物業服務企業在其物業服務的區域内提供物業服務向業主收取物業費，應當以對其和業主具有約束力的物業服務合同為依據，沒有依據，無權向業主收取物業費

業主不滿意物業服務而拒交物業費适用較多的是原《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋（2009）》關于交納物業費的第六條。而《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區域内，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。”由該條法律規定可知，物業服務企業在其物業服務的區域内提供物業服務向業主收取物業費，應當以對其和業主具有約束力的物業服務合同為依據，沒有依據，無權向業主收取物業費。

湖北鹹甯（2021）鄂12民終179号

乙方與甲方約定：“乙方不受甲方物業管理公司管理（乙方不向物業管理公司交物業管理費），并不享受物業服務”，該條合同約定其所購商品房不享受物業服務，免繳物業費。而且，信安公司也沒有提供證據證明其為該所購商品房提供了物業服務。信安公司收取物業費沒有依據。

上訴人觀點

*****上訴請求：1.撤銷一審判決，改判*****、*****向*****繳納物業費55,219元、支付違約金13,251元共計68,470元；2.本案一審、二審案件受理費均由*****、*****負擔。事實和理由：1.*****、*****與湖北昊元置業有限公司（以下簡稱昊元公司）簽訂的《商品房買賣合同》明确約定“買受人同意由出賣人依法選聘的物業服務企業實施前期物業管理”，因此，昊元公司與*****簽訂的《金桂雅苑物業服務合同》對作為“金桂雅苑小區”業主的*****、*****具有約束力，*****、*****應當向*****繳納物業費；2.*****、*****在一審提交的昊元公司與*****、*****簽訂的《“金桂雅苑”商品房1–3棟負一層買賣補充協議》（以下簡稱《買賣補充協議》）為複印件，其真實性存疑。

被上訴人觀點

*****、*****辯稱，1.甲方昊元公司與乙方*****、*****簽訂的《買賣補充協議》特别約定：不接受甲方物業管理，不向物業管理公司繳納物業管理費，不享受物業服務。這是昊元公司在賣房時對*****、*****的承諾。之後，昊元公司與*****、*****補簽的《商品房買賣合同》對物業服務沒做任何約定和說明，昊元公司也沒有告知其已将*****、*****所購架空層商品房的物業服務交與*****。這印證了昊元公司對*****、*****不接受物業服務、不繳納物業費的承諾仍然有效。2.“金桂雅苑小區”的住宅部分與*****、*****購買的架空層商品房的出入通道不同，分屬不同的區域，不在*****的物業服務範圍内。*****、*****開辦的“金桂雅苑幼兒園”有自己的保安和保潔服務，沒有享受*****的物業服務。請求駁回*****的上訴，維持原判。

一審原告觀點

*****向一審法院起訴請求：1.判令*****、*****向*****支付所欠物業費55,219元，并承擔違約金13,251元（自2017年3月1日起計算至2020年2月28日止），合計68,470元；2.本案的訴訟費用由*****、*****負擔。

一審案件事實

一審法院認定事實：2016年9月10日，乙方*****、*****與湖北省鹹甯市鹹安區“金桂雅苑小區”的開發商甲方昊元公司簽訂了以520萬元價格購買“金桂雅苑小區”1–3棟面積約2520平方米的負一層（架空層）房屋，用于開辦金桂雅苑幼兒園的《買賣補充協議》。之後陸續付清了520萬元購房款。該協議第一條、第二條分别約定了甲方兩年之内的辦證義務和乙方對負一層前面的場地享有使用權的規定，第三條約定：“乙方不受甲方物業管理公司管理（乙方不向物業管理公司交物業管理費），并不享受物業服務。”2017年4月1日，*****與昊元公司簽訂《金桂雅苑物業服務合同》，約定昊元公司選聘*****為該小區業主提供物業管理服務，收費标準按照住宅小高層0.6元/平方米/月，合同期限從2017年3月1日起至2020年2月28日止。2018年7月13日，為了辦證需要，昊元公司與*****、*****對上述架空層房屋補簽了《商品房買賣合同》，約定建築面積為2556.44平方米，總價款為5,200,000元。該商品房買賣合同第九章前期物業管理條款内容均無約定。*****與*****、*****因物業費産生糾紛，引發本案訴訟。

一審法院觀點

一審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，*****受開發商昊元公司委托對小區業主提供物業管理服務時，理應了解小區業主的特殊需求，*****、*****經營場所進出通道獨立于小區住宅區之外，其對物業管理服務的需求必有别于住宅的物業管理服務。但*****不但未與*****、*****簽訂具體明确的物業服務合同，而且其提供的證據即在其接手小區物業管理服務後，*****、*****與昊元公司補簽的《商品房買賣合同》中，亦無*****、*****應繳納前期物業管理服務費的約定。另外，根據*****提供的其與昊元公司簽訂的《金桂雅苑物業服務合同》第三章服務費用中第三項收費時間和繳費規定中第6條“此前甲方承諾該小區業主物業管理費相關減免事宜的，由該業主提交甲方書面承諾書，并由甲方（昊元公司）向乙方（*****）繳納減免的物業管理費”的規定，*****、*****已向*****提交了昊元公司承諾的免繳物業服務費的《買賣補充協議》，即享有不再承擔繳納物業費的權利。故在*****無證據證明對*****、*****經營場所實施了事實上的物業管理服務行為時，要求*****、*****承擔繳納物業費義務的訴訟請求無事實和法律依據，依法不予支持。對*****、*****關于不應繳納物業費的答辯意見予以采納。綜上所述，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若幹規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條規定，判決：駁回*****的訴訟請求。案件受理費756元，由*****負擔。 二審中，*****、*****向本院提交了“金桂雅苑小區”的2張照片，拟證明“金桂雅苑小區”的住宅部分與其所購商品房的出入通道不同，分屬不同的區域，不在*****的物業服務範圍内。 對于該2張照片的真實性，*****沒有異議，但對其證明目的有異議。*****認為，*****、*****所購商品房與“金桂雅苑小區”的1–3棟樓是一個整體，無法分割，其出入通道如何設立不足以作為其物業能與“金桂雅苑小區”進行區分的依據。

案件事實

本院對*****、*****提交的“金桂雅苑小區”的2張照片的真實性予以認定。對當事人二審争議的事實，本院認定如下：本院對一審查明的事實予以确認。 本案的争議焦點為：*****、*****是否應當向*****繳納物業費。

法院觀點

本院認為，《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區域内，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。”由該條法律規定可知，物業服務企業在其物業服務的區域内提供物業服務向業主收取物業費，應當以對其和業主具有約束力的物業服務合同為依據，沒有依據，無權向業主收取物業費。本案中，乙方*****、*****于2016年9月10日與甲方昊元公司簽訂的《買賣補充協議》第三條約定：“乙方不受甲方物業管理公司管理（乙方不向物業管理公司交物業管理費），并不享受物業服務。”由該條合同約定可知，*****、*****與昊元公司約定其所購商品房不享受物業服務，免繳物業費。*****、*****于2018年7月13日與昊元公司補簽的用于辦理産權證的《商品房買賣合同》第二十一條第五款約定：“買受人已詳細閱讀前期物業服務合同和臨時管理規約，同意由出賣人依法選聘的物業服務企業實施前期物業管理，遵守臨時管理規約。業主委員會成立後，由業主大會決定選聘或續聘物業服務企業。該商品房前期物業服務合同、臨時管理規約見附件九。”由該條合同約定可知，該條款雖然約定昊元公司與其選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對*****、*****具有約束力，但并未變更、更未否定昊元公司與*****、*****簽訂的《買賣補充協議》關于*****、*****不享受物業服務、免繳物業費的約定。甲方昊元公司于2017年4月1日與其選聘的乙方*****簽訂的《金桂雅苑物業服務合同》第七條第三款第6項規定：“根據金桂雅苑特殊情況，物業管理繳費時間從2017.3.1起計物業管理費收費起算時間。此前甲方承諾該小區業主物業管理費相關減免事宜的，由該業主提交甲方書面承諾書，并由甲方向乙方繳納減免的物業管理費。”由該條合同約定可知，昊元公司與*****約定，昊元公司承諾的為“金桂雅苑小區”業主減免的物業費由其向*****繳納，業主享有減免物業費的權利。所以，依據上述合同約定，*****、*****享有免繳物業費權利。而且，*****也沒有提供證據證明其為*****、*****所購商品房提供了物業服務。*****向*****、*****收取物業費沒有依據。一審判決駁回*****要求*****、*****繳納物業費的訴訟請求，依據充分，并無不當。*****要求*****、*****繳納物業費、支付違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。*****可根據《金桂雅苑物業服務合同》的規定另行主張權利。 綜上所述，*****的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，适用法律正确，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

案件結果

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費1512元，由*****負擔。 本判決為終審判決。

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