如果朋友圈約等于真實世界，那麼上個月連雲港人氣最旺的，一定是各大售樓處。

剛剛過去的這個月，想必很多小夥伴的手機被以下信息和圖片刷屏：

人聲鼎沸的售樓處、貼滿銷控表的背景闆、各色車牌紮堆的停車場...

标配三張截圖——分别是“自貿區旁”、“大局已定”，以及“喜迎房價上漲”。

不論樓盤距自貿區多遠，都聲稱自己是自貿區樓盤。不論區域和自己有沒有關系，大家都會潛意識的認為連雲港樓市都在利好，從而給自己信心，給客戶信心。不論是樓市參與者還是觀察者，都感受到了自貿區帶來的"樓市狂歡"。

感覺連雲港像剛踏入2017的那波樓市，壓抑了太久，上下一片歡呼掃去陰霾重見天日。

作為樓市記錄者的《連雲港大話樓市》，在官宣48小時後創作了《自貿區批準後的“48小時”，記錄真實的連雲港樓市 》，向大家展示一線市場的真實聲音。今天，距離自貿區批準已經過去了40天，我們全面複盤連雲港樓市一個月來的曆程，用數字證明樓市自貿區效應的“威力”。

自貿區效應下的樓市，從現在來看，首先就是從成交量上開始的。

根據連雲港房地産網數據，9月份連雲港全市共成交商品房8784套，成交面積約964965㎡。與上月（8月）連雲港樓市整體成交量相比，9月份全市商品房成交套數增加2559套，環比上漲41.11%；商品房成交面積增加336433㎡，環比上漲53.53%。

細分自貿區輻射區域的樓市成交。開發區9月新建商品房成交2392套共25.9萬方，連雲區成交827套，約9萬方。對比前8個月的數據，9月份的開發區和連雲區均迎來大幅上漲。尤其是開發區，9月的成交破了單月成交記錄，是7月的4倍，接近前五月數據之和。這也恰恰說明了自貿區效應其實是買賣雙方對上漲的預期所導緻的，無論是買方還是賣方都不想錯失這千載難逢的自貿區概念。

就各周成交來看。受網簽滞後因素影響，9月第一周才大規模集中網簽商品住宅。随後的三周，開發區樓市趨于平靜，但總體成交數據還是高于過去；連雲區經過小幅波動後已經慢慢回歸到常态。

相較于新房市場，二手房市場頗顯得波瀾不驚。我監測了全市上個月的二手房成交數據，并未跟随新房市場出現大幅波動現象。這大概證明兩點，第一點，連雲港樓市依然是新房主導的市場，購房者購房和投資首選新房；第二點，自貿區直接輻射區域的二手房市場還沒有成熟形成。這說明了片區還未形成穩定的常住人口，換句話來說，開發區外來人口導入依然是個“持久戰”。另外，二手市場的不穩定，短期内區域的價值其實也是相對不穩定的，區域内的定價受一手房的幹擾會比較大。

價格上的表現又如何呢？

雖然自貿區官宣後，有一些樓盤紛紛曬出“漲價在即”的飛機稿。但是我們從案場獲取的消息，房價并沒有出現波動。

9月份那段比較火的時間，也就僅僅取消了之前的購房優惠。但是在十一假期，樓盤又重新推出了購房優惠。

另外僅僅過去一個月，時間太短也不會有大幅波動。而且現在連雲港片區自貿區的詳細發展規劃尚不清晰，自貿區房價的上揚同樣需要時間來考驗。

樓盤方面，當初寫《自貿區批準後的“48小時”，記錄真實的連雲港樓市》這篇文章時，我們獲取各家樓盤銷售數據的唯一途徑是銷售端。或許是案場口徑問題，又或許是後期出現退房現象，總之實際網簽成交數據與我們當時統計的數據有出入。由于真實的成交數據無法準确獲得，隻能通過9月各周銷售排行榜側面統計。前三甲分别是：優步花園（接近500套）、香江悅湖春天（266套）和綠地（接近200套）。

另外案場來訪方面，自貿區官宣一周内各家售樓處人頭攢動，随後的3周慢慢降溫。但同科彙豐小鎮獨樹一幟，9月的下半月來訪明顯增多。我們随機詢問了幾位購房者，大家紛紛表示小鎮是目前唯一距連雲港經濟開發區國際學校和自貿區最近的樓盤，加上項目内規劃的諸多配套設施等增加了項目附加值。

結語：

影響房價的因素是人口、配套以及産業等。

盡管自貿區短期内會因獲批利好而促成樓市火爆，但房價的上漲歸根到底還是要生活配套建設以及人口的流入，自貿區對房價的助推作用不應過分誇大。

其實，房地産是一個十分“脆弱”的行業。“兵馬未動，地産先行”，任何一點風吹草動都會被聯想到樓市。與其說“樓市太敏感”，還不如說“我們自己太敏感”。比如這個特别火的自貿區概念，很多人對其最簡單清晰的判斷就是，對于整個自貿區區域一定是利好，一定對區域房價有帶動。而這份利好需要逐步來兌現，可能需要五至十年的時間。

最後，我再次重申過去的觀點：如果在自貿區官宣之前，不論你是出于投資還是自住，就想去買房的，那買也無妨；但現階段如果去買房的欲望僅僅是被“自貿區”點燃的，那不如還是先謹慎些。現在的樓市早不是過去閉眼買的時代，我們應該保持清醒、冷靜、客觀的角度來看待自貿區新片區。

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