2015年開始，北京地産逐漸豪宅化，價格連年攀升，2021年10月份，北京主城區房價普遍在10-15萬/平米，五六環的房價很多也超過了5、6萬高台。近些年，随着環京限購後，更多的投資目光轉到了北京遠郊區。

北京懷柔、密雲、平谷、延慶等遠郊區域，均價基本在2.3萬-2.9萬/㎡之間。有人認為這些地方雖然是遠郊，但畢竟是北京，環京畢竟是河北，遠郊如此低的價格是一個機會，真的是這樣嗎？我們先從通勤、區域發展和市場等方面對比來看下。

1、通勤距離

通勤距離是避不開的一個問題，先來看下北京遠郊到底有多遠。

從地圖上能看到，與密雲延慶相比，平谷離北京市區還算稍近，但卻和廊坊、固安的通勤距離相差不大，遠遠高于燕郊的通勤距離，這也是為何環京房價近幾年能迅速火起來的重要原因。

由于距離和山道的硬傷，北京遠郊區域通勤交通優勢甚至還不如環京東部和南部的平原區域。

2、區域發展

懷柔、密雲、平谷、延慶還有房山西北部、門頭溝西部等大部分山區，開發很少。

《北京城市總體規劃》明确指出，生态空間隻增不減、土地開發強度隻降不升。北京西部和北部遠郊地貌是山區，不利于開發，并且這些區域定位是生态涵養區，決定了遠郊的發展趨勢和區域建設。

并且密雲、懷柔、延慶等北京遠郊與市區相對獨立，這些區域的城區沒有和北京市區聯在一起，被農業和林業性質土地分割開來，這一客觀存在将遠郊在中短期發展的可能性基本鎖死了。

一個區域從開發、規劃、建設再到投入産業，這需要一個很長的過程，足夠财力，人口及資源引進，即使要發展，也會先從近郊開始。通州和大興等稍近的郊區目前尚且急待完善，遠郊需要等的時間自然會更久。

3、誰來接盤

當下選擇遠遠郊房的購房者基本可分為三類群體：本地居民、投資購房者、度假養老人群（包括住别墅的高淨值人群）。

北京遠郊也有當地年輕人需要住房，也有一些富裕的人想更換住房，這些都是正常的居住需求。

度假或者未來養老買遠郊也沒問題，畢竟遠郊環境好，有稀缺的生态資源，除了環境好這唯一優勢，醫療、教育、商業、軌道交通、生活配套根本就差的太遠。遠郊的房子貼着北京房産這幾個燙金大字，但是卻不能承接北京的各項利好，除了自住，會有多少人接盤呢？

一些資金實在捉襟見肘的北京剛需也會考慮遠郊，但從通勤的可能性來看，很多人還是選擇了環京，更何況遠郊房再遠，還是需要購房資格啊，更多人還是會把寶貴的購房資質用在更有價值的區域。

價差200萬的北京遠郊盤和環京該怎麼選？

近日，北京一遠郊盤熱度不低，“北京150萬一套52平一居室”的消息在網上流傳甚廣，有人宣傳這裡是“北京剛需上車的最好機會”。

該項目位于北京大興榆垡鎮，地處北京“最南端”，緊鄰北京大興國際機場，與環京區域的固安隻有大約5公裡的距離，僅有一條永定河之隔。

但兩地卻有巨大價差，該項目均價3萬左右，而固安目前均價隻有1萬出頭，一套100平的房子，兩地大概有200萬的價差。

相比較而言，兩地最大的不同，一個北京一個河北，對于不能落戶北京人群來講，其實區别并不大。但200萬的價差确實有些離譜，那用這200萬彌補兩地5公裡的距離是否合算呢？

據網上資料顯示，該項目以小戶型為主，其中最小戶型52平左右價格150萬，均價約3萬，最大戶型85平左右。

以其最小戶型為例，150萬的預算可以在固安有太多更好的選擇，首先品牌開發商的房子可以任意選，還可以買到樓層好戶型好的優質大三居，居住體驗将會有質的提升。

固安高端項目大三居戶型圖，該項目均價1.6萬左右

從配套環境來看，兩地差距很大，榆垡鎮人口較少，整體配套略顯滞後，整體完善還需要一個很長的過程。

榆垡項目周邊現狀

而固安産業新城多年規劃發展，城市環境整潔漂亮，中央公園、大湖公園等公園衆多，大湖花園天地、幸福港灣等商業配套齊全。從這方面來看，兩地完全不是一個段位，固安生活配套更加齊全更加宜居。

固安大湖公園

固安兒童公園

固安中央公園

固安中央公園

固安興安湖生态運動公園

固安城市街景

固安城市街景

固安城市街景

幸福港灣

固安大湖花園天地

從區位發展來看，固安榆垡同處北京大興國際機場臨空經濟區總體管控區，同享臨空經濟區利好。

而且大背景下，北京大疏解，城南計劃政策大力支持和推動，北京向南發展是肯定的，北京榆垡和固安一衣帶水，同享北京大疏解的利好，未來發展前景也是一緻的。

從進京通勤來看，京德高速公路固安段、榮烏高速新線固安段、京雄高速公路固安段同期建成通車，再加上大廣高速、106國道，5條高速通道接入北京，30分鐘通勤圈全面建立。固安進京公共交通也極為便捷，828、849、943三條公共線路聯通京固，每10分鐘便有一班通勤車。

接下來，随着京雄高速北京段即将竣工通車，固安進京檢查站年底完成整改，可以說，固安的進京通勤效率将會有質的變化。

其實放眼望去，至少有一半北漂屬于收入不足，無法落戶。北京遠郊和環京、榆垡和固安相比較，京南固安通勤還可以，配套及居住環境又十分優秀，并且現在已經開放落戶，在固安可以用更低的價格獲得更好的居住體驗，200萬價省下來出去逛逛難道不香嗎？

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