精裝交付品質離不開各工序搭接，土建工作面移交是重要一環。如若産生土建遺留問題對精裝施工影響重大，一旦土建總包撤場，後期需要耗費大量時間、精力、成本來處理這些遺留問題，導緻工期滞後，甚至将影響最後交付結果。

因而，項目部需充分重視移交質量，以保證現場施工流暢，節約施工時間成本，确保項目按時保質交付。

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土建移交過程中出現的高頻問題

為啥界面移交時總是責任糾紛不斷？說到底，還是土建、分包、精裝在質量、進度、标準移交時的問題。

1、土建總包整改力度弱，移交進度緩慢

不少項目面對土建移交精裝都感到頭疼不已，尤其是在移交标準未明确、土建本身又處于進度滞後的情況下，移交工作千難萬難，極易造成精裝單位進場窩工，影響整體工期進度，最終盲目亂幹搶工趕進度保交付，現場品質無法得到有效保障。

土建移交可視化管理圖△

土建進度滞後，影響精裝工期和質量：

項目施工建設環環相扣，土建階段遺留的問題，都可能成為精裝階段的隐患。一旦土建進度不達标，不僅壓縮了精裝工期，更可能帶來其他質量問題。

2、 移交工作不細緻導緻痛點問題頻發

土建“帶病移交”，拉低精裝成品質量：

土建帶病移交精裝，等到精裝完成時才發現。土建與精裝修單位、精裝修與分包單位扯皮，發生質量問題互相推诿，無法判定責任主體，精裝成品質量被拉低。

1）三線移交出纰漏，完成面高度控制無保障

土建與精裝控制線移交草率，标高管控失誤，各完成面高度相互沖突，部分問題的出現甚至會影響室内淨高，從而造成群訴。

找平地面标高不準确，導緻地闆與門檻石高低差明顯△

2）土建抹灰面開裂空鼓，強度不足，埋下精裝隐患

開裂空鼓問題多發，一旦發生，影響人們的正常居住，帶來很多麻煩。究其原因，牆面基底本身可能就存在問題，在土建提交過程中未足夠重視基層質量，給後續精裝移交埋下隐患。

左：抹灰面開裂破壞膩子 右：基層強度不足導緻空鼓△

3）土建遺留滲漏，二次修正成本高

某項目前期土建移交草率了事，現場未做閉水、淋水試驗，精裝單位便開始大面施工，一到雨季現場出現大面滲漏情況，破壞精裝施工成品，造成不必要的二次返工。

左：衛生間滲漏 右：管根吊洞滲漏△

4）預留尺寸（空間洞口等）未複核，大量拆改

某項目門套安裝過程中發現，門洞預留尺寸過大，安裝不牢固且收口面易産生開裂；經複核現場大面均存在此問題，耗費大量人力物力進行拆改返工。

門套線與牆體存在較大偏差，現場拆改△

5）機電點位預留不精準，移交過程中不重視，影響後期使用

以南昌某項目為例，該項目在櫃體安裝過程中發現，大量櫃體與預留機電點位沖突，導緻櫃體安裝完成後，機電點位無法正常使用；由于大面施工已完成，拆改成本較高。

現場機電點位沖突圖示△

3、土建精裝移交時缺乏相應工作面移交标準

沒有相應工作面移交标準，容易導緻基層檢查不全面，問題整改不徹底，移交責任劃分不明确。

針對土建精裝移交時缺乏相應工作面移交标準的移交問題的解決，可以從這裡入手：

1）尺寸檢查項

對房間淨空尺寸及平整度進行檢查，保證結構橫平豎直，淨空、進深開間滿足設計要求，複核土建尺寸是否與精裝方案設計基礎一緻，确保整體精裝設計效果落地。

2）煙道檢查項

此項主要是對煙道是否符合安裝要求，以及對煙道的觀感質量和功能進行檢查，排除煙道根部滲漏、管道錯搭和漏煙反煙等問題。

03）牆面檢查項

牆面檢查項主要是檢測土建抹灰牆面垂直、平整、陰陽角方正以及是否存在空鼓、裂縫等質量問題，确保牆面塗料觀感。

04）公共區間查驗

公共區間查驗的重點在于檢測屋面降排水措施是否符合要求，以保證排水效果；檢查外立面塗料接縫平整度，以保證外牆整體觀感。

05）外門窗查驗

外門窗查驗的重點在于檢驗外窗是否存在滲漏，避免造成不必要的返工，影響後續精裝工序。

06）欄杆查驗

此項主要是檢查固定件是否滿足規範要求，确保其安全性；并對其細部觀感進行觀察，深化設計，完善交接面收口。

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确保順暢移交建議及注意小結

1、強抓源頭

2、嚴控過程

3、移交四原則

4、精裝施工總結

1）提前介入（重點：樓面平整度，挂網拉毛防止開裂空鼓，砌築放線準确門窗洞準确門垛不錯位準确，抹灰平整垂直轉角方正，鋁合金門窗安裝垂直水平居中不錯位，塞縫到位多餘砂漿及時清理，收口抹灰平整方正不開裂空鼓。）；

2）土建條件：材料堆放場地（堆放有序整潔，減少損耗），垃圾堆放場地，垂直運輸工具，臨時供水供電，照明；

3）裝修條件（限制大）：材料申購算量準确（工期，色差，節奏），輔料水泥沙市場行情供應及時；

4）移交樣闆，工序樣闆，分部施工樣闆，建立跟進檢查驗收記錄（不斷交底改進），下道工序必須上道工序驗收通過才能進場；

5）移交質量（鋁合金班組一定要參與，防水班組參與）；

6）做好隐蔽工程驗收（防水閉水實驗，給水通水壓力實驗，排水通球實驗，外牆外窗淋水實驗）；

7）牆面防水材料控制驗收監督（最好一個班組施工負責）；

8）遺漏遺留整改問題多，拖延（複檢終檢制）>工期，煩瑣，質量；

9）門窗扇，室内欄杆，下滑安裝，陽台防水滞後。

5、土建移交及精裝施工過程系統性凸出問題

土建水電系統性凸出問題：

1）開裂空鼓

2）樓面不平整超高打鑿超厚鋪貼

3）廚衛抹灰不平整不垂直轉角不正

4）窗台大小頭

5）門垛錯位

6）鋁合金安裝不垂直不水平彎曲錯位塞縫收口多餘砂漿未清理

7）梁底高低,

8）内外牆打點偏差大

9）底盒孔位凹陷難收口（打點後再安裝預埋）

10）給水排水損壞超高

11）防水塗刷質量不穩定

12）衛生反坎超高

13）窗洞位置偏移誤差大,

14）門洞尺寸偏差大（後患無窮）

精裝系統性問題：

1）乙供材料質量把控（關鍵）

2）甲供主材質量把控，算量準确（預留瓷磚維修）

3）輔料供應，

4）甲供石材,瓷磚質量把控，上料監督

5）甲供材量尺準确

6）垂直運輸受限制

7）質量控制（交底，檢查跟進記錄及時，整改徹底）

8）上道工序完成整改驗收才能進入下道工序

6、細化移交過程管理，落實“三定”原則

項目可将移交計劃細分，做好場内分區域、分樓棟移交計劃，并形成土建移交精裝的進度可視化管理。同時，在移交工作開始前應組織總包及精裝單位進行界面移交交底會議，明确移交細部規則及移交時間，排查問題清單及繪制問題銷項表，定時定點定人（“三定”）進行銷項處理。

7、明确移交争議處理方法

若沒有做好土建工作面移交，遺留較多問題風險，現場管控稍不注意就會給後續工作埋下隐患，因而可明确移交争議處理辦法，可避免後續出現的責任推诿。

具體如下：

1）在精裝單位認為現場條件完全未達到交接驗收标準，但項目仍要求進場時，可提請區域平台主持複檢驗收，核查後的所有質量問題，由精裝單位進行整改，由此所産生的費用直接從土建總包的進度款中扣除給精裝單位。

2）在現場條件大部分都達到交接驗收标準時，項目部可安排總包部分或分批次移交，并要嚴格落實剩餘整改工作完成。

3）如大部分已達交接驗收标準，局部或個别項未達到交接驗收标準，在不影響精裝單位總體進場施工的情況下，項目部要求精裝單位進場，精裝單位考慮總體進度同意進場，但未在《施工場地交接驗收确認單》上簽字，後續質量問題應根據實際責任由項目部鑒定，如實劃分。

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