提問：

2022年北京買房，首付400萬，碼農家庭，北京戶口，求建議？

雙碼農程序員家庭，已婚，計劃一年左右要小孩，碩士畢業，已拿集體戶口，目前兩人工作都在望京和中關村。首套房的預算首付400萬左右，求區域及小區建議！希望能夠保值或者升值，并兼顧一點學區。

回答：

01

首付400萬，五環外夠一個650萬的房子應該是差不多的，按理說這個預算在北京來看，也屬于剛需上車房中相對不錯的了，可是這是北京北啊。

北京北就是市場經濟主導城市發展的典型樣本，在北京，這個地方，尤其是海澱北，昌平南的這個區域，是北京第一個打破環數對房價影響的地方，五環以外要比四環裡甚至是三環裡賣的的房子還要貴的地方（當然主要是指南邊）。

房子都是鋼筋水泥建設的，即使是北京這個地方，這一堆鋼筋水泥的價格也不會超過三萬塊錢。

剩下的主要就是兩個方面：一個是配套，一個是附近的高收入人群。

你還想要沾一點點學區，結合這個預算來看，隻能選擇海澱昌平交界地方的沒電梯闆樓，占一個海澱的學籍，還算和學區有點關系。

昌平沒學區概念，650萬在朝陽北買不到學區房。

學校也算配套的一種，此外就是交通了，主要是軌道，好在北面地鐵密度不論是現存的還是建設中的還都可以的。

至于高收入人群，就這個區域來看，主要就是你們互聯網從業者了，互聯網暫時不景氣，可依舊是核心産業，對附近的房子有着巨大的影響。

02

房子兩萬，配套三萬，人群支撐三萬，這就是海澱北房價的組成邏輯。

海澱西三旗沁春家園，面積81平，挂牌650萬，均價直逼八萬，這還是2002年的房子，20年啊，沒電梯，幸好是低樓層，要不就是爬樓梯也會勸退很多人的。

二十年前的老闆樓，沒什麼太多可說的，住着還行，起碼比塔樓詭異的布局朝向要好很多。

門口離育新地鐵站也不遠，物業還湊活，小學二類二流吧，車位有點緊張，總體來說還不錯，畢竟當年也是個商品房社區。

來到昌平，這房子就要好很多了，這個預算可以買得到電梯次新房了。回龍觀首開國風美唐，挂牌價615萬，16層闆樓的中間樓層，全南向的兩居室。

霍營站是樞紐站，北京北面這幾個産業區都可以覆蓋的到，以後13号線分拆以後，覆蓋的面積更廣，得到的支撐更有力，小學一般，不過附近住了很多碼農，生源質量很高的還是。

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當然了北苑闆塊也可以選擇，新北苑夠嗆，老北苑選擇面很大，就是戶型都一般，對，就是北苑家園那一堆。

拉數據看來，這三個盤的的價格趨勢其實是差不多的，北部人群的支撐力真的是不一樣，是個房子就有人買。

如果非要區分的話，朝陽的北苑家園表現最差，既沒有學區支撐，也沒有居住質量的保證，三個裡面墊底。

這個預算隻能占個海澱的學籍，而且海澱區内教育資源暫時還是有點分化的，一般學校短期内也很難支棱起來，所以呢，反倒是不如回龍觀的電梯次新房。

居住質量很高，且生源質量有保障，昌平隻要稍微使點勁培養一批骨幹教師，出成績那也是早早晚晚的事情。優秀生源和優秀老師永遠是相互成就的。

結語

全國樓市都是放松的味道，可是北京的樓市我倒是覺得短期内不會有太大的波動，去年幾重鐵拳之下，現在不打擊就算是照顧了。

短期邏輯是過去一年多熱點闆塊漲了很多了，一旦解除封印，恐怕還會起來，而南邊新盤紮堆的地方就更不好賣了，分化是大趨勢，可是一定要延緩這個趨勢。

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