買房子，六成是在買地。

同樣的房子，一線和四五線城市，房價天壤之别。

即便在同一座城市，同樣的産品，在不同的土地上，價格也能差2、3倍。

核心原因就是土地。

土地不同，匹配的資源不同，造就了不同的地段價值。

對不同區域、闆塊的地段價值有個清晰的認識，既能在買房時選到好地段，也能在賣房時賣個好價錢。

今天，我們就算一算，哈爾濱各個闆塊，到底值多少錢。

一、看距離

先看大地段，闆塊到市中心距離。

哈爾濱是以市中心為原點，向外擴展的城市。

房價也是由内環向外遞減的。

所以，闆塊處于環線位置及闆塊到市級商圈的距離，例如中央大街、秋林、會展、哈西萬達、融創茂等這些商圈，這是地段價值極其重要的加分項。

然後，再看小地段，闆塊到區域核心區的距離。

也就是本區域内經濟活動最集中的區域的距離。

例如，南崗區的核心是秋林和哈西，這是闆塊在區域内競争力的體現。

根據這兩個地段準則，我們可以看到：

哈西、群力東和世茂闆塊，在環線和商圈距離上，最占優勢；

香坊東南闆塊、松浦闆塊、群力西和道外的哈東闆塊，位于第二梯隊；

香坊的哈東闆塊、利民東、利民西、深哈闆塊，則在環線和商圈上不太占優勢。

二、看配套

一個闆塊的配套能級越高，資源聚集能力越強，地段價值也就越高。

配套主要是交通、商業、教育和醫療。

從需求和稀缺程度看，四類配套對地段價值的貢獻權重如下：

教育＞交通＞商業＞醫療。

教育資源排第一，因為優質教育資源難以标準化複制。

一所優質學校的培養和沉澱，需要耗費大量的時間，因此學區資源極為稀缺。

在哈爾濱，學區房溢價普遍比非學區房高，這也反映了優質學區的稀缺屬性。

交通能級，指高效交通工具的密度。

排第二，實至名歸。

交通網越密集，地段價值越大。

對哈爾濱來說，公交、軌交密度最大的地方，就是地段價值最高的内環區域。

機場和火車站也是比較重要的。

但使用低頻，且會有噪音人流大、雜亂的問題，因此對地段價值的貢獻較小，甚至還可能降低地段價值。

商業配套，在電商的沖擊下，影響力在減弱，且實體商業具備可标準化複制的特點。

因此，商業配套的重要性被削弱了。

但服務範圍廣，能級高的商圈，地位依然重要，比如服務全市的中央大街商圈，秋林商圈。

最後是醫療資源，與前三種配套相比，醫療資源使用頻率低，且可跨闆塊共享，因此對地段價值的貢獻排最後。

醫療資源還有等級之分，由高到低：

三級甲等，三級乙等，二級甲等，二級乙等，一級甲等，一級乙等。

配套這項，綜合得分如下：

哈西、群力東和世茂，配套能級最高，畢竟離内環中心和商圈最近；

香坊東南闆塊、松浦、群力西、哈東、利民西和利民東配套居中；

深哈闆塊，配套則需要完善和加強。

配套還代表着闆塊的成熟度。

如果配套全都頂級，那麼這個闆塊基本發展到頂，房價也會較高，未來兌現的利好比較少，反之亦然。

而且配套不是越高端越好，而是适合自己消費水平的最好。

三、看産業和規劃

産業是判斷闆塊價值重要的一點。

尤其對于一些較遠的闆塊，産業決定了闆塊的未來。

産業豐富的闆塊，會不斷帶來人口導入，特别是年輕的人口，刺激住房需求，逐步就會形成生活圈甚至商業圈。

反之，闆塊及周邊都沒有産業，那麼人口就會減少、出現老齡化，消費能力降低，商業配套能級也會降低，最終走向沒落。

同為産業，營收和利潤也存在差别。

金融、文化、物流、互聯網以及技術密集型的先進制造業，這類産業的效益較好，容易導入大量人口。

而一些高耗能，低産出的重工業，導入人口收入較低，且對環境污染較嚴重，是地段價值的減分項。

知道了闆塊的産業現狀，我們還要了解它“将要成為誰”——

也就是闆塊的發展方向，即規劃。

哈爾濱各城區發展，以點線面結合的方式，強化“四區五産”的載體作用。

四區：以哈爾濱新區江北一體發展區、哈爾濱新區平房經濟技術片區、綜保區（香坊）、臨空經濟區為支撐；

五産：打造“北科創、南智造、東物流、西臨空、中服務”的産業發展新格局。

北部闆塊如松北區，以“科創” “文創”為特色；

西部闆塊如道裡區，以“臨空 ”為特色；

中部闆塊如南崗區、香坊區，以“都市型經濟”為特色；

東部闆塊如道外區，以“保稅 ”為特色；

南部闆塊如平房區，以“智造”為特色。

産業和規劃方面，各闆塊表現如下：

深哈、哈東、群力西産業較突出；

群力東、哈西、世茂和松浦産業現狀較好；

香坊東南、利民東、利民西闆塊，産業上也需加把勁。

四、看人口流向

房地産短期看金融，中期看土地，長期看人口。

人口流入是當前城市發展競争中的重要一環。

哈爾濱市内六區人口密度排名如下：

南崗區>香坊區>平房區>道裡區＞道外區>松北區。

但人口分布相當不均。

商圈和辦公集中的地方，人口越集中。

反映到房價上，就是人越密的地方，房價越走俏。

需求決定價格。

這樣的地段，自然保值，甚至房價“穩的一批”。

人口流向方面，各闆塊表現如下：

群力東、哈西和世茂闆塊，對人口吸引力最大；

東南、哈東、松浦、群力西闆塊，作為第一梯隊的外溢闆塊，性價比高，吸引了不少新市民；

利民東、利民西和深哈闆塊，對人口的吸引力相對較弱。

但必須承認的是，深哈闆塊隻要按計劃發揮，擁有很大的人口藍海。

綜合距離、配套和産業規劃的得分，就會得出各闆塊的真實價值。

第一梯隊：哈西、群力東和世茂闆塊；

第二梯隊：群力西和東南闆塊；

第三梯隊：松浦和哈東闆塊；

第四梯隊：深哈、利民西、利民東闆塊。

闆塊能級越高，房價也越高。

相應的，流動性、保值和升值潛力也越大。

畢竟當下，什麼都可能“縮水”，但地段論最堅固。

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