經濟團隊| 2022年9月09日

到目前為止，已經公布2022年第二季度住房統計數據的58個世界住房市場中，有49個國家的房價上漲，隻有9個國家的房價下跌。但這實際上是一種錯覺!大多數國家的高通脹導緻房價似乎仍在強勁上漲的假象。

全球房地産

在截至2022年第二季度的一年中，經通貨膨脹因素調整後，隻有34個國家的房價上漲，24個國家的房價實際下降。

事實上，就發展勢頭而言，全球大部分房地産市場現在都出現了放緩的迹象。按實際價值計算，增長勢頭明顯減弱:在全球58個房地産市場中，隻有12個市場的增長勢頭強于去年，而其餘46個房地産市場的增長勢頭較弱。簡單地說，如果房地産市場今年上漲的速度比去年快(或下跌的少)，勢頭就會增強。

這可能表明，全球房地産繁榮可能開始失去動力，考慮到不斷惡化的負擔能力、飙升的通貨膨脹、烏克蘭危機以及持續的疫情的綜合不利影響，這并不奇怪。

至2022年第二季期間:

1. 在一直是關鍵市場的美國，增長勢頭減弱，Case-Shiller指數和FHFA指數仍在上漲，但由于需求下降和房屋建築商信心低迷，上漲速度明顯放緩。

2. 歐洲的房價漲勢正在大幅放緩，在我們的全球調查中納入的27個歐洲國家中，隻有7個國家在2022年第二季度的勢頭較上年同期更強勁。德國和英國等主要歐洲市場正在失去動力，而西班牙和意大利的實際房價目前正在下跌。

3. 亞洲房地産市場正在進一步走弱。在我們的全球調查所涵蓋的14個亞洲國家中，隻有3個國家在2022年第二季度的增長勢頭較上年同期更強勁。例外包括越南、台灣和日本。

4. 太平洋地區的房地産市場基本面依然強勁，但房價增長速度正在放緩。

5. 中東和拉丁美洲是一個好壞參半的市場，但更多的市場失去了動力，而不是增長了。

6. 在我們截至2022年第二季度的全球房價調查中，根據通脹調整後的數據，最強勁的房地産市場包括:土耳其( 45.88%)、HCMC、越南( 19.44%)、羅馬尼亞( 14.17%)、冰島( 12.92%)和新西蘭( 11.99%)。

房價同比跌幅最大的是斯裡蘭卡的科倫坡(-35.55%)、哥倫比亞的波哥大(-14.64%)、埃及(-14.09%)、柬埔寨(-11.65%)和波多黎各(-10.95%)，這也是經通脹調整後的數據。

在其2022年7月發布的《世界經濟展望》更新中，國際貨币基金組織(IMF)再次将2022年全球經濟增長預期下調至3.2%，低于4月份預測的3.6%，也低于去年強勁增長的6.1%。

通貨膨脹一直是許多國家房價上漲的一個因素。最明顯的是在土耳其。土耳其的通貨膨脹率在2022年7月達到了可怕的79.6%——24年來的最高水平。截至2022年第二季度，土耳其房價上漲了160.57%，即使扣除通貨膨脹因素，土耳其房價也上漲了45.88%。

為了遏制通脹壓力，許多央行現在都在迅速提高關鍵利率。高通脹降低了消費者的購買力，而連續加息則增加了借貸成本——這兩者都是導緻房地産市場災難性崩潰的關鍵因素。再加上黯淡而不确定的全球經濟前景，以及俄羅斯入侵烏克蘭的影響，全球房地産市場的前景現在明顯向下行傾斜。

美洲:美國和加拿大的房價漲幅放緩

在經濟放緩、通脹飙升和全球經濟不确定性加劇的情況下，美國和加拿大的房價持續上漲，盡管速度要慢得多。

在經曆了9年的強勁房價增長之後，在需求下降和經濟放緩的情況下，美國房價繼續上漲，盡管速度有所放緩。經季節性因素調整的标普/Case-Shiller全國房價指數在2022年第二季度同比上漲8.18%(經通脹調整)，2022年第一季度同比上漲10.12%，2021年第四季度同比上漲10.38%，2021年第三季度同比上漲12.6%，2021年第二季度同比上漲12.26%。美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)發布的數據支持了這一觀點。該數據顯示，經季節性因素調整後，2022年第二季度美國僅購買的房屋價格指數(經通脹調整)同比增長8.31%，低于上年12.26%的增幅。

按季度計算，标普/Case-Shiller指數在2022年第二季度上漲了0.24%，而聯邦住房金融局指數上漲了0.98%。

日益惡化的住房負擔能力正在損害需求。2022年7月，現房銷售同比大幅下降20.2%，經季節調整的年率為481萬套。同樣，2022年7月，新房銷量同比下降29.6%，經季節調整後折合成年率為51.1萬套。

根據全美住房建築商協會(NAHB)/富國銀行住房市場指數(HMI)，美國房屋建築商信心在2022年8月連續第八個月下降至49，為2020年5月以來的最低水平，同時抵押貸款利率和建築材料成本上升。50是積極情緒和消極情緒之間的中點。

根據美國經濟分析局(BEA)的數據，2020年美國經濟收縮了3.4%，相比之下，2021年美國經濟增長了5.7%，是1984年以來最大的增長。然而，根據國際貨币基金組織(IMF)的預測，由于通貨膨脹飙升，加上俄羅斯入侵烏克蘭的影響，今年的經濟增長預計将放緩至2.3%。

加拿大的房地産市場持續增長

加拿大的房地産市場持續增長，但增長速度似乎正在放緩。2022年2季度，全國11個主要城市實際房價同比上漲7.95%，增速低于2022年1季度的11.01%、2021年4季度的10.17%、2021年3季度的12.34%和2021年2季度的12.55%。第二季度房價環比上漲3.73%。

需求正在放緩。根據加拿大房地産協會(CREA)的數據，2022年7月，實際銷售交易數量同比下降29.3%。大約四分之三的當地市場銷售下降，主要是大多倫多地區(GTA)、埃德蒙頓、卡爾加裡、大溫哥華和弗雷澤谷。與去年創紀錄的666995套住宅銷售相比，這是一個大幅轉變。住宅建設也在走弱，2022年上半年住宅開工數同比下降9.8%，竣工數略有下降1.4%。

最近，加拿大銀行将該國2022年的經濟增長預期從此前預測的4.25%下調至3.5%，原因是不斷上升的通脹減少了家庭财富，而且全球供應鍊中斷對制造業産生了負面影響。

拉丁美洲的房地産市場遭受重創

智利的房價繼續上漲，盡管速度要慢得多，而墨西哥的房價基本保持穩定。另一方面，巴西、秘魯和哥倫比亞仍在掙紮。與去年同期相比，這些國家在2022年第二季度的表現都較弱。

在經濟急劇放緩之際，智利的房地産市場正在迅速降溫。2022年第二季度，全國新建住宅均價同比上漲5.48%，增速低于上年同期的10.71%。第二季度房價環比上漲2.82%。智利今年的經濟預計僅增長1.5%，較2021年11.7%的強勁增長大幅下降。

墨西哥房地産市場穩定，全國房價指數在2022年第二季度同比僅上漲0.2%，而2021年第二季度同比增長1.67%。按季度計算，最近一個季度房價小幅上漲0.65%。2021年，墨西哥經濟增長約4.8%，部分從2020年8.2%的大幅收縮中複蘇，預計今年将适度增長2.4%。

巴西的房地産市場仍然不景氣，聖保羅的實際房價在2022年第二季度下降了6.77%，比上一年的3.63%的降幅更大。按季度計算，聖保羅第二季度房價下跌了1.13%。自2015年以來，經通脹調整的房價一直在下降，自新冠肺炎疫情以來，下降速度再次加劇。巴西今年的經濟增長預計将放緩至1.7%，大大低于2021年4.6%的增速。

秘魯房地産市場的困境正在惡化。在截至2022年第二季度的一年中，房價大幅下跌了9.6%，遠低于去年同比下跌1.72%的水平。上個季度房價環比下降了1.58%。預計2022年秘魯經濟将增長3%，較去年13.3%的增速大幅放緩。

哥倫比亞的房地産市場在經曆了幾年的強勁價格上漲後，仍在持續低迷。在Bogotá網站上，截至2022年第二季度的一年中，房價大幅下跌14.64%，遠低于上年同比3.22%的跌幅。最近一個季度，房價環比下降了4.06%。哥倫比亞經濟預計2022年将增長5.8%，2021年增長10.6%，2020年下降7%。

南非的房地産市場仍然低迷

南非的房地産市場在過去的五年裡一直低迷，現在依然疲軟。截至2022年第二季度，中等公寓價格指數下降了3.74%，此前2022年第一季度、2021年第四季度、2021年第三季度和2021年第二季度分别下降了1.83%、2.06%、1.47%和0.53%。按季度計算，最近一個季度房價環比下跌了1.57%。預計今年南非經濟将溫和增長2.3%，較上年的4.9%有所放緩。

波多黎各的房地産市場正在失去動力

經過短暫的複蘇後，波多黎各的住房市場再次放緩，其經季節調整的僅購買住房價格指數在2022年第二季度同比大幅下降10.95%，而2021年第二季度同比增長13.65%。最近一個季度，房價環比下降了5.47%。

在過去十年的大部分時間裡，波多黎各的住房市場遭受了巨大的損失。該島經曆了長期的經濟危機、巨額債務、高失業率和持續的人口流失。波多黎各負債700億美元，養老金負債500億美元，2017年5月申請破産是美國曆史上最大的破産案。根據國際貨币基金組織(IMF)的估計，在全面取消旅遊限制并引入對旅遊業的充足财政支持後，今年的經濟增長預計為4.8%，高于去年1%的增長率。

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