不知道你有沒有感覺？

最近一段時間，各地樓市“因城施策”似乎有所加快。

9月14日，蘇州市住建局發布樓市新政：外地人買房無須社保，全區放開限購。

盡管在16号又火速恢複到原來限購政策。

但可以看到，蘇州樓市其實快也挺不住了。

同樣是9月14日，廣州市發布新政，要求放寬新房備案價格區間，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。

看到了嗎？擁有1800萬人口的廣州也繃不住了。

可以明顯感覺到，各地都在加碼調整樓市預期，那上海的情況如何呢？

三價取低政策的悄悄放松，或許是感受最明顯的信号……

從最近北京、廣州的政策走向，我們或許可以窺見上海樓市政策的調整方向。

8月初的時候，很多新聞在傳：北京接力貸再現。

8月初北京開始試點“全齡友好”住宅項目，主要是：支持中心城區60歲及以上老年家庭購房，嘗試應對城市老齡化困局。

其中，政策最值得注意的是：子女可作為共同借款人申請貸款。

簡單理解，就是可以進行“接力貸”，減輕了項目交易方面的難度。

北京的新政是一線城市第一次出台政策嘗試定向解決老年人住房難的問題。

北京的政策針對老人群體，廣州則在全面放開落戶方面快馬加鞭。

廣州在7月中旬發布新的人才引進細則，直接取消了連續6個月交社保的要求，7月之後隻要有一個月社保記錄便可辦理落戶。

（符合“具有全日制本科學曆、有學士學位證的，或具有中級職稱的，年齡在40周歲以下”即可申請将戶口遷入）

簡單梳理了北京、廣州的政策變動，我們可以看到：北京在探索激發老年人改善需求、廣州在全面引進年輕人才。

在穩樓市預期之下，上海樓市政策是否會學習上面的政策呢？試看上海的應對分析。

目前看，上海放開“接力貸”限制難度比較大，不過在面臨老齡化的壓力下，上海或許會考慮借鑒北京的試點做法。

2016年11月3日，上海市發布規定：嚴禁通過成年子女、（雙方）父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款并承擔還款責任等方式變相規避調控政策和住房信貸管理。

這條規定出在6年前，當時主要目的是堵死可能的炒房漏洞，并沒有重點考慮到老齡化的現實問題。

現如今，整個社會低生育率降低、上海老齡化加重的趨勢下，上海老年群體剛需改善的需求持續存在的情況下，上海或許也應該邁出探索的一步。

畢竟，目前上海的老齡化程度已經超過了北京。

據統計，截至2021年底，北京60歲及以上常住人口441.6萬人，占常住總人口的20.18%，上海60歲及以上老年人口達542.22萬人，占總戶籍人口的36.3%。

上海的老齡化比例高于北京16個百分點，這是很大的城市治理壓力。

盡管樓市政策是牽一發動全身，但是在上海大力建設五大新城的規劃下，上海适當去學習北京，在交通、醫療條件好的區域試點全齡友好型社區，或許是因時制宜的好方向。

畢竟滿足老人群體剛性改善需求不僅可以穩定二手房市場，也可以兼顧解決老齡化困局，上海何樂而不為呢？

說完老年人購房政策，我們再來看看關乎年輕人的落戶政策。

廣州全面放開落戶，上海其實今年也沒有閑着，隻是上海的人才落戶導向更加明确：吸引高層次能直接形成購買力的年輕群體。

上海目前的落戶政策主要在：臨港人才新政和放寬應屆生、留學生落戶。

8月20号，上海臨港限購放松：在臨港新城片區工作的非上海戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新城片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年後可轉讓。

猜猜看，2022年已經有多少人在上海成功落戶了？

按照上海人社給出的數據，截至8月31日已經累計公示人才落戶16012戶。

和廣州全面放開落戶政策比起來，上海的落戶政策好像是在擠牙膏，那麼上海敢不敢像廣州一樣全面放開落戶呢？

目前看，上海不會全面放開落戶，因為上海現階段的落戶政策導向是優化人才結構，也就是引進人才同時增加直接房産購買力。

從2020年人口普查年鑒的數據可以看到，35歲之前的專本碩博人群是年輕人群體二手房購買主力，這些群體才是目前上海最想要的人才。

上海的落戶政策确實在一點一點地慢慢放開，上海臨港在行動，如果有需要，也許五大新城也會做一些人才落戶政策的調整。

上海去年8月6号開始執行的“三價就低”政策已經在悄悄放松。

據上海鍊家最新數據，8月份二手房成交近2萬套，和7月份的成交量基本不相上下。

8月成交量同比增長11%，是自去年初以來同比首次轉正。

同比去年8月的成交金額和套數都在上升，表明二手房市場已經在脫離去年三價就低政策的影響。

更重要的是，我們可以從成交周期的縮短，來反向證明銀行貸款和放速度的變化。

畢竟，成交周期要變短，銀行的資金流動必須加快才行。

從上海鍊家給出的數據來看，客源的成交周期從疫情結束後的29天左右減少到20天左右，房源的成交周期從疫情結束後的60多天快速下降到目前的40天以内。

無論是客源的成交周期還是房源的成交周期都縮短了近1/3，我們起碼可以判斷出銀行資金的流動速度是加快的。

感覺比較明顯的是部分老破小區域，因為調控政策出台的時候打壓得比較多一些。

但無可置疑的是：上海的三價就低已經在松動，銀行放款正在加快。你有感受到嗎？

北京針對老年人試點新政，廣州積極擁抱年輕人全面放開落戶，在一、二線城市放松的前提下，上海會否做出進一步的寬松？

總體來說還是有可能的。

上海老齡化程度已經遠超北京的現實情況，上海關于樓市政策勢必會關注到調整老年人改善需求，隻不過如何調整政策實現平穩過渡，可能需要謹慎研究。

落戶政策是否會進一步寬松，還是要看年底應屆碩士、留學生落戶數據，要看人才結構是否符合政策預期，但不管怎麼說，下半年或許是很好的落戶窗口期。

三價就低政策的松動已經很明顯了。從八月份的成交數據首次轉正和成交周期縮短來看，或許可以期待一下金九銀十的市場。

上海樓市調控放松，你覺得會走向哪裡呢？

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