「房哥早7點」—— 利好！降準了！

1、五環路要來了？沈陽将建東部旅遊開發大道

全國公共資源交易平台顯示，市交通運輸局正在編制東部旅遊開發大道新建工程可行性研究報告，根據招标信息：

該東部旅遊開發大道起于七星山，利用遼河濕地公園旅遊路向東至綏沈線，新建道路至邱家溝，利用董老線改建，在馬剛與十燈線連接；改建十燈線至望濱；利用毛望路、沈棋路、伯官大街或四環快速路與十燈線連接；改建十燈線至馬耳山，終點連接國道黑大線。

路線全長137.8公裡，其中沈北新區48.6公裡，渾南新區50.8公裡，蘇家屯區38.4公裡。新建道路23.6公裡，中修裡程67.7公裡，利用舊路46.5公裡。

根據已知信息，我們繪制地圖如下：

根據2013年的信息：

按初步規劃，東部山區旅遊開發大道将形成“一條主線、六條環線、十一條支線”的旅遊路網格局，主線全長94.3公裡，支線、環線共長170.8公裡。

規劃中的沈陽東部山區旅遊開發大道與市區20條放射幹路(主要是沈康、沈哈、沈吉和沈本4條高速公路和北102線、沈平線、沈棋線、沈中線、沈祝線、沈李線、沈本大道、沈營線等)銜接。

目前沈陽獨缺五環，一環到四環大家都熟悉，外圍還有一個已經初具雛形的“六環路”：

六環路：又稱遼甯中部地區高速公路環線，是沈陽經濟區環線，全長405公裡。六環路以沈陽為中心，串聯鐵嶺、撫順、本溪、遼陽、遼中、新民等市縣，聯通遼中南城市群。

2、沈陽再獲改革紅利

根據一張審批詳情信息，沈陽再獲利好。根據該審批詳情，遼甯沈陽區域性國資國企綜合改革試驗實施方案已獲得批複。

實施方案具體内容此前已有過披露，不确定是否會有變動。感興趣的朋友可以網上自行搜索。

都說試驗區是國家中心城市的重要标志，近期沈陽密集獲得了各類國家級試點，這次國資國企改革對于國企占比較高的沈陽來說，是個放下包袱、激發活力的好機會。

3、沈白高鐵最新進展

12月5日，記者在位于沈吉高速撫順站附近的沈白高鐵遼甯段TJ-2标順城隧道進口處看到，大型工程機械正在作業，工作人員在加工鋼筋，沈白高鐵順城隧道建設正在緊鑼密鼓施工中。

沈白高鐵即沈陽至白河鐵路，線路全長429.771公裡，其中遼甯段長173.306公裡，設計時速為每小時350公裡，是東北東部地區客運主通道，也是一條兼顧中長途、城際、旅遊的客運鐵路，是國家快速鐵路網的重要組成部分。

4、降準，樓市利好來了？

12月6日下午，央行發布公告，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，此次降準為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

對樓市究竟有何影響？

觀點1：

1、利好樓市。

這輪放水屬于全面降準，給商業銀行充足的貸款額度，通過企業貸款的渠道，逐漸向下散發。

房企融資通道再次恢複，買房貸款由緊到松，銀行放貸會逐步趨于正常，這意味着年中由于信貸凍結，造成房價下跌的城市，房價很快會築底。

2、放水主要利好一二線城市，豪宅會大賣，核心地段優質資産會被重點搶購。而三四線城市，除長三角城市群以外，基本不會有反應。這就是漏鬥原理。

3、放水同時會刺激利率下行，目前全國利率正在從最高點回落，利好購房者。

4、部分城市有房價漲幅，但不會造成房價大漲，這點是确定的。

這次放水，屬于全面降準，房企融資恢複正常後，就不再着急回款，那麼年底的折扣力度，很可能全面回收。

而在二手房指導價的限制下，新房有了比較優勢，多個城市又處于限價狀态，這可能會點燃人們新房購買熱情。

對于一二線城市來說，購房時機需要好好把握了。

觀點2：房地産貸款政策最嚴時期已過去

中原地産首席分析師張大偉認為，降準不是為了救房地産市場，但已出現明顯調整的房地産市場有望逐漸企穩。

對于房地産市場降準是利好，特别是短期銀行的貸款額度會有所增加。對于購房者來說，降準能緩解當下房貸額度較為緊張的狀況，排隊等待放貸的購房者有可能加速獲得貸款。對于房企來說，降準能在一定程度上緩解房地産市場資金壓力。

整體看，降準後經濟活力将有所升溫，對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說，資金面會有所好轉，再加上龐大的剛性需求，樓市有望止跌企穩。

觀點3：降準後銀行對房貸投放力度将增強

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從房地産的角度看，第一、降準的大背景下，銀行對于房貸投放的力度增強，因為資金配置能力在提高，進而有助于按揭貸款、開發貸款等領域的活躍，尤其是此前銀保監會提及重點保障剛需和改善型購房需求。據此可以認為，後續房貸多投向此類領域。

第二、此次降息将利好房地産市場的活躍度。但也要注意一點，房地産市場依然要把握調控的主線，若出現違規資金進入房地産，各類調控必須收緊。換句話說，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規的房貸需求，依然要收緊。

觀點3：降準利于剛需、改善型購房需求釋放

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，降準後房地産信貸環境有望繼續改善，一方面，降準釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快；另一方面，房企融資環境有望繼續邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務風險。這将會鞏固11月的底部複蘇局面，對4季度以及明年一季度的市場構成利好。

其次，降準利于剛需、改善型購房需求釋放。12月6日，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，預計未來在居民首套房和改善型住房方面會有更好的政策支持。

5、45城住戶存款大數據公布，沈陽戶均存款排名第四

沈陽，到底是有錢人多，還是普遍有錢呢？

截至2020年底，全國境内住戶存款餘額為934383億元，其中人民币住戶存款餘額925986億元，增長13.9%。那麼，哪些城市的市民存款最多?根據《中國統計年鑒2021》等統計發現，有12個城市住戶存款餘額超萬億，其中北京超4萬億位居第一，人均方面，北京人均存款近20萬元，多個北方城市位居前列。其中沈陽位列第四，大連位列第九。

6、業界快訊

（1）

2021年12月6日，由中國社會科學院主辦，中國社會科學院科研局、中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所、中國社會科學院宏觀經濟研究智庫、社會科學文獻出版社承辦的“2022年《經濟藍皮書》發布會暨中國經濟形勢報告會”在北京舉行。

藍皮書分析指出，在執行房地産“三條紅線”“兩集中”政策過程中，積極推動房地産業“軟着陸”，既要防止土地拍賣頻繁流标、熱點城市供地不足導緻後期房價暴漲，又要防止四、五線城市房價過快下跌引發連帶風險。

未來一段時期，全球經濟将延續複蘇走勢，但複蘇面臨不确定性。預計2021年中國經濟增長8.0%。預計2022年中國經濟增長5.3%左右，略高于2020年-2021年兩年平均增速。

（2）中國恒大：成立風險化解委員會，股價重挫20%

12月6日晚間，中國恒大公告，考慮到本集團目前面臨的經營上和财務上的挑戰，本公司董事會決議設立中國恒大集團風險化解委員會。

風險化解委員會的成員背景多樣，包括本集團現任高管、若幹領先企業的高管及專業人士等。公告顯示，委員會成員包括恒大集團、粵海控股、中國信達、廣州越秀、國信證券等公司高管。

中國恒大稱，風險化解委員會将積極在本集團未來風險化解事項中發揮重要作用，有利于本集團更順利解決目前面臨的各項困難。風險化解委員會的成立及運作，對于本集團及全體股東整體有益。

截至12月6日收盤，中國恒大報1.81港元/股，跌幅19.56%，總市值239億港元。

（3）東莞住建局回應：12月不放松限購，仍按原政策執行！

東莞12月拟放松限購？東莞住建局辟謠了！

财聯社記者接到東莞市住建局相關人士的回複：“沒收到相關政策文件，如果放開限購會在官網有通知，目前購房仍按原政策執行。”

“東莞本月拟放松限購”，以一日遊宣告結束。

（4）新世界在香港将試點5折賣房 首付僅5%

香港地産發展商新世界發展稱，将以成本價、非營利的形式出售高品質、可負擔的住房單位，售價可低至市價的五折至六折。

新世界發展在第一階段将捐出一塊位于新界西的地塊作為試點，并提供資金給"新世界建好生活"，用于建設300套實用面積在28至51平方米（300至550平方尺）的一室至三室單位。

在如何出售這批房屋上，新世界發展将采用一系列創新舉措。比如“超低首付”，即買家可以用低至5%的房價來首付置業。

首批試點房屋的最大特點是将以成本價售房，比如實用面積約28平方米的住宅，每個單位成本價約為270萬港元，約等同于市場價格的五折至六折。

這麼便宜的房子如果太搶手怎麼辦？"新世界建好生活"建議在參照現行居屋的申請人安排外，可讓 25至45歲的年輕人或家庭優先申請。現時居屋申請者均須為香港永久性居民兼首次置業人士。以一人申請者為例，每月入息上限為3.3萬港元，資産上限為85萬港元；二人或以上家庭，月入上限則為6.6萬港元，資産上限為170萬港元。

（5）再有1.7億美元債違約 陽光100流動性危機持續發酵

12月6日，陽光100中國發布公告稱，其2021年到期的10.5%優先票據所有未償還本金以及任何應計但未付利息将于2021年12月5日到期。然而，受宏觀經濟環境及房地産行業等多個因素的不利影響導緻的流動性問題，公司無法償還該等票據的本金及應計但未付利息。因此，已發生違約事件。

于公告日，該等票據的未償還本金總額為1.7億美元，而該等票據的應計及未付利息總額為892.5萬美元。

今年上半年，其剔除預收款後的資産負債率為76.4%，淨負債率高達202.5%，而現金短債比僅為0.1。換言之，“三條紅線”陽光100全部踩中。

截至2021年6月30日，陽光100土地儲備總建築面積約為973萬平方米，存貨約人民币1100億貨值。

“現在可售的貨值有200多億，在建的大概還有400多億，還有一級開發潛在的收益。”陽光100董事長表示，陽光100有幾百億的淨資産，但問題在于這些産品能不能賣掉。

“我們最大的問題就是産品不是普通住宅，有些是文旅，有些是商業，在當前形勢下銷售是有困難的。”易小迪表示，陽光100的出路是向萬達學習，減掉自己的贅肉，留下精幹的業務去生産。

12月3日晚間，萬科發布2021年11月銷售及近期新增項目情況簡報。11月單月，萬科實現合同銷售面積253.8萬平方米，合同銷售金額431.5億元。

2021年1-11月，萬科累計實現合同銷售面積3458.3萬平方米，合同銷售金額5642.2億元。據悉，去年前11個月萬科合同銷售金額6026.1億元，今年較去年下降6.37%。

12月3日晚間，金地發布公告，披露其2021年11月份的銷售情況。

公告顯示，2021年11月，金地集團實現簽約面積80.3萬平方米，同比上升1.84%；實現簽約金額174.3億元，同比上升14.48%。整體來看，2021年1-11月，該公司累計實現簽約面積1242.4萬平方米，同比上升23.63%；累計實現簽約金額2626.5億元，同比上升27.93%。

（8）金輝控股前11個月合約銷售額871.2億元

12月3日晚間，金輝發布2021年11月的未經審核營運數據。

根據公告，11月單月，金輝控股連同合營企業及聯營公司的合約銷售金額約為67.5億元，同比下跌53.1%；合約銷售面積約為39.6萬平方米，合約平均售價約為每平方米1.7萬元。

至此，2021年1-11月，金輝控股連同合營企業及聯營公司的累計合約銷售金額約為871.2億元，較2020年同期增長2.8%；累計合約銷售面積約為527.2萬平方米，合約平均售價約為每平方米1.65萬元。

12月3日，榮盛發布關于2021年11月份銷售、近期新增土地儲備及産業園招商的自願性信息披露公告。

公告顯示，2021年1-11月，榮盛發展累計實現簽約面積1034.37萬平方米，同比增長9.55%；累計簽約金額1164.41億元，同比增長13.89%。

其中，11月單月，榮盛發展實現簽約面積117.85萬平方米，同比下降30.70%；簽約金額128.01億元，同比下降26.32%。與此同時，2021年11月，榮盛發展及下屬公司未取得新土地儲備項目。

（10）綠城集團前11個月銷售3190億元，代建項目占比24%

12月3日，綠城中國發布今年前11個月未經審核營運數據。

公告顯示，2021年11月，綠城集團自投項目取得銷售5919套，銷售面積約90萬平方米，當月銷售金額約為251億元，銷售均價約為每平方米27886元。至此，2021年1-11月，綠城集團自投項目取得合同銷售面積約846萬平方米，合同銷售金額約2424億元，同比增長約46%。

綜合計算，2021年前11個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1419萬平方米，總合同銷售金額約3190億元，同比增長約38%，其中自投項目和代建項目分别占比76%和24%。

觀點一則：

房地産形式将持續惡化，中金的研究非常專業，大概有幾個重要的觀點：

1、今年底的市場将繼續下滑，流動性被壓縮，今年的年關不好過，民企舉步維艱。

2、2022年的1月份，外債大多到期，多家房企違約或宣布重組，行業才進入至暗時刻。

3、兩會以後，房地産的政策底才真正到來，國企民企信用分化。

4、一直要等到2022年的下半年，市場底才會出現，未來兩三年，房地産的新房銷售量将收縮到15萬億，房地産200強可能會倒閉40到50家，三四線也就是地級市和縣城的房子，根本就不會有人再買了。

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