财報來看，多家廣東物業企業業績亮眼，物業服務行業發展迎來新機遇，展現了“越大越快，越快越好”的規模優勢。但是，物業服務企業也面臨着内部增長動力消減、經營成本持續上漲等諸多痛點和問題亟待解決。現代物業管理出現了業務多元化、技術現代化等新趨勢。

業績亮眼

3月中旬，碧桂園服務(6098.HK)、雅生活服務(3319.HK)、中海物業(2669.HK)相繼發布2018年全年業績公告，數據顯示年度營收和物業管理面積都有不同幅度增長。

碧桂園服務發布的公告顯示，碧桂園服務2018年内收入由2017年同期約人民币31.22億元增至約人民币46.75億元，增幅約49.8%；毛利約17.62億元，同比增長70.1%；公司股東應占溢利9.23億元，同比增長129.8%；截至2018年12月31日，集團物業服務收費管理面積由截至2017年12月31日約1.23億平方米增加約5870萬平方米至約1.82億平方米。

财報顯示，截至2018年12月31日，雅生活服務全年收入約為人民币33.8億元，同比增長91.8%；年度利潤為人民币8.1億元，同比增加170.1%；股東應占利潤為人民币8.01億元，同比增長176.5%；集團在管面積達1.38億平方米，同比增長76.3%。

中海物業發布的數據顯示，截至2018年12月31日，中海物業全年營業額為41.55億港元，同比增長23.7%；毛利8.49億港元，同比增長5.8%；公司擁有人應占溢利4.02億港元，同比增長31.1%；集團管理中物業的總建築面積較去年年底的1.28億平方米增加9.8%至1.41億平方米。

行業集中度低

随着物業管理行業規模的不斷擴大、經營業态的不斷豐富，物業管理行業的營業收入同步增加。但物業企業仍面臨諸多痛點需要解決，如經營成本持續上漲、行業集中度低和物業糾紛時有發生等。

根據中國物業管理協會數據，在物業管理中，人員費用占總成本比例約為54.2%，遠遠超過其他費用所占成本，而在人員構成中，針對基礎“四保”（保安、保修、保潔、保綠）的一線操作人員比例接近90%。

此外，近年來，物業管理糾紛數量也呈上升趨勢。根據廣東消費投訴分析報告數據，2018年房屋裝修及物業服務投訴數量較去年4090件增加至6336件，同比增長54.91%，主要涉及質量、合同、售後服務等方面。

中指研究院指出，根據“中國房地産業中長期發展動态模型”，結合内外部宏觀經濟環境，2018—2020年，全國商品房加保障房銷售面積将超過40億平方米，以2017年全國246.65億平方米的管理面積為基準，到2020年全國物業管理規模将超287億平方米；按百強企業管理項目平均物業費計算，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.5萬億元。

整體來看，物業管理行業市場規模宏大，但物業服務領域呈現大行業小企業，行業集中度不高。

參照國外同類企業，我國物業企業在規模方面仍然有非常大的發展空間。截至2017年底，美國的First Service公司已經管理了8000多個社區，服務超過160萬住戶，在北美物業管理市場份額近8%，而我國TOP10物業企業的市場總份額才11.06%。

值得一提的是，物業龍頭企業的集中度效應近年來也在漸漸顯現。據中指研究院數據，2017年，百強物業企業市場份額持續走高，達32.42%，較上年提高2.98個百分點，增幅高于2016年，行業集中度進一步提升。

智慧物業時代來臨

現代物業服務與過去傳統的物業服務相比已經發生很大改變，現代物業管理出現新四化“服務标準化、技術現代化、業務多元化、人才專業化”。物業企業要樹立新理念和新思維，利用科技化、信息化、人工智能等高新技術提升服務效率和質量的同時更加注重業主的多元化需求。

在物業管理行業快速發展過程中，物業服務企業的服務業态也在從住宅領域轉向更為廣闊的非住宅領域，逐漸開拓更多的服務空間。2018年碧桂園服務與奧凱航空簽訂了全國範圍的物業合作，開始開展航空物業服務；中海物業去年斬獲了澳門房屋局管轄下的社會房屋物業、香港九龍站、香港13家司法機構物業服務，拓展政府項目物業服務；雅生活也實施“1 N”多元發展戰略，以物業管理為主，統籌發展科技、廣告、社區商業、營銷和驗房等業務，擴大服務範圍。

此外，随着現代科學技術水平的發展，物業管理企業将從簡單密集型勞動輸出轉變為針對不同業主需求的集約化現代物業服務模式，多家物業服務企業緻力發展人工智能應用，打造智慧服務社區。碧桂園服務率先采用領先AI技術，打造雲-邊-端AI全棧解決方案，利用人工智能和物聯網的深度融合，将物業服務場景智能化；雅生活打造“雅管家”平台，整合線上線下資源。

中物研協研究中心研究員指出，預計2019年，行業内将會繼續在業态拓展上迎來新一輪發展。但多業态服務亦要求企業的管理模式順時而變，順勢而變，否則過于冗長的業态也會拖累了整體服務質量和運營效率。這是物業服務企業必須面對的挑戰。

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