宅基地房屋

禹翰解讀

1.宅基地房屋的分割原則。首先區分出涉案房屋的财産性質，即分清楚是家庭共同财産還是夫妻共同财産。如果是家庭共同财産，則應先進行分家析産，确定出屬于夫妻共同所有的房産份額。對于夫妻共同共有的房産的分割則可以參照城市房産分割的原則進行。分家析産比較簡單的操作辦法是确認每一個家庭成員應獲得的财産份額，再讓離開家庭的一方獲得與其财産份額相适應的金錢補償。

2.宅基地房屋的分割方式。由于農村房産與特定的宅基地使用權相聯系，而宅基地使用權的取得以具有該村集體經濟組織的成員身份為前提。因此，嚴格講，農村的房産隻能出售給同村的村民，不允許向其他村的村民出售，更不能銷售給城市居民。這就決定了離婚分割農村房産的方式一般隻有競價取得和作價補償兩種方式，而不能采取向社會公開拍賣的分割方式。

3.法院對未取得權屬證書的宅基地房的處理方法。目前，在我國大部分地方沒有建立宅基地住房登記發證制度，對于未取得權屬證書的宅基地房，法院一般不會對房屋的權屬做出判定，隻對房屋的居住或使用權做出處理。

4.宅基地房屋拆遷時女方能否分得拆遷補償款。在下列情況下，女方一般可以分得拆遷款：一是媳婦戶口遷入婆家的，按人頭分的拆遷款應有份；二是女方戶口未落婆家的，一般享有一定面積的搬遷樓房購房指标，這種指标具有一定的經濟價值，所以女方對于拆遷補償也有份；三是女方參與翻建房的，比如提供了錢款，拆遷後也可分得拆遷款。目前，在農村地區，女方大多是從娘家村嫁進婆家村，其中一些媳婦沒能取得婆家村集體經濟組織成員身份，而農村宅基地的申請一般隻有本村集體經濟組織成員才能申請。所以建議女方結婚後，應及時将戶口遷入婆家，确保拆遷時能夠分得補償款。

《物權法》

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

《土地管理法》

第六十二條農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的标準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村内空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。

小産權房的分割

禹翰解讀

1.法院對離婚案件中小産權房的處理态度。近年來，由于城市商品住房價格出現過快上漲，小産權房在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求。但到目前為止，無論在政策上還是法律上，小産權房均得不到認可，在出現産權糾紛或财産分割時往往存在較大争議，對于在離婚案件中小産權能否予以分割各地法院也有不同的理解和認識。

有的法院認為，在離婚案件中小産權房可以分割，因為在離婚糾紛中隻涉及家庭成員内部，分割前後并不會産生市場流通的後果；有的法院認為小産權房雖不能分割所有權，但應當分割财産性權益；還有的法院對小産權房不予處理，因為法院擔心如果對涉案小産權房進行分割，以裁判文書的形式确認夫妻一方對于小産權房的所有權，會導緻大量類似案件湧入法院，助長當事人企圖通過法院裁判文書的形式使小産權房得到合法确認，幹擾國家對農村土地的管理。對小産權房不予分割，不僅能與法律規定以及國家政策保持一緻，還能以案例的形式進行法律宣傳，在一定程度上起到禁止小産權房買賣的效果。由于認識和意見不統一，在離婚案件中大部分法官都會通過調解結案，向當事人解釋法律的規定，說服當事人對小産權房自行達成協議，放棄對小産權房的處理請求。

2.離婚後小産權房過戶有一定難度。有的法院雖然在判決書或調解書中将小産權房判給了一方，但是在執行時由于對方拒不配合，有的小産權房所在的村委會會以受讓一方不屬于該村居民為由進行刁難，導緻無法順利完成過戶手續。而且由于小産權房不符合國家法律規定，沒有進行産權登記，法院也無法強制執行過戶。不過，一些地方的法院為了破解這個難題，保護當事人權益，會采用變通的方法，向村委會發出協助執行通知書，讓協助義務人配合法院辦理房屋權益人更名手續。

法律規定

《最高人民法院關于适用《中華人民共和國婚姻法》若幹問題的解釋（二）》第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有争議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有争議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

《物權法》

第九條不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

《關于農村集體土地确權登記發證的若幹意見》

十、嚴格規範農村集體土地确權登記發證行為結合全國土地登記規範化檢查工作，全面加強土地登記規範化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序将農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小産權房”等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地确權登記發證或登記不規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任。

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